Thông tư 02/1999/TT-BXD giao dịch dân sự nhà ở để hướng dẫn quản lý nhà ở vắng chủ giữa cá nhân quy định Nghị quyết giao dịch dân sự nhà ở

• Số hiệu: 02/1999/TT-BXD
• Loại văn bản: Thông tư
• Nơi ban hành: Bộ Xây dựng
• Người ký: Nguyễn Mạnh Kiểm
• Ngày ban hành: 03/05/1999

BỘ XÂY DỰNG ********	CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ********
Số: 02/1999/TT-BXD	Hà Nội, ngày 03 tháng 5 năm 1999

THÔNG TƯ

CỦA BỘ XÂY DỰNG SỐ 02/1999/TT-BXD NGÀY 03 THÁNG 5 NĂM 1999 HƯỚNG DẪN QUẢN LÝ NHÀ Ở VẮNG CHỦ GIỮA CÁ NHÂN VỚI CÁ NHÂN QUY ĐỊNH TẠI NGHỊ QUYẾT VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ NHÀ Ở ĐƯỢC XÁC LẬP TRƯỚC NGÀY 1/7/1991 CỦA ỦY BAN THƯỜNG VỤ QUỐC HỘI

Căn cứ Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20/8/1998 ủy ban Thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 1/7/1991 (sau đây gọi chung là Nghị quyết số 58/1998), Bộ Xây dựng hướng dẫn việc quản lý nhà ở vắng chủ giữa cá nhân với cá nhân khi thực hiện Nghị quyết số 58/1998 như sau:

I. PHẠM VI ÁP DỤNG

1- Nhà ở vắng chủ thuộc phạm vi áp dụng của Nghị quyết số 58/1998 là nhà ở đang thuộc sở hữu tư nhân, nhưng người đang quản lý, sử dụng không phải là chủ sở hữu nhà ở đó. Cụ thể là:

a/ Nhà ở do chủ sở hữu để lại khi chuyển vào sinh sống tại các tỉnh phía Nam trước năm 1954;

b/ Nhà ở do chủ sở hữu để lại khi di cư vào miền Nam sau năm 1954;

c/ Nhà ở do chủ sở hữu để lại khi chuyển đi sinh sống tại các địa phương khác hoặc tản cư đi địa phương khác trong thời kỳ chiến tranh;

d/ Nhà ở do chủ sở hữu để lại khi đi hoạt động Cách mạng, tham gia kháng chiến;

e/ Nhà ở do chủ sở hữu để lại, nhưng chủ sở hữu đã chết hoặc không rõ tung tích.

Các loại nhà vắng chủ sau cũng thuộc phạm vi áp dụng của Nghị quyết số 58/1998 và Thông tư này: nhà vắng chủ hiện đang sử dụng vào mục đích khác không phải để ở, nhưng tại thời điểm xác lập giao dịch dân sự trước ngày 1/7/1991 là nhà ở; nhà vắng chủ hiện đang sử dụng vào mục đích để ở, nhưng không xác định được từ thời điểm xác lập giao dịch dân sự trước ngày 1/7/1991 nhà đó dùng vào mục đích gì.

2- Những loại nhà ở vắng chủ sau đây không thuộc phạm vi áp dụng của Nghị quyết số 58/1998 và Thông tư này:

a/ Những loại nhà ở vắng chủ, mà người tham gia giao dịch dân sự về nhà ở đó là người Việt nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài;

b/ Nhà ở vắng chủ do Nhà nước quản lý, sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách nhà đất qua các thời kỳ;

c/ Nhà vắng chủ hiện nay đang sử dụng làm nhà ở, nhưng tại thời điểm xác lập giao dịch dân sự trước ngày 1/7/1991 không phải là nhà ở.

II. VỀ VIỆC ỦY QUYỀN QUẢN LÝ NHÀ Ở VẮNG CHỦ

Uỷ quyền quản lý nhà ở vắng chủ bao gồm: ủy quyền quản lý hợp pháp và ủy quyền quản lý không hợp pháp.

1- Uỷ quyền quản lý hợp pháp là việc ủy quyền bằng văn bản theo đúng quy định của pháp luật tại thời điểm ủy quyền do chủ sở hữu xác lập tại địa phương nơi có nhà ở đó trước khi chủ sở hữu đi vắng.

Việc xác định ủy quyền quản lý hợp pháp nhà ở vắng chủ thực hiện theo các Nghị định số 19/CP ngày 29/6/1960, số 24/CP ngày 13/2/1961 của Hội đồng Chính phủ, Thông tư số 61/TTg ngày 17/2/1961 của Thủ tướng Chính phủ, Quyết định số 111/CP ngày 14/4/1977 của Hội đồng Chính phủ và Thông tư số 31/BXD ngày 18/10/1977 của Bộ Xây dựng.

Uỷ quyền quản lý hợp pháp bao gồm ủy quyền quản lý có thời hạn và ủy quyền quản lý không xác định thời hạn.

2- Uỷ quyền quản lý không hợp pháp là việc chủ sở hữu có ủy quyền cho người khác quản lý nhà ở của mình nhưng không đúng với quy định của pháp luật về ủy quyền quản lý nhà ở đã nêu trên tại thời điểm ủy quyền.

Trước khi đi vắng chủ sở hữu không có ủy quyền hoặc có ủy quyền nhưng không hợp pháp đều được coi là không có ủy quyền quản lý hợp pháp.

III. VỀ NGƯỜI QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ Ở VẮNG CHỦ

1- Người quản lý nhà ở vắng chủ: Trong trường hợp trước khi đi vắng chủ sở hữu nhà ở có ủy quyền quản lý hợp pháp thì người có tên trong giấy ủy quyền được coi là người quản lý nhà ở vắng chủ. Người quản lý nhà ở vắng chủ có quyền quản lý nhà ở vắng chủ theo nội dung đã ghi trong giấy ủy quyền.

Người quản lý nhà ở vắng chủ có thể ở ngay tại nhà ở vắng chủ đó hoặc cũng có thể ở tại nhà khác.

2- Người sử dụng nhà ở vắng chủ: Người đang ở tại nhà ở vắng chủ là người sử dụng nhà ở đó.

Người sử dụng nhà ở vắng chủ có thể đồng thời là người quản lý (có tên trong giấy ủy quyền) hoặc là thân nhân của người quản lý nhà (bố, mẹ, vợ, chồng, con, cháu,...) hoặc cũng có thể là người không hề có quan hệ nhân thân gì với chủ sở hữu nhà ở hoặc với người quản lý nhà ở vắng chủ (người ở thuê, ở nhờ, người vào ở nhà vắng chủ do chủ đi vắng không ủy quyền cho ai quản lý v.v...).

IV. TỔ CHỨC QUẢN LÝ NHÀ Ở VẮNG CHỦ

Nhà ở vắng chủ do tư nhân quản lý trải qua nhiều thời kỳ, đến nay các loại nhà ở này đã có nhiều biến đổi cả về người quản lý, người sử dụng cũng như thực trạng kỹ thuật của nhà ở. Trong nhiều trường hợp không xác định được chủ sở hữu là ai, ở đâu, còn sống hay đã chết. Không ít trường hợp người quản lý, sử dụng đã nhiều lần mua bán, chuyển nhượng nhà bất hợp pháp. Hầu hết nhà ở vắng chủ đều đã được sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kết cấu và kiến trúc ban đầu. Nhiều nhà ở vắng chủ đã bị phá đi để làm nhà khác trên khuôn viên nhà cũ...

Để bảo đảm quản lý nhà ở vắng chủ theo đúng chính sách của Nhà nước, Uỷ ban nhân dân các cấp cần thực hiện đúng các quy định sau đây:

1- Trên cơ sở kết quả thống kê tổng hợp quỹ nhà ở theo Chỉ thị số 820/TTg ngày 3/10/1997 của Thủ tướng Chính phủ, tiến hành rà soát, phân loại nhà ở vắng chủ thành 2 loại:

a/ Nhà ở vắng chủ do tư nhân quản lý;

b/ Nhà ở vắng chủ do Nhà nước quản lý, sử dụng;

Trong quá trình rà soát, các địa phương cần lập danh sách chi tiết nhà ở vắng chủ đến từng biển số nhà để phục vụ cho công tác quản lý và xử lý theo Nghị quyết số 58/1998. Trong quá trình phân loại không được lẫn lộn hoặc tự ý chuyển loại nhà ở vắng chủ do Nhà nước quản lý, sử dụng sang loại nhà ở vắng chủ do tư nhân quản lý, làm thất thoát quỹ nhà của Nhà nước.

2- Toàn bộ quỹ nhà ở vắng chủ do Nhà nước quản lý, sử dụng không thuộc phạm vi áp dụng của Nghị quyết số 58/1998, vì vậy, các địa phương không được áp dụng các quy định của Nghị định số 25/1999/NĐ-CP ngày 19/4/1999 của Chính phủ để xử lý các vấn đề có liên quan đến loại nhà ở vắng chủ do Nhà nước quản lý, bố trí sử dụng.

3- Việc xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở vắng chủ do tư nhân quản lý phải thực hiện theo đúng các quy định của Nghị định số 25/1999/NĐ-CP ngày 19/4/1999 của Chính phủ.

4- Trong quá trình xử lý, nếu xuất hiện trường hợp người tham gia giao dịch dân sự là người Việt nam định cư ở nước ngoài hoặc cá nhân, tổ chức nước ngoài thì các địa phương tổng hợp danh sách báo cáo Thủ tướng Chính phủ đồng thời gửi Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp để tổng hợp chung.

Người tham gia giao dịch dân sự nêu tại khoản này không chỉ bao gồm chủ sở hữu, người quản lý và người sử dụng mà kể cả những người khác có quyền và nghĩa vụ đối với nhà ở vắng chủ đó.

5- Khi chưa xác lập xong quyền sở hữu đối với nhà ở vắng chủ (thể hiện bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở) thì phải giữ nguyên hiện trạng nhà ở đó. Mọi việc mua bán, chuyển nhượng, cải tạo, xây dựng lại nhà ở vắng chủ đều coi là bất hợp pháp và Uỷ ban nhân dân các cấp không thụ lý hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở .

6- Trong quá trình tổ chức quản lý và xử lý những vấn đề có liên quan đến nhà ở vắng chủ, Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cần chỉ đạo các cấp, các ngành trực thuộc thực hiện đúng các quy định của Nghị quyết số 58/1998, Nghị định số 25/1999/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư hướng dẫn này. Đối với những vấn đề vướng mắc hoặc vượt quá thẩm quyền thì phải phản ảnh đến Bộ Xây dựng để hướng dẫn hoặc báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét quyết định.

Nguyễn Mạnh Kiểm (Đã ký)

Tiếng Anh (English)

THE MINISTRY OF CONSTRUCTION -------	SOCIALIST REPUBLIC OF VIET NAM Independence - Freedom – Happiness ----------
No: 02/1999/TT-BXD	Hanoi, May 03, 1999

CIRCULAR

GUIDING THE MANAGEMENT OF HOUSES WITH ABSENTEE LANDLORDS BETWEEN INDIVIDUALS AS PRESCRIBED IN THE NATIONAL ASSEMBLY STANDING COMMITTEE’S RESOLUTION ON RESIDENTIAL HOUSES CIVIL TRANSACTIONS ESTABLISHED BEFORE JULY 1st, 1991

Pursuant to the National Assembly Standing Committee’s Resolution No. 58/1998/NQ-UBTVQH10 of August 20, 1998 on residential house civil transactions established before July 1st, 1991 (hereafter referred to as Resolution No. 58/1998), the Ministry of Construction hereby guides the management of residential houses with absentee landlords between individuals in the course of implementation of Resolution No. 58/1998 as follows:

I. SCOPE OF REGULATION:

1. Residential houses with absentee landlords, which fall within the regulation scope of Resolution No.58/1998, are those currently under the private ownership, but the persons who currently manage and use such houses are not their owners; more concretely:

a/ Residential houses left by their owners when they had moved to live in southern provinces before 1954;

b/ Residential houses left by their owners when they had migrated to Southern Vietnam after 1954;

c/ Residential houses left by their owners when they had moved to live in other localities or evacuated to other localities during the war time;

...

...

...

e/ Residential houses left by their owners who had died or left no traces;

The following types of houses with absentee landlords shall also be subject to Resolution No.58/1998 and this Circular: Houses with absentee landlords, which are currently used for purposes other than residence, but had been residential houses by the time of establishing civil transactions before July 1st, 1991; and houses with absentee landlords, which are currently used for residential purpose, but the use purpose of such houses at the time of establishing civil transactions before July 1st, 1991 had not been identified.

2. The following types of houses with absentee landlords shall not be subject to Resolution No.58/1998 and this Circular:

a/ Houses with absentee landlords, on which the civil transactions are carried out by overseas Vietnamese or foreign organizations and individuals;

b/ Residential houses with absentee landlords, which are managed and used by the State during different periods of implementing the housing and land policies;

c/ Houses with absentee landlords, which are currently used as residential houses, but had not been the residential houses by the time of establishing civil transactions before July 1st, 1991.

II. THE AUTHORIZED MANAGEMENT OF RESIDENTIAL HOUSES WITH ABSENTEE LANDLORDS

The authorization for management of residential houses with absentee landlords includes: lawful management authorization and unlawful management authorization.

1. Lawful management authorization is the one made in writing according to the provisions of law at the time of authorization by the house owners in the locality where such residential houses are located before the owners leave for other places.

...

...

...

The lawful management authorization includes the definite management authorization and the indefinite management authorization.

2. Unlawful management authorization is the acts whereby house owners authorize other persons to manage their residential houses not in accordance with the provisions of law on house management authorization as prescribed above by the time of authorization.

If the house owners, before leaving their houses, have made no authorization or unlawful authorization, such houses shall be considered having no lawful management authorization.

III. REGARDING THE PERSONS WHO MANAGE AND USE RESIDENTIAL HOUSES WITH ABSENTEE LANDLORDS

1. Managers of residential houses with absentee landlords: In cases where residential house owners, before leaving their houses, have made lawful management authorization, the persons whose names are written in the authorization letters shall be considered the managers of such residential houses with absentee landlords. Managers of residential houses with absentee landlords are entitled to manage such houses according to the content of the authorization letters.

The managers of residential houses with absentee landlords may stay right in such houses or in other houses.

2. Users of residential houses with absentee landlords: Persons who are currently residing in residential houses with absentee landlords shall be considered users of such residential houses.

The users of residential houses with absentee landlords may be either the managers (with names written in authorization letters) or such persons’ next of kin (their parents, spouses, offsprings...) or persons having no blood ties with the owners or managers of such residential houses with absentee landlords (lessees, lodging borrowers, occupants of houses with absentee landlords after such houses’ owners leave without authorizing any one to manage them,...).

IV. ORGANIZING THE MANAGEMENT OF RESIDENTIAL HOUSES WITH ABSENTEE LANDLORDS

...

...

...

In order to ensure that the residential houses with absentee landlords are managed strictly according to the State’s policies, the People’s Committees of all levels shall have to strictly observe the following regulations:

1. On the basis of the general statistics on housing fund made according to Directive No.820/TTg of October 3, 1997 of the Prime Minister, to revise and classify residential houses with absentee landlords into two following categories:

a/ Those managed by individuals;

b/ Those managed and used by the State;

In the revising course, the localities shall have to make detailed lists of residential houses with absentee landlords according to their number plates in order to serve the management and handling activities according to Resolution No.58/1998. In the classifying course, they must not miscategorize or recategorize without permission residential houses with absentee landlords converting them from the ones managed and/or used by the State to those managed by individuals, thus causing loss to the State’s housing fund.

2. The entire fund of residential houses with absentee landlords managed and/or used by the State does not fall within the regulation scope of Resolution No.58/1998, therefore, the localities shall not be entitled to apply provisions of Decree No.25/1999/ND-CP of April 19, 1999 of the Government to handle matters related to residential houses with absentee landlords managed and/or used by the State.

3. The establishment of the ownership over residential houses with absentee landlords managed by individuals shall strictly comply with the provisions of Decree No.25/1999/ND-CP of April 19, 1999 of the Government.

4. In the handling course, the localities shall have to make lists of civil transactions on residential houses with absentee landlords which involve overseas Vietnamese or foreign individuals or organizations, then report them to the Prime Minister, and at the same time send them to the Ministry of Construction and the Ministry of Justice for making a general sum-up list.

Persons involved in civil transactions on residential houses with absentee landlords mentioned in this Clause shall include not only owners, managers and users, but also other persons who have rights and obligations over such residential houses with absentee landlords.

...

...

...

6. In the course of organizing the management and settlement of matters related to the residential houses with absentees landlords, the People’s Committees of the provinces and centrally-run cities shall have to direct their attached levels and branches to well implement the provisions of Resolution No.58/1998, Decree No.25/1999/ND-CP of the Government and this guiding Circular. They shall also have to report problems and matters beyond their respective competence to the Ministry of Construction for guidance or report them to the Prime Minister for consideration and decision.

THE MINISTRY OF CONSTRUCTION




Nguyen Manh Kiem