|
SỞ NÔNG NGHIỆP VÀ
MÔI TRƯỜNG
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
-------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI
CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số:
2374/TB-VPĐK-CS2-HC
|
Thành phố Hồ Chí
Minh, ngày 28 tháng 01 năm 2026
|
THÔNG BÁO
VỀ MỘT SỐ NỘI DUNG CẦN
LƯU Ý KHI THỰC HIỆN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Hồ Chí Minh có
nhận được Văn bản số 664/VPCQCSĐT ngày 10/01/2026 của Cơ quan Cảnh sát điều tra
- Công an thành phố Hồ Chí Minh, trong đó có nội dung: Qua quá trình điều
tra, giải quyết các vụ án và vụ việc liên quan đến lĩnh vực bất động sản, Cơ
quan Cảnh sát điều tra nhận thấy: Nhiều người dân đã tự nguyện giao dịch, cầm cố,
nhận thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các dự án chưa được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chỉ dựa trên Hợp đồng nguyên tắc, văn bản thỏa
thuận nội bộ, phiếu thu, xác nhận của chủ đầu tư, thông tin truyền miệng, môi
giới không chính thống. Người dân chưa nhận thức đầy đủ sự khác biệt giữa “quyền
sử dụng đất hợp pháp” và “quyền chiếm hữu, sử dụng thực tế”, dẫn đến tin tưởng
sai lệch vào giá trị pháp lý của đất dự án chưa hoàn tất thủ tục, giao tài sản,
tiền bạc với giá trị lớn khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo luật định,
làm phát sinh tranh chấp dân sự kéo dài, thậm chí bị lợi dụng để thực hiện hành
vi lừa đảo, chiếm đoạt tài sản. Đặc biệt, tại một số dự án khu dân cư do doanh
nghiệp phát triển hạ tầng triển khai, việc chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất nhưng người dân vẫn tự giao dịch ngầm đã tạo ra nhiều rủi ro pháp lý nghiêm
trọng.
Trước tình hình trên, để phòng ngừa vi phạm pháp luật
và hạn chế thiệt hại cho người dân, Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Hồ Chí
Minh thông báo một số điều cần lưu ý khi thực hiện giao dịch bất động sản như
sau:
1. Điều kiện pháp lý để thực hiện quyền của người
sử dụng đất
Căn cứ khoản 1, khoản 2 Điều 45 Luật Đất đai năm
2024, quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là
Giấy chứng nhận), trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông
nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng
dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của
Luật này;
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được
giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án,
quyết, định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng
biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án
dân sự;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp
khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
2. Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì ngoài các điều kiện
quy định tại khoản 1 Điều này còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của
Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở.
2. Một số lưu ý khi giao dịch bất động sản:
Khi thực hiện giao dịch bất động sản người dân phải xem xét kỹ các điều kiện
nêu trên để tránh tối đa các rủi ro có thể phát sinh. Ngoài ra, cần lưu ý một số
nội dung sau:
- Phải xem kỹ các nội dung như diện tích thửa đất cần
mua có trùng khớp với diện tích thể hiện trên Giấy chứng nhận, có đúng vị trí
đang có nhu cầu muốn mua không, hình thể thửa đất trên giấy chứng nhận và thực
tế có giống nhau không, mục đích sử dụng, có còn thời hạn sử dụng đất không,
các hạn chế về quyền sử dụng đất như có nợ nghĩa vụ tài chính không, phần diện
tích thuộc hành lang an toàn công trình chiếm bao nhiêu diện tích,..., hình thức
sử dụng đất, các nội dung đã được biến động trên giấy chứng nhận như thế nào,
giấy chứng nhận có đang được thế chấp, cầm cố hay không... Đây là vấn đề hết sức
quan trọng, quyết định đến tính pháp lý của thửa đất, hạn chế được những tranh
chấp dân sự về sau trong quá trình thực hiện giao dịch bất động sản.
- Cần tìm hiểu kỹ các thông tin liên quan đến thửa
đất như thông tin quy hoạch, kê biên, tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện, áp dụng
biện pháp khẩn cấp tạm thời, thu hồi,...
- Cần tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý và tìm hiểu
các giấy tờ có liên quan đến thửa (lô) đất có nhu cầu cần mua.
- Trường hợp nhận chuyển nhượng một phần thửa đất
thì phải tìm hiểu kỹ thửa đất đó có đủ điều kiện được phép tách thửa và diện
tích thửa đất muốn tách đã đảm bảo diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy
định hay không.
- Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong dự án phát triển nhà ở thì phải tìm hiểu kỹ các nội dung: Thông tin về chủ
đầu tư (kinh nghiệm thực hiện các dự án trước đây, trách nhiệm và tinh thần
phục vụ khách hàng, chủ đầu tư thực sự của dự án, trường hợp chủ đầu tư là môi
giới thì phải có giấy ủy quyền môi giới,...); Giấy tờ pháp lý của dự án (chủ
trương, Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, Quyết định giao đất; giấy
chứng nhận, các giấy tờ chứng minh chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính
với nhà nước, thiết kế xây dựng, thiết kế cơ sở, sơ đồ vị trí đất nhận chuyển
nhượng,...); khả năng thực hiện dự án của chủ đầu tư; Mức độ đầu tư các
công trình hạ tầng kỹ thuật theo quyết định quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã
được phê duyệt (như đường giao thông, các tuyến cấp điện, chiếu sáng, thông
tin viễn thông, cấp thoát nước,...). Ngoài ra, phải yêu cầu chủ đầu tư cung
cấp văn bản về việc nhà ở, công trình xây dựng đã được nghiệm thu đưa vào khai
thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp có nhận
chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hoặc Văn bản về việc đủ điều kiện được
chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về kinh
doanh bất động sản hoặc thông báo của Sở Tài nguyên và Môi trường (nay là Sở
Nông nghiệp và Môi trường) kết luận dự án đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất vì đây là những giấy tờ bắt buộc phải có để được
cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điểm X Mục C Phần V Phụ lục I Nghị định số
151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 và khoản 3 Điều 65 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP
ngày 29/7/2024 của Chính phủ. Người dân cũng có thể tra cứu Website của Sở Nông
nghiệp và Môi trường, Sở Xây dựng để tra cứu thông tin các dự án đủ điều kiện
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Đối với trường hợp mua nhà ở hình thành trong
tương lai thì người dân phải yêu cầu chủ đầu tư dự án cung cấp Văn bản của cơ
quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh thông báo nhà ở đủ điều
kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 4 Điều 24 Luật Kinh doanh bất
động sản năm 2023. Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp
một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn theo quy định
của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải
chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở và quyền sử dụng đất này trước khi
ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng
theo quy định tại Điều 183 Luật Nhà ở năm 2023.
- Người dân phải sử dụng hợp đồng khi giao dịch bất
động sản đúng mẫu quy định. Hợp đồng phải được công chứng, chứng thực theo quy
định của pháp luật. Khi ký Hợp đồng giao dịch bất động sản phải xem kỹ các nội
dung nêu trong Hợp đồng, xem kỹ đã đủ chữ ký của những người có liên quan hay
chưa, đặc biệt đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ
gia đình, xem kỹ người có trách nhiệm nộp thuế phát sinh nếu có,.. để tránh
phát sinh các tranh chấp về sau.
- Thực hiện kịp thời, đúng thời hạn việc đăng ký biến
động tại cơ quan đăng ký đất đai theo quy định.
3. Những rủi ro pháp lý khi giao dịch đất dự án
chưa được cấp Giấy chứng nhận cũng như giá trị pháp lý hạn chế của hợp đồng
nguyên tắc, giấy tay, thỏa thuận dân sự không đăng ký và khuyến nghị
- Thực trạng về tình hình thực hiện dự án nhà ở
trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian qua như sau: Một số chủ đầu
tư dự án do năng lực tài chính yếu kém, nguồn vốn ít, không đủ khả năng tài
chính để hoàn thiện dự án đã lách luật, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người
mua dưới nhiều hình thức hợp đồng đặt cọc, đặt chỗ, hợp đồng góp vốn xây dựng
cơ sở hạ tầng hoặc góp vốn xây dựng nhà ở,... khi chưa đủ điều kiện để chuyển
nhượng theo quy định; thậm chí tại một số dự án nhà ở, chủ đầu tư còn chưa thực
hiện thủ tục giao đất, chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định để được
cấp giấy chứng nhận nhưng vẫn rao bán, giao dịch ngầm, nhà đầu tư thứ cấp 1 sau
khi nhận chuyển nhượng lại tiếp tục bán giấy tay cho nhà đầu tư thứ cấp 2, 3,..
Điều này đã tạo ra rất nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng do các hợp đồng giữ chỗ,
đặt cọc, hợp đồng nguyên tắc, giấy tay có giá trị pháp lý hạn chế, không được
pháp luật bảo vệ. Hậu quả để lại là người dân không được cấp Giấy chứng nhận,
phát sinh tranh chấp, sự việc kéo dài rất nhiều năm và rất khó khăn trong công
tác xử lý, người dân cũng rất khó khăn trong việc thu hồi lại giá trị tài sản
mà người dân đã chi trả.
- Trước tình hình trên, để hạn chế thiệt hại cho
người dân, phòng ngừa hành vi vi phạm pháp luật, Văn phòng Đăng ký đất đai
thành phố Hồ Chí Minh khuyến nghị người dân khi thực hiện giao dịch bất động sản
cần phải lưu ý kỹ các nội dung nêu trên và chỉ thực hiện giao dịch bất động sản
khi đã kiểm tra đầy đủ hồ sơ pháp lý có liên quan theo quy định. Trong trường hợp
có nhu cầu, người dân có thể chủ động liên hệ Ủy ban nhân dân xã, phường nơi có
đất hoặc hệ thống Văn phòng Đăng ký đất đai để được hướng dẫn cũng như để được
cung cấp thông tin cần thiết theo quy định trước khi xác lập giao dịch./.
|
Nơi nhận:
- Ban Giám đốc Sở;
- Cơ quan Cảnh sát điều tra Hồ Chí Minh;
- TTHCC tại 168 xã, phường (để niêm yết);
- BGĐ VPĐKĐĐ;
- 38 Chi nhánh VPĐKĐĐ (để niêm yết);
- Website Sở (để đăng tin);
- Lưu: VT, Công.
|
KT. GIÁM ĐỐC
PHÓ GIÁM ĐỐC
Phạm Thanh Tùng
|