|
ỦY BAN NHÂN DÂN
TỈNH YÊN BÁI
-------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI
CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số:
28/2024/QĐ-UBND
|
Yên Bái, ngày 20
tháng 12 năm 2024
|
QUYẾT ĐỊNH
QUY ĐỊNH MỘT SỐ TIÊU CHÍ KHI ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ ĐỂ
XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT, MỨC ĐỘ CHÊNH LỆCH TỐI ĐA
CỦA TỪNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH YÊN BÁI
ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH YÊN BÁI
Căn cứ Luật Tổ chức chính quyền
địa phương ngày 19 tháng 6 năm 2015; Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
Tổ chức Chính phủ và Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày 22 tháng 11 năm
2019;
Căn cứ Luật Ban hành văn bản
quy phạm pháp luật ngày 22 tháng 6 năm 2015; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật ngày 18 tháng 6 năm 2020;
Căn cứ Luật Đất đai ngày 18
tháng 01 năm 2024; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số
31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản số
29/2023/QH15 và Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15 ngày 29 tháng 6 năm
2024;
Căn cứ Nghị định số
71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất;
Theo đề nghị của Giám đốc Sở
Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số 449/TTr-STNMT ngày 13 tháng 12 năm
2024.
QUYẾT ĐỊNH:
Điều 1. Phạm
vi điều chỉnh
Quyết định này quy định một số
tiêu chí khi áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất và các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
trên địa bàn tỉnh Yên Bái theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 6, điểm đ khoản
3 Điều 6 và khoản 3 Điều 8 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024
của Chính phủ quy định về giá đất.
Điều 2. Đối
tượng áp dụng
1. Cơ quan thực hiện chức năng
quản lý nhà nước về đất đai; cơ quan, người có thẩm quyền cấp chủ trương đầu
tư; cơ quan, người có thẩm quyền xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể;
2. Tổ chức tư vấn xác định giá
đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất;
3. Các cơ quan, tổ chức, cá
nhân khác có liên quan.
Điều 3. Tỷ
lệ lấp đầy
1. Đối với các dự án kinh doanh
cho thuê văn phòng, sàn thương mại dịch vụ, thuê kho xưởng, bến bãi, dịch vụ
trông giữ xe, đất trống
a) Tại địa bàn các phường, xã
thuộc thành phố Yên Bái, các phường thuộc thị xã Nghĩa Lộ và thị trấn thuộc các
huyện: Tỷ lệ lấp đầy trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 60%, tăng đều mỗi
năm 10%/năm cho đến khi đạt mức tối đa là 95% và giữ ổn định hết thời gian thực
hiện dự án;
b) Tại địa bàn các xã còn lại:
Tỷ lệ lấp đầy trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 50%, tăng đều mỗi năm
10%/năm cho đến khi đạt mức tối đa là 90% và giữ ổn định hết thời gian thực hiện
dự án.
2. Đối với các dự án kinh doanh
khách sạn, dịch vụ lưu trú, nghỉ dưỡng; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục
đích kinh doanh
a) Tại địa bàn các phường, xã
thuộc thành phố Yên Bái, các phường thuộc thị xã Nghĩa Lộ và thị trấn thuộc các
huyện: Tỷ lệ lấp đầy trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 50%, tăng đều mỗi
năm 10%/năm cho đến khi đạt mức tối đa là 90% và giữ ổn định hết thời gian thực
hiện dự án;
b) Tại địa bàn các xã còn lại:
Tỷ lệ lấp đầy trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 50%, tăng đều mỗi năm
10%/năm cho đến khi đạt mức tối đa là 85% và giữ ổn định hết thời gian thực hiện
dự án.
3. Đối với các dự án thuộc khoản
1 và khoản 2 nằm trên cả 02 địa bàn quy định tại điểm a và điểm b khoản 1, khoản
2 Điều này thì tỷ lệ lấp đầy được tính theo địa bàn có diện tích thực hiện dự
án lớn hơn.
Điều 4. Tỷ
lệ bán hàng, thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, thời gian xây dựng,
tiến độ xây dựng
1. Đối với dự án sử dụng đất để
xây dựng nhà liền kề, nhà biệt thự thực hiện xây thô toàn bộ theo Phụ lục I ban
hành kèm theo Quyết định này.
2. Đối với dự án sử dụng đất để
xây dựng nhà liền kề, nhà biệt thự được chuyển nhượng dưới hình thức phân lô,
bán nền theo Phụ lục II ban hành kèm theo Quyết định này.
3. Đối với dự án sử dụng đất để
xây dựng nhà liền kề, nhà biệt thự được thực hiện xây thô một phần và được chuyển
nhượng dưới hình thức phân lô, bán nền theo Phụ lục III ban hành kèm theo Quyết
định này.
4. Đối với dự án sử dụng đất để
xây dựng văn phòng, cơ sở thương mại dịch vụ, đất sử dụng vào mục đích công cộng
có mục đích kinh doanh theo Phụ lục IV ban hành kèm theo Quyết định này.
5. Đối với thời gian bán hàng,
thời điểm bắt đầu bán hàng, thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì căn cứ vào
tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện
dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính
doanh thu, chi phí phát triển của dự án. Trường hợp trong các văn bản về chủ
trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê
duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thời gian bán hàng, thời điểm bắt
đầu bán hàng, thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì thực hiện theo quy định
tại khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4 Điều này và các phụ lục I, II, III, IV
ban hành kèm theo Quyết định này.
6. Trường hợp chi phí xây dựng
các công trình trên đất đối với các dự án phải xây thô mà lớn hơn doanh thu của
các công trình trên đất sau khi chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định
giá đất thì doanh thu của các công trình trên đất sau khi chiết khấu về giá trị
hiện tại tại thời điểm định giá được xác định bằng chi phí xây dựng các công
trình trên đất.
Điều 5. Chi
phí kinh doanh
1. Chi phí tiếp thị, quảng cáo,
bán hàng
Chi phí tiếp thị, quảng cáo,
bán hàng được tính bằng 0,5% trên doanh thu trước thuế đã quy về thời điểm hiện
tại của dự án.
2. Chi phí quản lý vận hành
a) Đối với loại hình cho thuê
sàn thương mại dịch vụ, văn phòng và các loại hình dịch vụ thương mại khác chi
phí quản lý vận hành tính bằng 10% doanh thu hằng năm;
b) Đối với loại hình trông giữ
xe, kho xưởng chi phí quản lý vận hành tính bằng 5% doanh thu hằng năm;
c) Đối với loại hình kinh doanh
khách sạn, dịch vụ lưu trú, nghỉ dưỡng chi phí quản lý vận hành tính bằng 35%
doanh thu hằng năm.
Điều 6. Chi
phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư
Chi phí lãi vay, lợi nhuận của
nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh được tính bằng
13% nhân với tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị
quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá.
Điều 7. Các
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất phi nông nghiệp
1. Vị trí, địa điểm của thửa đất,
khu đất
Khoảng cách đến một trong các địa
điểm (có quy mô lớn nhất, trung tâm nhất) như: Trung tâm hành chính, trung tâm
thương mại, chợ, cơ sở y tế, giáo dục và đào tạo, thể thao, du lịch, công viên,
quảng trường, khu vui chơi giải trí công cộng của thửa đất so sánh với thửa đất
cần định giá mức độ chênh lệch tối đa 20%.
2. Điều kiện về giao thông
a) Độ rộng đường (bao gồm cả vỉa
hè) mức độ chênh lệch tối đa 10%;
b) Kết cấu mặt đường mức độ
chênh lệch tối đa 5%;
c) Số mặt đường tiếp giáp: Tiếp
giáp hai mặt đường mức độ chênh lệch tối đa 8%; tiếp giáp từ ba mặt đường trở
lên mức độ chênh lệch tối đa 10%.
3. Điều kiện về cấp thoát nước,
cấp điện
a) Khu vực cấp nước, cấp điện mức
độ chênh lệch tối đa 5%;
b) Tình trạng ngập úng khi mưa
mức độ chênh lệch tối đa 5%.
4. Diện tích, kích thước, hình
thể của thửa đất, khu đất
a) Diện tích, hình thể của thửa
đất mức độ chênh lệch tối đa 10%;
b) Mặt tiền, chiều sâu của thửa
đất, khu đất mức độ chênh lệch tối đa 10%.
5. Các yếu tố liên quan đến quy
hoạch xây dựng gồm: Hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới
hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo
quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu
có) mức độ chênh lệch tối đa 10%.
6. Hiện trạng môi trường, an
ninh là bị ảnh hưởng bụi, tiếng ồn, ô nhiễm không khí và nguồn nước mức độ
chênh lệch tối đa 10%.
7. Thời hạn sử dụng đất mức độ
chênh lệch tối đa 5%.
8. Một số yếu tố khác ảnh hưởng
đến thửa đất cần định giá
a) Thửa đất có đường giao thông
hướng thẳng vào mặt tiền thửa đất, mức điều chỉnh tối đa 10%;
b) Thửa đất tiếp giáp hoặc có mặt
tiền hướng ra khu nghĩa trang, nghĩa địa, miếu, am, nhà tang lễ kể cả khu cây
xanh trong khuôn viên các công trình này, mức điều chỉnh tối đa 10%;
c) Thửa đất tiếp giáp hoặc có mặt
tiền hướng ra khu cây xanh hoặc khu công viên hoặc mặt nước có đường dạo trừ
khu cây xanh quy định tại điểm b khoản này, mức điều chỉnh tối đa 10%;
d) Thửa đất cần định giá tiếp
giáp với đất hành lang kỹ thuật mức điều chỉnh tăng tối đa 5%.
đ) Các yếu tố khác: Mức điều chỉnh
tối đa 5%.
Điều 8. Các
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất nông nghiệp
1. Năng suất cây trồng, vật
nuôi mức độ chênh lệch tối đa 20%.
2. Vị trí, đặc điểm thửa đất,
khu đất là khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm mức độ
chênh lệch tối đa 20%.
3. Điều kiện giao thông phục vụ
sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: Độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện về
địa hình mức độ chênh lệch tối đa 20%.
4. Thời hạn sử dụng đất, trừ đất
nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất
nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ
vào thời hạn sử dụng đất mức độ chênh lệch tối đa 20%.
5. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến
giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương
mức độ chênh lệch tối đa 20%.
Điều 9. Điều
khoản thi hành
1. Quyết định này có hiệu lực
thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2025.
2. Quy định chuyển tiếp
Đối với hồ sơ xác định giá đất
cụ thể đã có thông báo thẩm định của Hội đồng thẩm định giá đất, cơ quan Tài
nguyên và Môi trường tiếp tục thực hiện trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có
thẩm quyền quyết định giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định
số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất,
không xác định lại giá đất theo các tiêu chí và yếu tố theo Quyết định này.
Điều 10.
Trách nhiệm thi hành
Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân
tỉnh; Giám đốc các Sở, ngành: Tài nguyên và Môi trường; Tài chính; Xây dựng, Kế
hoạch và Đầu tư, Tư pháp, Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Cục trưởng Cục
Thuế tỉnh; Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố và các tổ chức, cá
nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./.
|
Nơi nhận:
- Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Bộ Tài chính;
- Cục KTVB QPPL- Bộ Tư pháp;
- Thường trực Tỉnh ủy;
- Thường trực HĐND tỉnh;
- Đại biểu Quốc hội tỉnh;
- UBND MTTQ Việt Nam tỉnh;
- Chủ tịch, các Phó Chủ tịch UBND tỉnh;
- Như Điều 10;
- Sở Tư pháp (Tự kiểm tra văn bản);
- Cổng TTĐT tỉnh, Công báo tỉnh, Báo Yên Bái;
- Lưu: VT, TNMT.
|
TM. ỦY BAN NHÂN
DÂN
CHỦ TỊCH
Nguyễn Tuấn Anh
|
PHỤ LỤC I
TỶ LỆ BÁN HÀNG, THỜI GIAN BÁN HÀNG, THỜI ĐIỂM BẮT ĐẦU
BÁN HÀNG, THỜI GIAN XÂY DỰNG, TIẾN ĐỘ XÂY DỰNG ĐỐI VỚI DỰ ÁN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ XÂY
DỰNG NHÀ LIỀN KỀ, NHÀ BIỆT THỰ THỰC HIỆN XÂY THÔ TOÀN BỘ
(Ban hành kèm theo Quyết định số 28/2024/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12
năm 2024 của Ủy ban nhân dân tỉnh Yên Bái)
|
STT
|
Quy mô dự án
|
Thời gian xây dựng
|
Tiến độ xây dựng (% lần lượt theo từng năm)
|
Thời điểm bắt đầu bán hàng
|
Thời gian bán hàng
|
Tỷ lệ bán hàng (% lần lượt theo từng năm)
|
|
Hạ tầng kỹ thuật
|
Nhà xây thô
|
|
01
|
Dưới 05 ha
|
02 năm
|
Năm thứ nhất 100%
|
Năm thứ nhất 50%
Năm thứ hai 50%
|
Từ năm thứ ba
|
02 năm
|
Năm thứ ba 50%
Năm thứ tư 50%
|
|
02
|
Từ 05 ha đến dưới 10 ha
|
03 năm
|
Năm thứ nhất 50%
Năm thứ hai 50%
|
Năm thứ nhất 35%
Năm thứ hai 35%
Năm thứ ba 30%
|
Từ năm thứ tư
|
03 năm
|
Năm thứ tư 40%
Năm thứ năm 40%
Năm thứ sáu 20%
|
|
03
|
Từ 10 ha trở lên
|
04 năm
|
Năm thứ nhất 50% Năm thứ hai
50%
|
Năm thứ nhất 30%
Năm thứ hai 30%
Năm thứ ba 20%
Năm thứ tư 20%
|
Từ năm thứ năm
|
04 năm
|
Năm thứ năm 30%
Năm thứ sáu 30%
Năm thứ bảy 20%
Năm thứ tám 20%
|
PHỤ LỤC II
TỶ LỆ BÁN HÀNG, THỜI GIAN BÁN HÀNG, THỜI ĐIỂM BẮT ĐẦU
BÁN HÀNG, THỜI GIAN XÂY DỰNG, TIẾN ĐỘ XÂY DỰNG ĐỐI VỚI DỰ ÁN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ XÂY
DỰNG NHÀ LIÊN KỀ, NHÀ BIỆT THỰ ĐƯỢC CHUYỂN NHƯỢNG DƯỚI HÌNH THỨC PHÂN LÔ, BÁN NỀN
(Ban hành kèm theo Quyết định số 28/2024/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12
năm 2024 của Ủy ban nhân dân tỉnh Yên Bái)
|
STT
|
Quy mô dự án
|
Thời gian xây dựng
|
Tiến độ xây dựng hạ tầng kỹ thuật (% lần lượt theo từng năm)
|
Thời điểm bắt đầu bán hàng
|
Thời gian bán hàng
|
Tỷ lệ bán hàng (% lần lượt theo từng năm)
|
|
01
|
Dưới 05 ha
|
01 năm
|
Năm thứ nhất 100%
|
Từ năm thứ hai
|
02 năm
|
Năm thứ hai 50%
Năm thứ ba 50%
|
|
02
|
Từ 05 ha đến dưới 10 ha
|
02 năm
|
Năm thứ nhất 50%
Năm thứ hai 50%
|
Từ năm thứ ba
|
03 năm
|
Năm thứ ba 40%
Năm thứ tư 40%
Năm thứ năm 20%
|
|
03
|
Từ 10 ha trở lên
|
02 năm
|
Năm thứ nhất 50%
Năm thứ hai 50%
|
Từ năm thứ ba
|
04 năm
|
Năm thứ ba 30%
Năm thứ tư 30%
Năm thứ năm 20%
Năm thứ sáu 20%
|
PHỤ LỤC III
TỶ LỆ BÁN HÀNG, THỜI GIAN BÁN HÀNG, THỜI ĐIỂM BẮT ĐẦU
BÁN HÀNG, THỜI GIAN XÂY DỰNG, TIẾN ĐỘ XÂY DỰNG ĐỐI VỚI DỰ ÁN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ XÂY
DỰNG NHÀ LIỀN KỀ, NHÀ BIỆT THỰ THỰC HIỆN XÂY THÔ MỘT PHẦN VÀ ĐƯỢC CHUYỂN NHƯỢNG
DƯỚI HÌNH THỨC PHÂN LÔ, BÁN NỀN
(Ban hành kèm theo Quyết định số 28/2024/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm
2024 của Ủy ban nhân dân tỉnh Yên Bái)
|
Quy mô dự án
|
Thời gian xây dựng
|
Tiến độ xây dựng (% lần lượt theo từng năm)
|
Thời điểm bắt đầu bán hàng
|
Thời gian bán hàng
|
Tỷ lệ bán hàng (% lần lượt theo từng năm)
|
|
Hạ tầng kỹ thuật
|
Nhà xây thô
|
Đất nền
|
Nhà và đất
|
Đất nền
|
Nhà và đất
|
Đất nền
|
Nhà và đất
|
|
Dưới 05 ha
|
01 năm
|
Năm thứ nhất 100%
|
Năm thứ nhất 100%
|
Từ năm thứ hai
|
Từ năm thứ hai
|
02 năm
|
02 năm
|
Năm thứ hai 50%
Năm thứ ba 50%
|
Năm thứ hai 50%
Năm thứ ba 50%
|
|
Từ 05 ha đến dưới 10 ha
|
02 năm
|
Năm thứ nhất 50%
Năm thứ hai 50%
|
Năm thứ nhất 50%
Năm thứ hai 50%
|
Từ năm thứ ba
|
Từ năm thứ ba
|
03 năm
|
03 năm
|
Năm thứ ba 40%
Năm thứ tư 40%
Năm thứ năm 20%
|
Năm thứ ba 40%
Năm thứ tư 40%
Năm thứ năm 20%
|
|
Từ 10 ha trở lên
|
02 năm
|
Năm thứ nhất 50%
Năm thứ hai 50%
|
Năm thứ nhất 50%
Năm thứ hai 50%
|
Từ năm thứ ba
|
Từ năm thứ ba
|
04 năm
|
04 năm
|
Năm thứ ba 30%
Năm thứ tư 30%
Năm thứ năm 20%
Năm thứ sáu 20%
|
Năm thứ ba 30%
Năm thứ tư 30%
Năm thứ năm 20%
Năm thứ sáu 20%
|
PHỤ LỤC IV
TỶ LỆ BÁN HÀNG, THỜI GIAN BÁN HÀNG, THỜI ĐIỂM BẮT ĐẦU
BÁN HÀNG, THỜI GIAN XÂY DỰNG, TIẾN ĐỘ XÂY DỰNG ĐỐI VỚI DỰ ÁN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ XÂY
DỰNG VĂN PHÒNG, CƠ SỞ THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ, ĐẤT SỬ DỤNG VÀO MỤC ĐÍCH CÔNG CỘNG CÓ
MỤC ĐÍCH KINH DOANH
(Ban hành kèm theo Quyết định số 28/2024/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm
2024 của Ủy ban nhân dân tỉnh Yên Bái)
|
STT
|
Quy mô diện tích sàn xây dựng
|
Thời gian xây dựng
|
Tiến độ xây dựng
(% lần lượt theo từng năm)
|
Thời điểm bắt đầu bán hàng (cho thuê)
|
|
Hạ tầng kỹ thuật
|
Công trình trên đất
|
|
01
|
Dưới 10.000 m2 sàn
xây dựng
|
02 năm
|
Năm thứ nhất 100%
|
Năm thứ nhất 50%
Năm thứ hai 50%
|
Từ năm thứ ba
|
|
02
|
Từ 10.000 m2 sàn
xây dựng trở lên
|
03 năm
|
Năm thứ nhất 50%
Năm thứ hai 50%
|
Năm thứ nhất 35%
Năm thứ hai 35%
Năm thứ ba 30%
|
Từ năm thứ tư
|