Từ 1/10/2025, chính thức cho phép bù trừ lỗ chuyển nhượng bất động sản vào thu nhập chịu thuế TNDN?

Từ 1/10/2025, chính thức cho phép bù trừ lỗ chuyển nhượng bất động sản vào thu nhập chịu thuế TNDN?

Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 chính thức có hiệu lực từ 01/10/2025 và áp dụng từ kỳ tính thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2025.

Căn cứ khoản 3 Điều 7 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 quy định như sau:

Xác định thu nhập tính thuế

...

3. Doanh nghiệp có nhiều hoạt động sản xuất, kinh doanh trong kỳ tính thuế thì thu nhập chịu thuế từ hoạt động sản xuất, kinh doanh là tổng thu nhập của tất cả các hoạt động sản xuất, kinh doanh. Trường hợp có hoạt động sản xuất, kinh doanh bị lỗ thì được bù trừ số lỗ vào thu nhập chịu thuế của các hoạt động sản xuất, kinh doanh có thu nhập do doanh nghiệp tự lựa chọn (trừ thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư không bù trừ với thu nhập của hoạt động sản xuất, kinh doanh đang được hưởng ưu đãi thuế). Phần thu nhập còn lại sau khi bù trừ áp dụng mức thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp của hoạt động sản xuất, kinh doanh còn thu nhập.

4. Thu nhập chịu thuế từ hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản; chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản; chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản phải xác định riêng để kê khai nộp thuế, không được bù trừ lỗ, lãi với hoạt động sản xuất, kinh doanh trong kỳ tính thuế.

Theo đó, nếu có hoạt động sản xuất, kinh doanh bị lỗ thì doanh nghiệp được bù trừ số lỗ vào thu nhập chịu thuế của các hoạt động sản xuất, kinh doanh có thu nhập do doanh nghiệp tự lựa chọn (trừ hoạt động sản xuất, kinh doanh đang được hưởng ưu đãi thuế).

Phần thu nhập còn lại sau khi bù trừ áp dụng mức thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp của hoạt động sản xuất, kinh doanh còn thu nhập.

Theo quy định hiện nay tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 78/2014/TT-BTC (được sửa đổi bởi Điều 2 Thông tư 96/2015/TT-BTC), trường hợp thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nếu bị lỗ thì số lỗ này được bù trừ với lãi của hoạt động sản xuất, kinh doanh (bao gồm cả thu nhập khác tại Điều 7 Thông tư 78/2014/TT-BTC).

Như vậy, từ 1/10/2025 chính thức cho phép bù trừ lỗ chuyển nhượng bất động sản vào thu nhập chịu thuế thay vì bù trừ với lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh như trước đây.

Lưu ý: Thu nhập chịu thuế từ hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản; chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản; chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản phải xác định riêng để kê khai nộp thuế, không được bù trù lỗ, lãi với hoạt động sản xuất, kinh doanh trong kỳ tính thuế.

Từ 1/10/2025, chính thức cho phép bù trừ lỗ chuyển nhượng bất động sản vào thu nhập chịu thuế TNDN? (Hình từ Internet)

Chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản có quyền, nghĩa vụ gì?

Căn cứ khoản 1 Điều 43 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có cụm từ bị thay thế bởi điểm d khoản 4 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024) quy định chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản có các quyền, nghĩa vụ sau đây:

- Chuyển giao quyền, nghĩa vụ của mình đối với toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng để tiếp tục đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh, trừ các quyền, nghĩa vụ đã thực hiện xong mà không liên quan đến chủ đầu tư nhận chuyển nhượng và việc tiếp tục triển khai dự án, phần dự án đó;

- Chuyển giao hồ sơ liên quan cho bên nhận chuyển nhượng; thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng;

- Phối hợp với bên nhận chuyển nhượng thực hiện thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên nhận chuyển nhượng;

- Trường hợp chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng tiếp tục đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng trong phần dự án nhận chuyển nhượng theo đúng nội dung của dự án đã được chấp thuận, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng và quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn; theo dõi và thông báo kịp thời với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về hành vi vi phạm pháp luật trong việc sử dụng đất, đầu tư xây dựng của bên nhận chuyển nhượng;

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật;

- Quyền, nghĩa vụ khác theo hợp đồng.

Xác định thu nhập tính thuế TNDN như thế nào?

Căn cứ theo Điều 6 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 quy định như sau:

Căn cứ tính thuế

Căn cứ tính thuế là thu nhập tính thuế và thuế suất.

Theo đó, căn cứ tính thuế là thu nhập tính thuế và thuế suất.

Đồng thời, theo Điều 7 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 quy định về xác định thu nhập tính thuế như sau:

(1) Thu nhập tính thuế trong kỳ tính thuế được xác định như sau:

(2) Thu nhập chịu thuế quy định tại mục (1) nêu trên được xác định như sau:

(3) Doanh nghiệp có nhiều hoạt động sản xuất, kinh doanh trong kỳ tính thuế thì thu nhập chịu thuế từ hoạt động sản xuất, kinh doanh là tổng thu nhập của tất cả các hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Trường hợp có hoạt động sản xuất, kinh doanh bị lỗ thì được bù trừ số lỗ vào thu nhập chịu thuế của các hoạt động sản xuất, kinh doanh có thu nhập do doanh nghiệp tự lựa chọn (trừ thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư không bù trừ với thu nhập của hoạt động sản xuất, kinh doanh đang được hưởng ưu đãi thuế).

Phần thu nhập còn lại sau khi bù trừ áp dụng mức thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp của hoạt động sản xuất, kinh doanh còn thu nhập.

(4) Thu nhập chịu thuế từ hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản; chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản; chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản phải xác định riêng để kê khai nộp thuế, không được bù trừ lỗ, lãi với hoạt động sản xuất, kinh doanh trong kỳ tính thuế.