Quyết định 64: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại Đồng Nai từ ngày 02/12/2025?

Quyết định 64: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại Đồng Nai từ ngày 02/12/2025?

Ngày 21/11/2025, UBND tỉnh Đồng Nai ban hành Quyết định 64/2025/QĐ-UBND về việc quy định một số yếu tố hình thành doanh thu, các yếu tố ước tính chi phí phát triển theo phương pháp thặng dư và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khi xác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Đồng Nai.

>>> TẢI VỀ Quyết định 64/2025/QĐ-UBND

Theo Điều 4 Quyết định 64/2025/QĐ-UBND, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại Đồng Nai gồm:

[1] Đối với đất phi nông nghiệp:

- Về vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất: Khoảng cách (đơn vị tính bằng mét) đến trung tâm hành chính; trung tâm thương mại; chợ; cơ sở y tề; cơ sở giáo dục và đào tạo; công viên, khu vui chơi giải trí.

Áp dụng tỷ lệ chênh lệch giữa các tuyến đường cùng vị trí đất trong Bảng giá đất do cơ quan có thẩm quyền ban hành. Mức độ chênh lệch tối đa 30%.

- Về giao thông:

+ Độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè, phần diện tích được xác định loại đất là đất giao thông) đơn vị tính là mét.

+ Kết cấu mặt đường (Loại 1: Mặt đường nhựa; Loại 2: Mặt đường bằng bê tông xi măng; Loại 3: Mặt đường bằng đất, đá, cuội sỏi hỗn hợp).

+ Số mặt đường tiếp giáp.

- Điều kiện cấp thoát nước, cấp điện:

+ Điều kiện cấp nước, cấp điện.

+ Điều kiện thoát nước mưa, nước thải.

- Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất:

+ Diện tích, kích thước (mặt tiền, chiều sâu).

+ Hình thể.

- Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng: Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng gồm: Hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, tầng cao, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo hồ sơ quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng thể mặt bằng hoặc hồ sơ thiết kế cơ sở hoặc hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công hoặc các hồ sơ, tài liệu theo quy định của pháp luật về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt.

- Hiện trạng môi trường, an ninh:

+ Ô nhiễm không khí, nguồn nước, tiếng ồn.

+ Tình trạng an ninh khu vực.

- Thời hạn sử dụng đất (đối với đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn).

- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương:

+ Yếu tố tiếp giáp, đối diện với khu nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng, chùa, đình, đền, miếu; phía trước mặt tiền thửa đất, khu đất có tủ điện, cột điện, cống thoát nước.

+ Yếu tố tiếp giáp, đối diện khuôn viên cây xanh, sông, hồ, bờ biển, bãi đỗ xe.

+ Yếu tố mật độ dân cư.

+ Yếu tố thói quen tiêu dùng.

+ Yếu tố cơ sở vật chất, trang thiết bị hoạt động.

+ Yếu tố đơn vị vận hành.

- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất gồm: Chi phí phát triển thương hiệu, chi phí thúc đẩy kinh doanh, hỗ trợ khách hàng, quà tặng, khuyến mại mà chủ đầu tư đã cộng vào giá bán và các chi phí hợp lý khác ảnh hưởng đến giá đất.

[2] Đối với đất nông nghiệp

- Yếu tố năng suất cây trồng, vật nuôi.

- Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất:

- Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm:

+ Độ rộng đường (bao gồm cả via hè, phần diện tích được xác định loại đất là đất giao thông) đơn vị tính là mét.

+ Kết cấu mặt đường (Loại 1: Mặt đường nhựa; Loại 2: Mặt đường bằng bê tông xi măng; Loại 3: Mặt đường bằng đất, đá, cuội, sỏi hỗn hợp).

+ Yếu tố địa hình.

- Thời hạn sử dụng đất (trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất).

*Xem chi tiết tại Quyết định 64/2025/QĐ-UBND...

Quyết định 64: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại Đồng Nai từ ngày 02/12/2025? (Hình từ Internet)

Trường hợp và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất được quy định như thế nào?

Căn cứ theo khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định trường hợp và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất được quy định như sau:

- Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá;

- Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;

- Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án;

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Nguyên tắc sử dụng đất là gì?

Căn cứ theo Điều 5 Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc sử dụng đất như sau:

- Đúng mục đích sử dụng đất.

- Bền vững, tiết kiệm, có hiệu quả đối với đất đai và tài nguyên trên bề mặt, trong lòng đất.

- Bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu, không được lạm dụng thuốc bảo vệ thực vật, phân hóa học làm ô nhiễm, thoái hóa đất.

- Thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 và quy định khác của pháp luật có liên quan; không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và xung quanh.