Quyết định 158: Điều kiện tách thửa đất tại Hải Phòng đối với đất ở là gì?

Quyết định 158: Điều kiện tách thửa đất tại Hải Phòng đối với đất ở là gì?

Ngày 12/9/2025, UBND thành phố Hải Phòng đã ban hành Quyết định 158/2025/QĐ-UBND Tải về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai 2024, Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn thành phố Hải Phòng.

Theo Điều 11 Quyết định 158/2025/QĐ-UBND, điều kiện tách thửa đất tại Hải Phòng đối với đất ở theo khoản 4 Điều 220 Luật Đất đai 2024 được quy định như sau:

[1] Việc tách thửa đất phải đảm bảo nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024.

[2] Lối đi vào thửa đất mới được tách thửa đất.

Trường hợp tách thửa đất mà phải tạo lập lối đi vào thửa đất mới thì lối đi phải đảm bảo kích thước chiều rộng như sau:

- Đối với các thửa đất tiếp giáp đường giao thông, lối đi hiện trạng từ 4,0 m trở lên: Chiều rộng lối đi tạo lập mới chỗ hẹp nhất tối thiểu là 4,0 m;

- Đối với các thửa đất còn lại:

+ Đối với các phường: Chiều rộng lối đi tạo lập mới chỗ hẹp nhất tối thiểu là 2,0 m;

+ Đối với các xã, đặc khu: Chiều rộng lối đi tạo lập mới chỗ hẹp nhất tối thiểu là 4,0 m.

[3] Thửa đất mới hình thành phải đảm bảo diện tích và kích thước (không bao gồm phần diện tích nằm ngoài phạm vi chỉ giới xây dựng và nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành).

- Đối với khu vực các phường thì diện tích thửa đất mới hình thành tối thiểu là 40 m²; chiều rộng mặt tiếp giáp đường giao thông, tiếp giáp lối đi của thửa đất mới hình thành tối thiểu là 3,5 m, chiều sâu vào phía trong của thửa đất mới hình thành tối thiểu là 05 m và các thửa đất mới hình thành phải đảm bảo mặt cắt ngang chỗ hẹp nhất của thửa đất phải lớn hơn hoặc bằng 02 m;

- Đối với khu vực các xã, đặc khu thì diện tích thửa đất mới hình thành tối thiểu là 60 m²; chiều rộng mặt tiếp giáp đường giao thông, tiếp giáp lối đi của thửa đất mới hình thành tối thiểu là 04 m, chiều sâu vào phía trong của thửa đất mới hình thành tối thiểu là 05 m và các thửa đất mới hình thành phải đảm bảo mặt cắt ngang chỗ hẹp nhất của thửa đất phải lớn hơn hoặc bằng 3,5 m.

[4] Thửa đất không có công trình nằm trong danh mục các công trình phải bảo tồn, tôn tạo theo quy định của cấp có thẩm quyền.

[5] Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch điểm dân cư điều chỉnh đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với thửa đất thuộc quy hoạch chi tiết xây dựng thực hiện dự án (khu đô thị mới, các dự án phát triển nhà ở, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở) đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (kể cả các trường hợp thửa đất được cấp Giấy chứng nhận trước ngày Quyết định 158/2025/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành) và thửa đất thuộc quy hoạch khu dân cư, điểm dân cư tại đô thị; khu dân cư, điểm dân cư tại nông thôn; khu tái định cư được cơ quan có thẩm quyền đã giao (cấp) cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở theo quy hoạch, kế hoạch (kể cả các trường hợp thửa đất được cấp Giấy chứng nhận trước ngày Quyết định 158/2025/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành).

[6] Trường hợp thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà trong đó diện tích đất bao gồm cả đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất thì việc tách thửa phần diện tích đất ở phải đảm bảo điều kiện tại mục [1] và mục [2], phần đất nông nghiệp tách theo đất ở không áp dụng điều kiện tách thửa.

[7] Trường hợp thửa đất mới được hình thành từ việc tách thửa không đảm bảo các quy định tại mục [1] và mục [2] nhưng có thể hợp với thửa đất ở liền kề tạo thành thửa đất mới đảm bảo các điểu kiện quy định tại mục [1] và mục [2] thì được thực hiện việc tách thửa đồng thời với việc hợp thửa đất và được cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất mới.

[8] Ranh giới tách thửa đất không cắt qua nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, trường hợp ranh giới tách thửa đất cắt qua nhà ở, công trình xây dụng phải có văn bản cam kết về việc sử dụng nhà ở, công trình xây dựng trên đất theo ranh giới tách thửa.

Quyết định 158: Điều kiện tách thửa đất tại Hải Phòng đối với đất ở là gì? (Hình từ Internet)

Việc tách thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện gì?

Căn cứ theo Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định tách thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện như sau:

- Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

- Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;

- Việc tách thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

- Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;

- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;

- Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.

Bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất được quy định như thế nào?

Căn cứ theo Điều 17 Luật Đất đai 2024 quy định bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất như sau:

- Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất.

- Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.