Hướng dẫn Nghị quyết 254 về diện tích đất thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất trong phạm vi dự án theo Nghị định 49 ra sao?

Hướng dẫn Nghị quyết 254 về diện tích đất thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất trong phạm vi dự án theo Nghị định 49 ra sao?

Nghị quyết 254/2025/QH15 đã đặt ra cơ chế cho phép Nhà nước thu hồi phần diện tích đất còn lại của dự án trong trường hợp chủ đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất nhưng hết thời hạn hoặc thời gian gia hạn thỏa thuận. Quy định này áp dụng cả với các dự án đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất trước thời điểm Nghị quyết có hiệu lực, nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo điểm b khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15.

Để triển khai thống nhất, ngày 31/01/2026, Chính phủ ban hành Nghị định 49/2026/NĐ-CP nhằm hướng dẫn chi tiết việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với phần diện tích đất không thỏa thuận được.

Cụ thể tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 49/2026/NĐ-CP có nêu rõ về vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất đối với diện tích đất còn lại không thỏa thuận được của dự án sử dụng đất thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 2 và điểm d khoản 13 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15 như sau:

Điều 3. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất đối với diện tích đất còn lại không thỏa thuận được của dự án sử dụng đất thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 2 và điểm d khoản 13 Điều 3 của Nghị quyết số 254/2025/QH15

1. Quy định về xác định diện tích đất thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất trong phạm vi dự án:

a) Diện tích đất thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất được xác định theo diện tích đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất, chi phí đầu tư vào đất;

b) Diện tích đất quy định tại điểm a khoản này không bao gồm:

b1) Diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý, sử dụng;

b2) Diện tích đất của người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và không có tài sản gắn liền với đất, chi phí đầu tư vào đất trên đất đó.

[....]

Theo đó, có thể thấy thông qua Nghị định 49/2026/NĐ-CP đã làm rõ về việc xác định diện tích đất thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất trong phạm vi dự án:

- Diện tích đất thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất được xác định theo diện tích đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất, chi phí đầu tư vào đất;

- Diện tích đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều 3 Nghị định 49/2026/NĐ-CP không bao gồm:

+ Diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý, sử dụng;

+ Diện tích đất của người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và không có tài sản gắn liền với đất, chi phí đầu tư vào đất trên đất đó.

Như vậy, Nghị định 49/2026/NĐ-CP đã làm rõ cách xác định diện tích đất thỏa thuận trong phạm vi dự án, qua đó thống nhất cách tính tỷ lệ 75% theo Nghị quyết 254, hạn chế vướng mắc khi áp dụng trên thực tế và tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho việc thu hồi phần diện tích còn lại, đồng thời bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.

Hướng dẫn Nghị quyết 254 về diện tích đất thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất trong phạm vi dự án theo Nghị định 49 ra sao? (Hình từ Interent)

Khi bị thu hồi đất, người dân có quyền chọn bồi thường bằng đất hay bằng tiền?

Căn cứ khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024, điểm e khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định về việc bồi thường thu hồi đất như sau:

Điều 91. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

[...]

2. Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở mà có nhu cầu được bồi thường bằng tiền thì được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Đối với người có đất thu hồi nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở.

[...]

Như vậy, khi nhận bồi thường thu hồi đất, người dân có quyền lựa chọn trong khuôn khổ của pháp luật và điều kiện thực tế của địa phương nơi có đất.

Cụ thể, phương án bồi thường mặc định khi bồi thường thu hồi đất là giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi (hoặc tiền trong trường hợp không có đất để bồi thường).

Theo đó, khi người dân chọn nhận bồi thường bằng tiền, pháp luật cho phép người dân được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Tuy nhiên, khi người dân chọn nhận bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, còn cần xem xét điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở của địa phương có đáp ứng được nhu cầu ấy không.

Thời hạn bồi thường bằng tiền khi Nhà nước thu hồi đất khi nào?

Theo khoản 3 Điều 94 Luật Đất đai 2024 quy định về kinh phí và chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư như sau:

Điều 94. Kinh phí và chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

[...]

3. Việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện như sau:

a) Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có hiệu lực thi hành, cơ quan, đơn vị, tổ chức thực hiện bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản;

b) Trường hợp cơ quan, đơn vị, tổ chức thực hiện bồi thường chậm chi trả thì khi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản, ngoài tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật Quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả.

[...]

Như vậy, thời hạn bồi thường là trong 30 ngày kể từ ngày quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có hiệu lực thi hành, cơ quan, đơn vị, tổ chức thực hiện bồi thường phải chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản.

Trường hợp cơ quan, đơn vị, tổ chức thực hiện bồi thường chậm chi trả thì khi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản thì phải thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật Quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả.