Xác định số người sử dụng đất phải thỏa thuận trong phạm vi dự án theo Nghị định 49 ra sao?

Xác định số người sử dụng đất phải thỏa thuận trong phạm vi dự án theo Nghị định 49 ra sao?

Theo khoản 2 Điều 3 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, việc xác định số người sử dụng đất phải thỏa thuận trong phạm vi dự án được áp dụng đối với các dự án sử dụng đất thông qua hình thức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất theo điểm b khoản 2 và điểm d khoản 13 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15.

Quy định này làm rõ đối tượng và cách thức tính số lượng người sử dụng đất trong trường hợp còn diện tích đất không thỏa thuận được, để làm cơ sở thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc thu hồi đất theo quy định.

Điều 3. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất đối với diện tích đất còn lại không thỏa thuận được của dự án sử dụng đất thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 2 và điểm d khoản 13 Điều 3 của Nghị quyết số 254/2025/QH15

[....]

2. Quy định về xác định số người sử dụng đất phải thỏa thuận trong phạm vi dự án:

a) Số người sử dụng đất phải thỏa thuận trong phạm vi dự án bao gồm: người có quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bán tài sản gắn liền với đất, chi phí đầu tư vào đất;

b) Việc xác định số lượng người sử dụng đất được tính như sau:

b1) Hộ gia đình sử dụng đất thì được tính là 01 người sử dụng đất;

b2) Nhóm người chung quyền sử dụng đất thì được tính là 01 người sử dụng đất;

b3) Vợ và chồng có chung quyền sử dụng đất thì được tính là 01 người sử dụng đất;

b4) Cộng đồng dân cư sử dụng đất thì được tính là 01 người sử dụng đất;

b5) Trường hợp người sử dụng đất có nhiều thửa đất trong phạm vi dự án thì được tính là 01 người sử dụng đất;

b6) Người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây thì được tính là 01 người sử dụng đất:

Có tài sản gắn liền với đất;

Có chi phí đầu tư vào đất;

Có tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất.

Theo đó, số người sử dụng đất phải thỏa thuận trong phạm vi dự án bao gồm: người có quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bán tài sản gắn liền với đất, chi phí đầu tư vào đất;

Việc xác định số lượng người sử dụng đất được tính như sau:

- Hộ gia đình sử dụng đất thì được tính là 01 người sử dụng đất;

- Nhóm người chung quyền sử dụng đất thì được tính là 01 người sử dụng đất;

- Vợ và chồng có chung quyền sử dụng đất thì được tính là 01 người sử dụng đất;

- Cộng đồng dân cư sử dụng đất thì được tính là 01 người sử dụng đất;

- Trường hợp người sử dụng đất có nhiều thửa đất trong phạm vi dự án thì được tính là 01 người sử dụng đất;

- Người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây thì được tính là 01 người sử dụng đất:

+ Có tài sản gắn liền với đất;

+ Có chi phí đầu tư vào đất;

+ Có tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất.

Có thể thấy, Nghị định 49/2026/NĐ-CP đã quy định khá chi tiết và chặt chẽ về cách xác định số người sử dụng đất phải thỏa thuận trong phạm vi dự án, theo hướng gộp các chủ thể có chung quyền hoặc lợi ích liên quan thành một đơn vị tính.

Cách xác định này tránh việc làm phát sinh số lượng người sử dụng đất phải thỏa thuận không cần thiết, đồng thời tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho việc xử lý phần diện tích đất còn lại không thỏa thuận được, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất.

Xác định số người sử dụng đất phải thỏa thuận trong phạm vi dự án theo Nghị định 49 ra sao? (Hình từ Interent)

Chênh lệch giá đất được tính thế nào khi thu hồi đất theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP?

Căn cứ tại khoản 4 Điều 3 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định về xác định số tiền chênh lệch giữa số tiền trung bình của giá đất đã thỏa thuận trên một đơn vị diện tích đất của loại đất đã thỏa thuận với số tiền theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính trên một đơn vị diện tích của loại đất thu hồi trong phạm vi dự án như sau:

(i) Xác định số tiền trung bình tính trên một đơn vị diện tích đất của loại đất đã thỏa thuận theo công thức sau:

Trong đó:

- Ttb: là số tiền trung bình tính trên một đơn vị diện tích đất của loại đất đã thỏa thuận.

- TSTtt: là tổng số tiền theo thỏa thuận của loại đất đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bao gồm cả số tiền trả cho tài sản gắn liền với đất (nếu có).

- Stt: là tổng diện tích của loại đất đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất tính theo đơn vị mét vuông (m2).

(ii) Xác định số tiền theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính trên một đơn vị diện tích của loại đất thu hồi theo công thức sau:

Trong đó:

- Tpa: là số tiền theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính trên một đơn vị diện tích của loại đất thu hồi.

- TSTpa: là tổng số tiền theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của loại đất thu hồi là tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ được nhận chưa trừ đi tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp khi được bồi thường bằng đất.

- Sth: là tổng diện tích đất của loại đất thu hồi theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính theo đơn vị mét vuông (m2).

(iii) Xác định số tiền chênh lệch theo công thức sau:

Trong đó:

- Tcl: là số tiền chênh lệch.

- Ttb : là số tiền trung bình tính trên một đơn vị diện tích đất của loại đất đã thỏa thuận.

- Tpa: là số tiền theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính trên một đơn vị diện tích của loại đất thu hồi.

Nội dung bảng giá đất được quy định ra sao theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP?

Theo tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 49/2026/NĐ-CP nội dung bảng giá đất quy định tại Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15 bao gồm:

- Các tiêu chí cụ thể để xác định khu vực, vị trí đối với từng loại đất, số lượng vị trí trong bảng giá đất theo quy định tại Điều 18 và Điều 20 Nghị định 71/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP, Nghị định 226/2025/NĐ-CP);

- Bảng giá đất được quy định cho từng loại đất tại từng khu vực, vị trí. Giá các loại đất theo phân loại đất quy định tại Điều 9 Luật Đất đai 2024, Điều 4, Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP và theo yêu cầu thực tế, quản lý giá đất của địa phương;

- Giá đất tại nơi tái định cư tại chỗ quy định tại khoản 6 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15.