07 điểm mới trong Dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai 2024?

07 điểm mới trong Dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai 2024?

Vừa qua, đã có Dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai 2024 mới nhất (được sửa đổi, bổ sung một số điều bởi Luật số 43/2024/QH15, Luật số 47/2024/QH15 và Luật số 58/2024/QH15).

>>> Xem chi tiết Dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai 2024 Tải về

Theo đó, dưới đây là 07 điểm mới trong Dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai 2024 như sau:

(1) Thu hồi đất - bổ sung thêm 02 trường hợp

Theo đó, tại khoản 13 Điều 1 Dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai 2024 bổ sung khoản 33 và khoản 34 vào Điều 79 Luật Đất đai 2024 quy định về trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:

“33. Thực hiện các dự án có yêu cầu đặc thù về địa điểm đầu tư; dự án đầu tư, cấp bách phục vụ cho nhiệm vụ chính trị, đối ngoại; dự án trong khu thương mại tự do, trong trung tâm tài chính quốc tế; dự án logistic; dự án hỗn hợp dân cư, đô thị, du lịch dịch vụ thương mại, văn hóa, thể thao; dự án công nghiệp văn hóa và các dự án phát triển kinh tế - xã hội khác do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.

34. Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điều 127 của Luật này mà hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận ghi trong văn bản chấp thuận của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền về việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc hết thời gian gia hạn nếu được gia hạn thời gian hoàn thành việc thỏa thuận để thực hiện dự án và chủ đầu tư đã thoả thuận được trên 75% diện tích đất hoặc đã thỏa thuận được với trên 75% số lượng người sử dụng đất trong phạm vi thực hiện dự án thì Nhà nước thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư."

Hiện hành, tại Điều 79 Luật Đất đai 2024 chỉ có 32 trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

(2) Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư - linh hoạt thứ tự thu hồi

Theo điểm d khoản 17 Điều 1 Dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai 2024 bổ sung khoản 10 vào Điều 87 Luật Đất đai 2024 như sau:

- Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng ý thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi quyết định thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

- Trường hợp thu hồi đất ở mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được bố trí tạm cư hoặc chi trả kinh phí tạm cư đồng ý thu hồi đất trước khi hoàn thành bố trí tái định cư thì Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi quyết định thu hồi đất trước khi hoàn thành bố trí tái định cư.

Do đó, nếu người sử dụng đất đồng ý có thể thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường

(3) Hình thức cho thuê đất

Theo khoản 27 Điều 1 Dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai 2024 sửa đổi, bổ sung Điều 120 Luật Đất đai 2024 như sau:

“Điều 120. Cho thuê đất

1. Nhà nước cho thuê đất đối với các trường hợp không thuộc trường hợp quy định tại Điều 118 và Điều 119 của Luật này. Người sử dụng đất được quyền lựa chọn hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.

2. Đơn vị sự nghiệp công lập lựa chọn hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm, nhưng không có quyền chuyển nhượng, thế chấp quyền sửdụng đất

3. Việc cho thuê đất quy định tại Điều này được thực hiện theo quy định tại các điều 124, 125 và 126 của Luật này.”.

Cho phép người sử dụng đất lựa chọn trả tiền hằng năm hoặc một lần thay vì quy định trường hợp cho từng hình thức thuê.

(4) Chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại - không cần có "đất ở"

Theo khoản 26 Điều 1 Dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai 2024 sửa đổi, bổ sung Điều 122 Luật Đất đai 2024 như sau:

"Điều 122. Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

...

2. Việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này;

b) Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch được phê duyệt theo pháp luật quy hoạch đô thị và nông thôn, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương và không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng quy định tại Điều 78 và Điều 79 của Luật này;

c) Có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đầu tư."

Điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ cần phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thay vì phải có "đất ở" và phù hợp quy hoạch theo quy định hiện hành.

(5) Giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá - phân quyền về cấp tỉnh

Theo khoản 28 Điều 1 Dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai 2024 sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 124 Luật Đất đai 2024 như sau:

...

o) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất khi đáp ứng một trong các điều kiện sau đây:

Thuộc dự án sử dụng đất vào mục đích công cộng quy định tại điểm e khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai có mục đích kinh doanh mà không thuộc các trường hợp quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 124 Luật Đất đai;

Thuộc dự án đã được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật thuộc trường hợp thu hồi đất quy định tại khoản 31 và khoản 33 Điều 79 Luật Đất đai mà không thuộc trường hợp lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về đấu thầu và không phụ thuộc vào nguồn vốn đầu tư;

Dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm đối với quỹ đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước được giao quản lý;

Thuộc trường hợp khác không quy định tại Điều 125 và Điều 126 Luật Đất đai.”.

Theo đó, UBND cấp tỉnh được giao thẩm quyền trong một số trường hợp như trên.

(6) Nguyên tắc định giá đất - không còn nguyên tắc thị trường

Theo khoản 40 Điều 1 Dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai 2024 sửa đổi, bổ sung Điều 158 Luật Đất đai 2024 như sau:

“Điều 158. Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất

1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất;

b) Kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất là tài liệu để Nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất;

c) Tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất;

d) Bảo đảm phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước và tình hình thực tế của địa phương.

...

Theo đề xuất tại dự thảo thì việc định giá đất không còn nguyên tắc thị trường. Thay vào đó, việc định giá phải bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất. Kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất là tài liệu để Nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất, tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất. Bảo đảm phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước và tình hình thực tế của địa phương.

(7) Bảng giá đất - mở rộng phạm vi áp dụng

Theo dự thảo Luật đề xuất 02 phương án sửa đổi Điều 159 Luật Đất đai 2024 về bảng giá đất như sau:

- Phương án 1:

- Bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp sau đây:

+ Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; gia hạn sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;

+ Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất;

+ Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất;

+ Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa;

+ Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 3 Điều 33 Luật Đất đai 2024 mà được miễn, giảm toàn bộ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;

đất đai;

+ Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng

+ Tính thuế sử dụng đất;

+ Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;

+ Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

+ Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.

+ Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.

- Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất.

- Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất định kỳ 05 năm một lần và công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.

Trường hợp cần thiết phải bổ sung bảng giá đất trong năm thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

- Chính phủ quy định chi tiết Điều 159 Luật Đất đai 2024.

- Phương án 2:

- Bảng giá đất được áp dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, tính thuế, phí liên quan đến việc sử dụng đất, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

- Chính phủ quy định chi tiết các trường hợp áp dụng bảng giá đất.

07 điểm mới trong Dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai 2024? (Hình ảnh từ Internet)

Ai có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp gia hạn sử dụng đất từ ngày 01/7/2025?

Căn cứ tại khoản 2 Điều 160 Luật Đất đai 2024 quy định về thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể như sau:

Điều 160. Giá đất cụ thể

...

2. Thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể được quy định như sau:

a) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định của Luật này;

b) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện theo quy định của Luật này.

...

Tuy nhiên, theo điểm e khoản 2 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ 1/7/2025 quy định như sau:

Điều 5. Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện chuyển giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã

...

2. Thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện theo quy định của Luật Đất đai chuyển giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện, cụ thể như sau:

...

e) Quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 160 Luật Đất đai;

...

Theo đó, từ này 01 7 2025 thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể trong trường hợp gia hạn sử dụng đất của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 160 Luật Đất đai 2024 sẽ chuyển giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện.

Như vậy, từ ngày 01 7 2025, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã là người có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp gia hạn sử dụng đất.

Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai được quy định như thế nào?

Căn cứ theo Điều 20 Luật Đất đai 2024 quy định về nội dung quản lý Nhà nước về đất đai như sau:

- Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai.

- Tuyên truyền, phổ biến, giáo dục, đào tạo, nghiên cứu khoa học, phát triển công nghệ, hợp tác quốc tế trong quản lý, sử dụng đất đai.

- Xác định địa giới đơn vị hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới đơn vị hành chính.

- Đo đạc, chỉnh lý, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất và các bản đồ chuyên ngành về quản lý, sử dụng đất.

- Điều tra, đánh giá và bảo vệ, cải tạo, phục hồi đất đai.

- Lập, điều chỉnh, quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

- Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, công nhận quyền sử dụng đất, trưng dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

- Điều tra, xây dựng bảng giá đất, giá đất cụ thể, quản lý giá đất.

- Quản lý tài chính về đất đai.

- Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, trưng dụng đất.

- Phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất.

- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính; cấp, đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận.

- Thống kê, kiểm kê đất đai.

- Xây dựng, quản lý, vận hành, khai thác Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai.

- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

- Giải quyết tranh chấp đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai.

- Cung cấp, quản lý hoạt động dịch vụ công về đất đai.

- Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.