THUẾ - KẾ TOÁN

Chính thức cho thuê nhà trọ không phải xuất hóa đơn từ ngày 1/7/2026

Chuyên viên pháp lý Kiều Diễm

10:51 10/07/26

Theo Nghị định 254/2026/NĐ-CP, cá nhân cho thuê nhà trọ (cho thuê bất động sản) không phải xuất hóa đơn điện tử (không phân biệt có doanh thu trên hay dưới 1 tỷ đồng).

>> 10 trạng thái mã số thuế từ ngày 01/07/2026 theo Thông tư 90/2026/TT-BTC

>> Tổng hợp điểm mới về giao dịch liên kết từ 01/7/2026 theo Công văn 4697/CT-CS

1. Chính thức cho thuê nhà trọ không phải xuất hóa đơn từ ngày 1/7/2026

Cho thuê nhà trọ không phải xuất hóa đơn là quy định mới về hóa đơn điện tử theo Nghị định 254/2026/NĐ-CP.

Theo đó, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà trò nếu được xác định là hoạt động cho thuê bất động sản thì không phải xuất hóa đơn điện tử không phân biệt có doanh trên hay dưới 1 tỷ đồng/năm hay không.

Về nguyên tắc hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu trên 1 tỷ đồng/năm bắt buộc phải sử dụng hóa đơn điện tử theo khoản 2 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP.

Tuy nhiên, tại khoản 2 Điều 7 Nghị định 254/2026/NĐ-CP quy định về những trường hợp không phải sử dụng hóa đơn điện tử như sau:

Điều 7. Trường hợp không phải sử dụng hóa đơn điện tử

…

2. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có thu nhập từ hoạt động cho thuê bất động sản; thu nhập từ hoạt động cung cấp sản phẩm và dịch vụ nội dung thông tin số về giải trí, trò chơi điện tử, phim số, ảnh số, nhạc số, quảng cáo số cho tổ chức, cá nhân ở nước ngoài.

…

Như vậy, về nguyên tắc hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu trên 1 tỷ đồng/năm bắt buộc phải sử dụng hóa đơn điện tử. Tuy nhiên, đối với cá nhân, hộ kinh doanh cho thuê nhà trọ (cho thuê bất động sản) không phải xuất hóa đơn điện tử (không phân biệt có doanh thu trên hay dưới 1 tỷ đồng).

Chính thức cho thuê nhà trọ không phải xuất hóa đơn từ ngày 1/7/2026 - Ảnh minh họa

2. Cho thuê nhà trọ 2026 bắt buộc đăng ký hộ kinh doanh không? Đăng ký thuế như thế nào?

Cá nhân cho thuê nhà trọ 2026 không bắt buộc phải đăng ký thành lập hộ kinh doanh. Hay nói cách khác, cá nhân cho thuê nhà có thể thực đăng ký hộ kinh doanh nếu có nhu cầu hoặc chỉ cần đăng ký thuế với cơ quan thuế:

- Trường hợp cá nhân đăng ký thành lập hộ kinh doanh đối với hoạt động cho thuê nhà, căn hộ thì thực hiện đăng ký thuế theo cơ chế một cửa liên thông cùng với đăng ký kinh doanh theo quy định.

- Trường hợp cá nhân cho thuê nhà không đăng ký thành lập hộ kinh doanh thì thực hiện đăng ký thuế với cơ quan thuế nếu có phát sinh nghĩa vụ với ngân sách nhà nước theo quy định.

Lưu ý quan trọng:

Người nộp thuế cần tự xác định hoạt động cho thuê nhà, căn hộ để ở thuộc nhóm ngành “Kinh doanh bất động sản” hay “Dịch vụ lưu trú” theo quy định của pháp luật về đăng ký kinh doanh, pháp luật về du lịch và pháp luật có liên quan; đồng thời tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc xác định loại hình hoạt động cũng như việc thực hiện nghĩa vụ đăng ký kinh doanh, đăng ký thuế theo quy định. Trường hợp có vướng mắc về việc xác định ngành nghề kinh doanh hoặc điều kiện kinh doanh, người nộp thuế chủ động liên hệ cơ quan có thẩm quyền để được hướng dẫn.

Theo đó:

- Trường hợp cá nhân cho thuê nhà, căn hộ để ở và hoạt động cho thuê này thuộc nhóm ngành “Kinh doanh bất động sản”, nhưng không thuộc trường hợp phải đáp ứng các điều kiện kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và cá nhân không đăng ký thành lập hộ kinh doanh, thì cá nhân thực hiện đăng ký thuế với cơ quan thuế theo quy định.

- Trường hợp cá nhân cho thuê nhà để ở và hoạt động cho thuê thuộc nhóm ngành “Dịch vụ lưu trú”, thì cá nhân thực hiện đăng ký hộ kinh doanh theo quy định. Việc đăng ký thuế thực hiện đồng thời cùng với đăng ký hộ kinh doanh theo cơ chế một cửa liên thông.

>>THAM KHẢO Công văn 4062/CT-NVT năm 2026 về đăng ký thuế, đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh

3. Phân biệt cho thuê nhà và dịch vụ lưu trú khi thực hiện nghĩa vụ thuế 2026

Việc xác định nghĩa vụ thuế đối với hoạt động cho thuê nhà (nhà trọ, nhà ở, kho bãi,... mã ngành 6810) và dịch vụ lưu trú (nhà nghỉ, homestay, khách sạn,… mã ngành 5510, 5520, 5530 và 5590) sẽ không căn cứ vào tên gọi do người nộp thuế tự đặt mà sẽ căn cứ vào bản chất của hoạt động kinh doanh đó.

Cho thuê nhà (thuê tài sản) và dịch vụ lưu trú khác nhau căn bản về bản chất dịch vụ, thời gian lưu trú và nghĩa vụ thuế. Cho thuê nhà là giao tài sản cho khách thuê dài hạn tự quản lý, trong khi dịch vụ lưu trú (khách sạn, homestay, căn hộ dịch vụ) cung cấp nơi ở ngắn hạn kèm dọn phòng, lễ tân và các tiện ích khác.

Yếu tố then chốt là có hay không dịch vụ đi kèm phục vụ sinh hoạt, nghỉ ngơi. Ví dụ có dịch vụ (dọn phòng, lễ tân, giặt ủi, quản lý...) thì xác định là dịch vụ lưu trú, dù thuê theo tháng hay năm. Ngược lại, nếu không có dịch vụ, chỉ bàn giao tài sản thì là hoạt động cho thuê tài sản.

Xem chi tiết tại bài viết: Phân biệt cho thuê nhà và dịch vụ lưu trú khi thực hiện nghĩa vụ thuế 2026

- Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của Pháp luật doanh nghiệp. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email [email protected].

- Nội dung bài viết mang tính chất tham khảo;

- Điều khoản được áp dụng có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm bạn đang đọc.