THUẾ - KẾ TOÁN

Cách xác định doanh thu tính thuế TNCN cho thuê bất động sản năm 2026

Chuyên viên pháp lý Tuyết Nhi

10:04 14/03/26

Dưới đây là hướng dẫn cách xác định doanh thu tính thuế TNCN cho thuê bất động sản năm 2026 theo quy định Nghị định 68/2026/NĐ-CP.

>> Tổng hợp Nghị định, Thông tư hướng dẫn thuế TNDN 2026

>> Điểm đáng chú ý Thông tư 20/2026/TT-BTC hướng dẫn Luật Thuế TNDN 2025

1. Cách xác định doanh thu tính thuế TNCN cho thuê bất động sản năm 2026

Phương pháp tính thuế cho thuê bất động sản của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được xác định như sau:

- Trường hợp hộ, cá nhân cho thuê bất động sản có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống thì không phải nộp thuế TNCN, thuế GTGT.

- Trường hợp hộ, cá nhân cho thuê bất động sản có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở lên thì thực hiện nộp thuế TNCN và thuế GTGT theo cách công thức sau:

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu x 5%

Số thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu – 500 triệu đồng) x 5%

Cách xác định doanh thu tính thuế TNCN cho thuê bất động sản được thực hiện theo quy định tại khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, cụ thể như sau:

Cách xác định doanh thu tính thuế TNCN cho thuê bất động sản

Trường hợp 1: Cá nhân có nhiều BĐS cho thuê ở các địa điểm khác nhau: Cá nhân được trừ 500 triệu đồng trước khi tính thuế TNCN đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê BĐS

- Cá nhân lựa chọn hợp đồng nhưng tổng mức được trừ không quá 500 triệu đồng/năm đối với tất cả hợp đồng cho thuê BĐS

- Trường hợp hợp đồng được lựa chọn chưa trừ đủ 500 triệu đồng → được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để trừ tiếp cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng

Trường hợp 2: Cá nhân có nhiều bĐS cho thuê ở các địa điểm khác nhau và có quy định bên đi thuê khai thay, nộp thay thuế: phải quy định rõ trong hợp đồng cho thuê BĐS nội dung khai thay, nộp thuế thay và số tiền được trừ khi tính thuế TNCN.

Hợp đồng cho thuê BĐS có quy định khai thay, nộp thuế thay nhưng chưa trừ đủ 500 triệu đồng → cá nhân tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê BĐS khác để trừ tiếp cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng.

Lưu ý:

Đối với hợp đồng cho thuê BĐS phát sinh trước thời điểm ngày 01/01/2026 và thời hạn còn lại của hợp đồng trên 06 tháng nếu đã nộp thuế GTGT, thuế TNCN:

- Được điều chỉnh mức doanh thu không chịu thuế GTGT, mức doanh thu không phải nộp thuế TNCN

- Trường hợp doanh thu còn lại trên 500 triệu đồng à thực hiện nộp thuế theo quy định Nghị định 68/2026/NĐ-CP và được xử lý tiền thừa nộp thuế (nếu có)

(Căn cứ khoản 3 Điều 18 Nghị định 68/2026/NĐ-CP)

>>TẢI VỀ<< Mẫu 01/BĐS - Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản

Cách xác định doanh thu tính thuế TNCN cho thuê bất động sản năm 2026

(Ảnh minh họa - Nguồn Internet)

2. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế cho thuê bất động sản

Đối tượng thực hiện kê khai

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, nộp thuế

Cá nhân cho thuê bất động sản trực tiếp khai thuế với Cơ quan thuế

Lựa chọn 1 trong 2 cách sau:

- Cách 1 khai 2 lần/năm:

+ Lần 1: Chậm nhất ngày 31/7 của năm tính thuế.

+ Lần 2: Chậm nhất ngày 31/01 năm dương lịch tiếp theo.

- Cách 2: Khai 1 lần/năm, chậm nhất ngày 31/01 năm dương lịch tiếp theo.

Tổ chức đi thuê bất động sản khai thay, nộp thay (hợp đồng thuê bất động sản có thỏa thuận bên đi thuê (tổ chức) là người thuế thay, nộp thuế thay.

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế xác định theo kỳ thanh toán tiền thuê bất động sản

Lưu ý: Cá nhân cho cá nhân thuê bất động sản thì cá nhân cho thuê bất động sản phải trực tiếp khai thuế.

(Căn cứ điểm d, điểm đ khoản 3 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP)

3. Địa điểm khai thuế cho thuê bất động sản

Căn cứ điểm d khoản 4 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CPđịa điểm khai thuế cho thuê bất động sản được thực hiện theo quy định tại như sau:

(i) Cá nhân cho thuê bất động sản thực hiện khai thuế GTGT, thuế TNCN và gửi hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê.

(ii) Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê trên cùng địa bàn một tỉnh, thành phố hoặc khác tỉnh, thành phố: Khai thuế tổng hợp chung cho các bất động sản trên 01 hồ sơ khai thuế và lựa chọn 01 cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ khai thuế trừ trường hợp tổ chức đi thuê khai thuế thay, nộp thuế thay.

Cá nhân thực hiện kê khai doanh thu, thuế GTGT, thuế TNCN phải nộp và nộp thuế theo từng địa điểm nơi có bất động sản cho thuê.

- Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của Pháp luật doanh nghiệp. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email [email protected].

- Nội dung bài viết mang tính chất tham khảo;

- Điều khoản được áp dụng có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm bạn đang đọc.