Hồ sơ xin miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà gồm những giấy tờ gì? Trình tự, thủ tục thực hiện ra sao?

Đối tượng nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà?

Căn cứ theo khoản 1, 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 bổ sung bởi khoản 3 Điều 2 Luật Sửa đổi các Luật về thuế 2015 thì thu nhập từ bán nhà thuộc trường hợp phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, các khoản thu nhập từ bán nhà thuộc một trong các trường hợp sau đây sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân:

- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

Cá nhân bán nhà thuộc một trong các trường hợp trên thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định.

Lưu ý: Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 có hiệu lực từ 01/7/2026 thì quy định thu nhập được miễn thuế TNCN khi bán nhà gồm 2 trường hợp:

[1] Thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

[2] Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất tại Việt Nam.

Hồ sơ xin miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà gồm những giấy tờ gì? Trình tự, thủ tục thực hiện ra sao? (Hình từ Internet)

Hồ sơ xin miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà gồm những giấy tờ gì?

Hồ sơ xin miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà cần những bị những giấy tờ bao gồm:

Mẫu chung cho cả 2 trường hợp: Mẫu tờ khai thuế thu nhập cá nhân (áp dụng đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản) được quy định tại Phụ lục II ban hành kèm theo Thông tư 80/2021/TT-BTC được sửa đổi, bổ sung bởi điểm a, e, g khoản 7 Điều 1 Thông tư 40/2025/TT-BTC và khoản 3 Điều 1 Thông tư 94/2025/TT-BTC:

>> TẢI VỀ: Mẫu tờ khai thuế thu nhập cá nhân

Đối với trường hợp bán nhà giữa người thân trong gia đình

Hồ sơ chứng minh quan hệ nhân thân: Tùy thuộc vào từng đối tượng giao dịch, người nộp thuế cần cung cấp các giấy tờ liên quan (bản sao có chứng thực hoặc kèm bản chính đối chiếu) như sau:

Căn cứ tại Điều 6 Nghị định 154/2024/NĐ-CP có quy định về giấy tờ, tài liệu, thông tin chứng minh quan hệ nhân thân như sau:

- Công dân cung cấp thông tin về quan hệ nhân thân với chủ hộ, thành viên hộ gia đình cho cơ quan đăng ký cư trú khi nộp hồ sơ đăng ký cư trú; cơ quan đăng ký cư trú có trách nhiệm khai thác thông tin này trong căn cước điện tử, tài khoản định danh điện tử trên hệ thống định danh và xác thực điện tử qua VNeID hoặc trong CSDL quốc gia về dân cư, CSDL về cư trú, Kho quản lý dữ liệu điện tử tổ chức, cá nhân trên Cổng dịch vụ công quốc gia, Hệ thống thông tin giải quyết thủ tục hành chính cấp bộ, cấp tỉnh hoặc CSDL quốc gia, cơ sở dữ liệu chuyên ngành khác khác.

Trường hợp không khai thác được thông tin chứng minh về quan hệ nhân thân trong các CSDL, hệ thống thông tin thì cơ quan đăng ký cư trú có trách nhiệm kiểm tra, xác minh để giải quyết thủ tục về cư trú; công dân có trách nhiệm cung cấp bản sao, bản chụp, bản điện tử một trong các giấy tờ, tài liệu chứng minh về quan hệ nhân thân khi cơ quan đăng ký cư trú yêu cầu.

- Trường hợp không khai thác được thông tin theo quy định nêu trên thì giấy tờ, tài liệu chứng minh quan hệ nhân thân thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 2 Điều 20 Luật Cư trú 2020, bao gồm:

+ Giấy tờ, tài liệu để chứng minh quan hệ vợ, chồng: Giấy chứng nhận kết hôn; giấy xác nhận tình trạng hôn nhân; thẻ căn cước (sử dụng thông tin mã hóa, lưu trữ trong bộ phận lưu trữ trên thẻ căn cước); xác nhận của UBND cấp xã nơi cư trú về quan hệ vợ, chồng;

+ Giấy tờ, tài liệu để chứng minh quan hệ cha, mẹ, con: Giấy khai sinh; chứng nhận hoặc quyết định việc nuôi con nuôi; quyết định việc nhận cha, mẹ, con; xác nhận của UBND cấp xã nơi cư trú; thẻ căn cước (sử dụng thông tin mã hóa, lưu trữ trong bộ phận lưu trữ trên thẻ căn cước); quyết định của Tòa án, trích lục hộ tịch hoặc văn bản của cơ quan y tế, cơ quan giám định về quan hệ cha, mẹ với con;

+ Ngoài các giấy tờ nêu trên, cơ quan, tổ chức nơi công dân đó đang công tác, sinh hoạt, học tập căn cứ vào hồ sơ, lý lịch cá nhân để xác nhận mối quan hệ vợ chồng, quan hệ cha, con cho cán bộ, nhân viên, thành viên thuộc tổ chức mình.

- Trường hợp không khai thác được thông tin theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Nghị định 154/2024/NĐ-CP thì giấy tờ, tài liệu chứng minh nhân thân, mối quan hệ nhân thân của người thuộc trường hợp quy định tại điểm b, điểm c khoản 2 Điều 20 Luật Cư trú 2020, bao gồm:

+ Giấy tờ, tài liệu để chứng minh mối quan hệ anh, chị, em ruột: Giấy khai sinh, xác nhận của UBND cấp xã nơi cư trú hoặc xác nhận của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về hộ tịch;

+ Giấy tờ, tài liệu chứng minh mối quan hệ cụ nội, cụ ngoại, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, cô, dì, chú, bác, cậu ruột, cháu ruột: Giấy khai sinh; xác nhận của UBND cấp xã nơi cư trú hoặc xác nhận của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về hộ tịch;

Đối với với trường hợp bán nhà chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất

Căn cứ theo quy định tại khoản 4, Điều 53 Thông tư 80/2021/TT-BTC quy định về hồ sơ, thủ tục miễn thuế thu nhập cá nhân trong đó bao gồm trường hợp bán bất động sản duy nhất như sau:

Cụ thể, hồ sơ xin miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán căn nhà duy nhất năm 2026 được quy định tại khoản 4 Điều 53 Thông tư 80/2021/TT-BTC, gồm các tài liệu sau:

- Bản sao giấy chứng minh nhân dân/căn cước công dân/hộ chiếu (đối với trường hợp cá nhân không có quốc tịch Việt Nam) phù hợp với thông tin đã khai trên tờ khai thuế

- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào Bản sao đó.

Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, nhà ở thương mại, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, công trình xây dựng, nhà ở đã được dự án bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất theo quy định của pháp luật về nhà ở thì nộp bản sao được chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở, nhà ở thương mại, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, công trình xây dựng, nhà ở đã được dự án bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất theo quy định của pháp luật về nhà ở ký với chủ dự án cấp I, cấp II hoặc sàn giao dịch của chủ dự án; hoặc bản sao được chứng thực hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, căn hộ ký trước 08/8/2010 (trước thời điểm có hiệu lực của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 26/3/2010 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Nhà ở 2023)

- Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.

Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì nộp Hợp đồng chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở, nhà ở thương mại, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, công trình xây dựng, nhà ở đã được dự án bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất theo quy định của pháp luật về nhà ở đã được chứng thực; hoặc Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để có quyền mua nhà, nền nhà, căn hộ đã được chứng thực.

Nếu chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, nhà ở thương mại, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, công trình xây dựng, nhà ở đã được dự án bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất theo quy định của pháp luật về nhà ở từ lần thứ hai trở đi thì các bên phải xuất trình thêm hợp đồng chuyển nhượng lần trước liền kề.

Trường hợp ủy quyền bất động sản thì nộp Hợp đồng ủy quyền bất động sản.

- Đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản trong trường hợp góp vốn bằng bất động sản thì Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản được thay bằng bản sao Hợp đồng góp vốn.

- Tài liệu xác định đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, đối tượng không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, đối tượng tạm thời chưa phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của Bộ Tài chính.

Lưu ý: Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán căn nhà duy nhất.

Thủ tục miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà gồm các bước nào?

Căn cứ theo Mục 73 Phần II Phụ lục ban hành Quyết định 3078/QĐ-BTC năm 2025 được sửa đổi bởi Điều 2 Quyết định 4008/QĐ-BTC năm 2025 thủ tục miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà gồm các bước sau:

Bước 1: Cá nhân chuyển nhượng bất động sản thuộc diện miễn thuế (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai) chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ miễn thuế TNCN cùng với hồ sơ khai thuế theo quy định tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Thuế cơ sở nơi có bất động sản.

Trường hợp ở địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có bất động sản chuyển nhượng.

Trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân tại Thuế cơ sở địa phương nơi có nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Bước 2: Cơ quan thuế tiếp nhận hồ sơ:

- Trường hợp hồ sơ được nộp trực tiếp tại cơ quan thuế hoặc hồ sơ được gửi qua đường bưu chính: cơ quan thuế thực hiện tiếp nhận, giải quyết hồ sơ theo quy định.

- Trường hợp hồ sơ được nộp đến cơ quan thuế thông qua giao dịch điện tử, việc tiếp nhận, kiểm tra, chấp nhận, giải quyết hồ sơ và trả kết quả thông qua hệ thống xử lý dữ liệu điện tử của cơ quan thuế.