Bị xã chỉ đất nhầm, xây nhà trên đất người khác giờ phải làm sao?

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến trang Tư Vấn của báo Đời Sống & Pháp Luật. Vấn đề này chuyên gia tư vấn luật TRẦN THỊ HẬU - CÔNG TY LUẬT HỢP DANH FDVN đưa ra ý kiến như sau:

Người có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với lô đất mà anh chị xây dựng nhà trên đó là chủ sử dụng lô đất đó, có quyền thực hiện các quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Vì anh/chị xây dựng nhà trên diện tích đất không thuộc quyền sử dụng của mình, nên tùy theo sự thỏa thuận giữa anh chị và chủ sử dụng lô đất thực sự để giải quyết.

Trường hợp muốn xác lập quyền sử dụng diện tích đất có ngôi nhà thuộc quyền sở hữu của mình trên đó, anh chị có thể thỏa thuận với chủ sử dụng lô đất ký kết hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể, Điều 693 Bộ luật Dân sự 2005 quy định “Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai”. Như vậy, anh chị có thể dùng diện tích đất thuộc quyền sử dụng của mình (ví như lô đất được bố trí tái định cư và đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thỏa thuận với chủ sử dụng lô đất đổi lại đất và quyền sử dụng đất có ngôi nhà anh chị đã xây dựng trên đó. Hoặc anh chị có thể thỏa thuận với chủ sử dụng lô đất ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng lô đất, theo đó, căn cứ theo Điều 697 Bộ luật Dân sự 2005, chủ sử dụng lô đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho anh chị, ngược lại, anh/chị trả tiền cho chủ sử dụng lô đất theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai.

Đồng thời, trong trường hợp thỏa thuận được với chủ sử dụng lô đất, anh chị có quyền đăng ký quyền sở hữu ngôi nhà mà mình đã xây dựng theo điểm a Khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở 2014. Để thực hiện thủ tục này, anh chị cần phải cung cấp các giấy tờ quy định tại Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, ngày 15 tháng 5 năm 2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Khoản 3 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT – BTNMT, ngày 19 tháng 5 năm 2014 Quy định về hồ sơ địa chính, trong đó phải có văn bản chấp nhận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Nếu chủ sử dụng lô đất đồng ý thì bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở riêng với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người đó.

Trường hợp anh/chị không thể thỏa thuận với chủ sử dụng đất về các hợp đồng nói trên hay làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở, có tranh chấp xảy ra, anh chị có thể yêu cầu chủ sử dụng lô đất thanh toán phần giá trị ngôi nhà đã xây thông qua thỏa thuận với người đó.

Đối với trách nhiệm của cơ quan nhà nước đã chỉ vị trí lô đất sai cho anh chị dẫn đến việc xây nhầm nhà trên đất người khác, đây có thể được xem là hành vi hành chính, công vụ sai, anh chị có thể khiếu nại hoặc khởi kiện đến tòa án cấp có thẩm quyền để yêu cầu bồi thường các thiệt hại do việc hướng dẫn, chỉ nhầm vị trí đất gây ra. Nếu chưa có lô đất tđã được cấp giấy chứng nhận hợp pháp trên thực tế thì anh/chị có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước cấp cho mình lô đất thực tế theo như nội dung đã được cấp trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà anh chị có.

Như vậy, thông qua các quy định pháp luật và tình huống pháp lý mà chúng tôi viện dẫn ở trên, căn cứ vào tình hình thực tế, anh/chị có thể xem xét và lựa chọn áp dụng pháp luật hiệu quả nhất nhằm đảm bảo quyền lợi chính đáng của mình.

Hy vọng rằng sự tư vấn sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì xin gửi về báo Đời sống & Pháp luật.

HUY LÂM