Từ ngày 01/7/2024 quy định chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thu nhập như thế nào?

Nội dung chính

• Từ ngày 01/7/2024 quy định chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thu nhập như thế nào?
• Công thức áp dụng phương pháp vốn hóa trực tiếp trong thẩm định giá về cách tiếp cận từ thu nhập như thế nào?
• Cách xác định thu nhập thuần do tài sản mang lại (I) trong thẩm định giá về cách tiếp cận từ thu nhập ra sao?
• Cách xác định tỷ suất vốn hoá (R) trong thẩm định giá về cách tiếp cận từ thu nhập như thế nào?

Từ ngày 01/7/2024 quy định chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thu nhập như thế nào?

Căn cứ tại Điều 4 chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thu nhập được ban hành kèm theo Thông tư 32/2024/TT-BTC quy định cách tiếp cận từ thu nhập và các phương pháp thẩm định giá sử dụng như sau:

[1] Cách tiếp cận từ thu nhập được áp dụng đối với các tài sản tạo ra thu nhập cho người sở hữu/người sử dụng, có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu phù hợp.

[2] Phương pháp thẩm định giá sử dụng trong cách tiếp từ thu nhập là phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng cho các tài sản đáp ứng điều kiện quy định tại [1], trừ các trường hợp sau:

- Đối với tài sản là doanh nghiệp, phương pháp thẩm định giá sử dụng trong cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp, phương pháp chiết khấu dòng cổ tức và phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu, thực hiện theo quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá doanh nghiệp;

- Đối với tài sản vô hình, phương pháp thẩm định giá sử dụng trong cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp tiền sử dụng tài sản vô hình, phương pháp lợi nhuận vượt trội và phương pháp thu nhập tăng thêm, thực hiện theo quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá tài sản vô hình.

Từ ngày 01/7/2024 quy định chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thu nhập như thế nào? (Hình từ Internet)

Công thức áp dụng phương pháp vốn hóa trực tiếp trong thẩm định giá về cách tiếp cận từ thu nhập như thế nào?

Căn cứ tại Điều 5 chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thu nhập được ban hành kèm theo Thông tư 32/2024/TT-BTC quy định công thức áp dụng phương pháp vốn hóa trực tiếp như sau:

- Công thức trong phương pháp vốn hóa trực tiếp:

Trong đó:

V : Giá trị tài sản thẩm định giá

I : Thu nhập thuần từ tài sản

R : Tỷ suất vốn hóa

- Nội dung thực hiện:

+ Xác định thu nhập thuần do tài sản mang lại;

+ Xác định tỷ suất vốn hoá;

+ Xác định giá trị của tài sản theo công thức vốn hoá trực tiếp.

Cách xác định thu nhập thuần do tài sản mang lại (I) trong thẩm định giá về cách tiếp cận từ thu nhập ra sao?

Căn cứ tại Điều 6 chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thu nhập được ban hành kèm theo Thông tư 32/2024/TT-BTC quy định xác định thu nhập thuần do tài sản mang lại như sau:

Công thức xác định thu nhập thuần:

+ Việc xác định tổng thu nhập tiềm năng, thất thu, chi phí hoạt động thực hiện trên cơ sở thông tin điều tra khảo sát trên thị trường của ít nhất 03 tài sản tương tự, có tham khảo thu nhập và chi phí hoạt động trong quá khứ của tài sản thẩm định giá, tình hình cung – cầu, triển vọng phát triển của thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo tổng thu nhập tiềm năng, thất thu, chi phí hoạt động dự kiến của tài sản thẩm định giá.

+ Tổng thu nhập tiềm năng được xác định là tổng số các khoản thu nhập ổn định, hàng năm có được từ việc khai thác hết công suất tài sản.

+ Thất thu không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán được xác định bằng tỷ lệ thất thu nhân (x) tổng thu nhập tiềm năng, trong đó tỷ lệ thất thu được ước tính từ việc thu thập và phân tích thông tin của các tài sản tương tự trên thị trường.

+ Chi phí hoạt động được xác định là những chi phí hàng năm cần thiết cho việc duy trì dòng thu nhập từ tài sản.

+ Tổng thu nhập tiềm năng, chi phí hoạt động có thể được tính trước thuế thu nhập hoặc sau thuế thu nhập căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc trưng của tài sản thẩm định giá, các thông tin thu thập được, cơ sở giá trị thẩm định giá, phương pháp thẩm định giá đối với loại tài sản cụ thể và phải phù hợp với cách xác định tỷ suất vốn hóa.

Cách xác định tỷ suất vốn hoá (R) trong thẩm định giá về cách tiếp cận từ thu nhập như thế nào?

Căn cứ tại Điều 7 chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thu nhập được ban hành kèm theo Thông tư 32/2024/TT-BTC quy định xác định tỷ suất vốn hoá như sau:

- Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc trưng của tài sản thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá và các thông tin thu thập được, tỷ suất vốn hóa được xác định thông qua một trong hai phương pháp: phương pháp so sánh và phương pháp phân tích vốn vay – vốn đầu tư.

- Phương pháp so sánh:

+ Phương pháp so sánh xác định tỷ suất vốn hóa áp dụng cho tài sản cần thẩm định giá bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất vốn hóa của các tài sản tương tự trên thị trường;

+ Để xác định tỷ suất vốn hóa, cần điều tra, khảo sát, thu thập thông tin của ít nhất 03 tài sản so sánh trên thị trường, bao gồm các thông tin về giá giao dịch, mục đích sử dụng, điều khoản tài chính, điều kiện thị trường tại thời điểm mua bán, đặc điểm của người mua – người bán, thu nhập hoạt động, chi phí hoạt động, tỷ lệ thất thu do không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán và các yếu tố liên quan khác.

Trong trường hợp các tài sản so sánh có các yếu tố khác biệt với tài sản thẩm định giá thì cần tiến hành điều chỉnh các yếu tố khác biệt này;

+ Cách tính thu nhập thuần, chi phí hoạt động áp dụng với các tài sản so sánh phải thống nhất với cách tính áp dụng với tài sản thẩm định. Giá giao dịch của tài sản so sánh phải phản ánh được điều kiện thị trường hiện tại cũng như điều kiện thị trường tương lai tương tự như của tài sản thẩm định giá.

- Phương pháp phân tích vốn vay – vốn sở hữu:

+ Phương pháp phân tích vốn vay – vốn sở hữu xác định tỷ suất vốn hóa căn cứ vào bình quân gia quyền của hệ số vốn hóa tiền vay và tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu, trong đó quyền số là tỷ trọng vốn huy động từ các nguồn khác nhau đầu tư vào tài sản. Phương pháp này áp dụng đối với các tài sản được đầu tư bởi nguồn vốn sở hữu và nguồn vốn vay;

+ Để xác định tỷ suất vốn hóa, cần điều tra, khảo sát, thu thập thông tin liên quan đến nguồn vốn sở hữu và nguồn vốn vay bao gồm: tỷ lệ vốn sở hữu, tỷ lệ vốn vay, kỳ hạn thanh toán, số kỳ thanh toán, lãi vay, sự kỳ vọng của nhà đầu tư từ khoản đầu tư, khả năng thu hồi vốn đầu tư và các yếu tố khác liên quan;

+ Hệ số vốn hóa tiền vay là tỷ lệ khoản thanh toán nợ hàng năm (bao gồm cả vốn và lãi) trên vốn vay gốc. Hệ số vốn hóa tiền vay được tính bằng cách nhân khoản thanh toán mỗi kỳ (bao gồm cả gốc và lãi) với số kỳ phải thanh toán trong năm và chia cho số tổng số tiền vay gốc;

+ Tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu là tỷ suất dùng để vốn hóa thu nhập từ vốn sở hữu. Tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu được tính bằng cách chia lợi nhuận vốn chủ sở hữu hàng năm cho tổng số vốn sở hữu. Cách xác định tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu thường được xác định thông qua khảo sát trên thị trường, phân tích thông tin của các tài sản so sánh.

Lưu ý: Thông tư 32/2024/TT-BTC do Bộ trưởng Bộ tài chính ban hành có hiệu lực kể từ 01/7/2024.