Khi nào ngân hàng thương mại xem xét, quyết định cấp bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho chủ đầu tư?

Nội dung chính

• Khi nào ngân hàng thương mại xem xét, quyết định cấp bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho chủ đầu tư?
• Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện như thế nào?
• Hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm đối với nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như thế nào?

Khi nào ngân hàng thương mại xem xét, quyết định cấp bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho chủ đầu tư?

Căn cứ khoản 3 Điều 13 Thông tư 11/2022/TT-NHNN quy định về việc ngân hàng thương mại xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư như sau:

Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

...

3. Ngân hàng thương mại xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi:

a) Chủ đầu tư đáp ứng đủ các yêu cầu quy định tại Điều 11 Thông tư này (trừ trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng);

b) Dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản và quy định của pháp luật có liên quan.

...

Theo Điều 11 Thông tư 11/2022/TT-NHNN quy định như sau:

Yêu cầu đối với khách hàng

1. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài xem xét, quyết định cấp bảo lãnh, bảo lãnh đối ứng, xác nhận bảo lãnh cho khách hàng khi khách hàng đáp ứng các yêu cầu sau đây:

a) Có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật;

b) Nghĩa vụ được bảo lãnh là nghĩa vụ tài chính hợp pháp;

c) Được tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cấp bảo lãnh đánh giá có khả năng hoàn trả lại số tiền mà tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải trả thay khi thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

2. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài không được bảo lãnh cho nghĩa vụ thanh toán trái phiếu của các doanh nghiệp phát hành với mục đích: cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành; góp vốn, mua cổ phần tại doanh nghiệp khác và tăng quy mô vốn hoạt động.

Như vậy, ngân hàng thương mại xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi:

- Trừ trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng thì chủ đầu tư đáp ứng đủ các yêu cầu sau:

+) Có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật;

+) Nghĩa vụ được bảo lãnh là nghĩa vụ tài chính hợp pháp;

+) Được tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cấp bảo lãnh đánh giá có khả năng hoàn trả lại số tiền mà tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải trả thay khi thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

- Dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.

Khi nào ngân hàng thương mại xem xét, quyết định cấp bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho chủ đầu tư? (Hình từ Internet)

Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện như thế nào?

Khoản 4 Điều 13 Thông tư 11/2022/TT-NHNN quy định về trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

...

4. Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai:

a) Căn cứ đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng, ngân hàng thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư;

b) Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản và quy định tại khoản 13 Điều 3, Điều 15 Thông tư này;

c) Sau khi ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trong đó có quy định nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, chủ đầu tư gửi hợp đồng mua, thuê mua nhà ở cho ngân hàng thương mại để đề nghị ngân hàng thương mại phát hành thư bảo lãnh cho bên mua;

d) Ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai để phát hành thư bảo lãnh và gửi cho từng bên mua hoặc gửi chủ đầu tư để cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua theo thỏa thuận.

...

Căn cứ quy định trên, việc thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện như sau:

Bước 1: Căn cứ đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng, ngân hàng thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư;

Bước 2: Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai;

Bước 3: Sau khi ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trong đó có quy định nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, chủ đầu tư gửi hợp đồng mua, thuê mua nhà ở cho ngân hàng thương mại để đề nghị ngân hàng thương mại phát hành thư bảo lãnh cho bên mua;

Bước 4: Ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai để phát hành thư bảo lãnh và gửi cho từng bên mua hoặc gửi chủ đầu tư để cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua theo thỏa thuận.

Hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm đối với nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như thế nào?

Tại Điều 30 Nghị định 99/2022/NĐ-CP có quy định về hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm đối với nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

Hồ sơ đăng ký đối với nhà ở hình thành trong tương lai, tài sản khác gắn liền với đất hình thành trong tương lai không thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng công trình không phải là nhà ở, dự án đầu tư nông nghiệp, dự án phát triển rừng, dự án khác có sử dụng đất

1. Trường hợp bên bảo đảm đồng thời là người sử dụng đất, hồ sơ đăng ký bao gồm:

a) Giấy tờ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 27 Nghị định này;

b) Giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất (bản gốc);

c) Giấy phép xây dựng (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực) đối với trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trừ trường hợp được miễn giấy phép theo quy định của Luật Xây dựng.

2. Trường hợp bên bảo đảm không đồng thời là người sử dụng đất, hồ sơ đăng ký bao gồm:

a) Giấy tờ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 27 Nghị định này và tại điểm c khoản 1 Điều này;

b) Văn bản thỏa thuận có công chứng, chứng thực giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất về việc người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng, tạo lập nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).

Theo đó, hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm đối với nhà ở hình thành trong tương lai được chia thành 02 trường hợp: trường hợp bên bảo đảm đồng thời là người sử dụng đất và trường hợp bên bảo đảm không đồng thời là người sử dụng đất. Mỗi trường hợp sẽ có hồ sơ đăng ký khác nhau.

Thông tư 11/2022/TT-NHNN có hiệu lực từ ngày 01/04/2023.

Trân trọng!