Điều chỉnh chênh lệch về diện tích đất trong sổ đỏ khác so với thực tế như thế nào?

Nội dung chính

• Diện tích đất trong sổ đỏ khác so với thực tế thì điều chỉnh chênh lệch như thế nào?
• Cơ quan nào giải quyết khi sổ đỏ bị cấp thiếu diện tích?
• Có được thay đổi diện tích đất ghi trong sổ đỏ? 

Diện tích đất trong sổ đỏ khác so với thực tế thì điều chỉnh chênh lệch như thế nào?

Bố mẹ tôi được cấp đất vào năm 1997 (lúc đó là đất khai phá) nhưng đến năm 2004 thì khi bán đất mới biết sổ đỏ vẽ sai nên làm lại, do lúc đó kinh tế khó khăn nên làm sơ đồ là 10m đất mặt tiền (phía sau là núi) theo hộ khẩu nhưng thực tế là 12m. Bây giờ cha mẹ tôi cho tôi 4x20 (m2) để có đất xây nhà sau khi lấy vợ, cho tôi hỏi:

1. Tôi phải làm những thủ tục gì để hợp đất 2m chiều rộng bị tính thiếu trong sổ đỏ so với thực tế và 2m trong sổ đỏ (cho đủ 4m chiều rộng được cho) để làm sổ đỏ đứng tên tôi ?

2. Các loại giấy tờ mà tôi chuẩn bị? Và các loại thuế phải đóng là gì? Tôi hỏi thì nghe nói 1m2 là 1.000.000đ nếu chuyển đất vườn thành đất ở và các khoản về nhà đất rất đắt.

Trả lời:

Căn cứ Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định:

...

5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.

Thứ nhất, theo như trình bày của bạn, cần phải xác định:

- Việc bạn phát hiện diện tích thực tế với sổ đỏ chênh lệch (qua đo đạc) nhưng việc đo đạc do ai thực hiện, liệu đã chính xác chưa? Giả sử nếu chính xác là đất của bạn thừa 2m2, thì phần diện tích này có ai tranh chấp không? Có được những chủ đất xung quanh ký xác nhận giáp ranh chưa?

Nếu bạn đã thực hiện hết những điều trên và đất của bạn hoàn toàn không có tranh chấp, thì bạn nên liên hệ với cơ quan Tài nguyên - Môi trường (Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có mảnh đất trên) để trước hết sẽ yêu cầu đo đạc lại một cách chính xác.

Trong trường hợp khi đo đạc lại mà diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho gia đình bạn là sai thì phải đính chính lại giấy chứng nhận. Trường hợp này bạn cần làm 01 bộ hồ sơ gửi lên Phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện, hồ sơ bao gồm:

- Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (1 bản chính và 1 bản sao)

- Bản sao chứng minh nhân dân có công chứng

Trường hợp này các khoản lệ phí mà bạn phải đóng là: phí đo đạc (dựa trên diện tích đo) và Phí khai thác bằng 10% mức thu của phí đo đạc nhưng tối đa không quá 200.000 đồng/hồ sơ.

Thứ hai, Về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bạn đối với phần đất 4x20m2:

Trước hết, vì bạn trình bày không đầy đủ về địa chỉ nơi có mảnh đất mà bạn muốn làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đứng tên mình nên chúng tôi không thể tư vấn cho bạn là 80m2 đất này có thỏa mãn quy định về diện tích tối thiểu để được tách thửa hay không. Bởi vậy, bạn cần phải tìm hiểu về diện tích tối thiểu để được tách thửa ở địa phương mình là bao nhiêu. Nếu thỏa mãn, bạn tiến hành các thủ tục tách thửa như sau:

Bạn làm một bộ hồ sơ gửi lên phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện, trong đó hồ sơ bao gồm:

- Đơn xin tách thửa của người sử dụng đất (có chữ ký của cha, mẹ bạn - là người đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Sổ hộ khẩu, giấy Chứng minh nhân dân, Giấy đăng ký kết hôn của cha mẹ bạn;

- Giấy khai sinh, chứng minh nhân dân của bạn

Sau đó, Phòng Tài nguyên Môi trường sẽ kiểm tra bộ hồ sơ của bạn, nếu hồ sơ hợp lệ thì sẽ tiến hành đo đạc và thủ tục tách sổ đỏ.

Thứ ba, Về vấn đề lệ phí khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở:

Các khoản phí khi chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

- Lệ phí trước bạ (0,5% mức chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp) và tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của Phòng Tài nguyên và Môi trường (50% nhân với mức chênh lệch trên, theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi Khoản 3 Điều 2 Nghị định 123/2017/NĐ-CP).

Vì bạn không nói rõ trường hợp mảnh đất của bạn thuộc địa phương nào, nên chúng tôi không thể tư vấn chính xác khoản tiền phí mà bạn phải đóng lúc này. Bạn nên tìm hiểu và tham khảo để được rõ hơn.

Cơ quan nào giải quyết khi sổ đỏ bị cấp thiếu diện tích?

Gia đình tôi có một mảnh vườn có diện tích 4000 mét vuông, đây là đất gia đình khai hoang từ trước năm 1975, vừa rồi tôi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tuy nhiên diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chỉ ghi là 3000 mét vuông. Tôi muốn hỏi tôi phải liên hệ cơ quan nào giải quyết?

Trả lời:

Căn cứ Điều 106 Luật đất đai 2013, về trường hợp đính chính, thu hồi giấy chứng nhận đã cấp có quy định như sau:

Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

- Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

- Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.

Như vậy căn cứ quy định của pháp luật thì trường hợp của bạn có thể liên hệ cơ quan đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn để đính chính thông tin bị sai sót về thửa đất của gia đình bạn.

Trình tự và thủ tục của việc này sẽ được tiến hành theo quy định tại Điều 86 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai theo đó:

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính.

Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai phát hiện Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót thì thông báo cho người sử dụng đất biết và yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện đính chính.

Có được thay đổi diện tích đất ghi trong sổ đỏ? 

Tôi vừa mua mảnh đất với tổng diện tích 800m2, trong đó 400m2 đã có sổ, còn 400m2 thì chưa. Chủ đất nói 400m2 này do gia đình họ ngày xưa mua bán miệng, không có giấy tờ. Trước khi bán cho tôi, chủ đất vẫn sử dụng để trồng rau mà không có tranh chấp. Giờ tôi đã mua lại toàn bộ, tôi muốn làm thủ tục để đưa phần đất này vào sổ đỏ hiện tại chung với 400m2 có được không? Mong LS tư vấn

Trả lời:

Những trường hợp Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định tại Điều 99 Luật đất đai 2013, bao gồm:

- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

Căn cứ theo các quy định nêu trên thì nếu chủ bán đất cho Anh/Chị còn giữ các giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 hoặc thuộc một trong các trường hợp quy định Điều 101 Luật đất đai 2013, Anh/Chị có thể đề nghị cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất 400m2 đất còn lại; đồng thời làm các thủ tục hợp thửa đất được quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi Khoản 49 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, cụ thể:

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất và chuyển Bản trích đo thửa đất mới tách cho người sử dụng đất để thực hiện ký kết hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng một phần thửa đất mới tách; (Điểm này được sửa đổi bởi Khoản 49 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP)

b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Lưu ý khi làm thủ tục:

1. Hai mảnh đất có cùng mục đích sử dụng đất hay không? Nếu không thì Anh/Chị phải thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013.

2. Diện tích hợp thửa có vượt hạn mức đất đã quy định hay không? Hạn mức đất là diện tích tối đa cho người sử dụng đất được hưởng các quyền lợi hoặc thực hiện các nghĩa vụ theo quy định. Ngoài hạn mức đó, người sử dụng đất sẽ bị hạn chế quyền lợi hoặc không được áp dụng các chế độ miễn giảm theo quy định. Hạn mức đất sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Trân trọng!