Hợp đồng thuê nhà có bắt buộc công chứng không? Người thuê nhà có được tự ý cải tạo, cơi nới nhà ở đang thuê hay không?

Nội dung chính

• Hợp đồng thuê nhà có bắt buộc phải công chứng không?
• Người thuê nhà có được tự ý cải tạo, cơi nới nhà ở đang thuê hay không?
• Hồ sơ thuê nhà công vụ đối với bác sỹ đến công tác tại vùng sâu, vùng xa

Hợp đồng thuê nhà có bắt buộc phải công chứng không?

Tôi nghe nói hợp đồng thuê nhà không phải công chứng. Và tôi cũng nghe từ một nguồn thông tin khác thì hợp đồng thuê nhà phải công chứng. Tôi không biết thông tin nào mới đúng. Nên nhờ các bạn xem luật tư vấn giúp tôi trường hợp nào thì phải công chứng? Trường hợp nào thì không phải công chứng? Hay hợp động thuê nhà thì bắt buộc phải công chứng? Hay hợp đồng thuê nhà không phải công chứng? Cảm ơn!

Trả lời:

Theo quy định của pháp luật thì các bên tham gia giao dịch thuê nhà ở phải thỏa thuận lập hợp đồng cho thuê nhà ở.

Theo đó, hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây: Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên; Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu; Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó; Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; Quyền và nghĩa vụ của các bên; Cam kết của các bên; Các thỏa thuận khác; Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Theo quy định của pháp luật tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014 thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng nhà ở được thực hiện như sau:

1. Pháp luật không bắt buộc hợp đồng cho thuê nhà ở phải công chứng, chứng thực hợp đồng. Tuy nhiên, pháp luật khuyến khích việc thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng cho thuê nhà ở.

2. Trườg hợp các bên có thỏa thuận về việc công chứng chứng thực hợp đồng thuê nhà thì thực hiện theo thỏa thuận.

Trong trường hợp này thì việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi đối với vấn đề mà bạn đang thắc mắc.

Người thuê nhà có được tự ý cải tạo, cơi nới nhà ở đang thuê hay không?

Tôi có thuê nhà của một người bạn của tôi với thời hạn thuê là 6 năm, hai bên có ký kết hợp đồng thuê nhà và công chứng tại Văn phòng công chứng. Hiện tại bạn tôi đang ở nước ngoài và tôi không thể liên lạc được với bạn. Mà tôi thì đang muốn cải tạo lại ngôi nhà một tý và cơi nới thêm một tầng gác lửng nữa. Vậy nếu tôi không liên lạc được với bạn tôi và không được bạn tôi đồng ý cho làm thì tôi có được tụ ý làm như vậy hay không?

Trả lời:

Theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở có thể thực hiện các giao dịch về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình duowics các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở.

Do đó, trường hợp chủ sở hữu hợp pháp nhà ở là cá nhân có đủ năng lực hành vi dân sự được thực hiện giao dịch cho thuê nhà ở theo quy định của pháp luật.

Và người đi thuê nhà ở cũng phải có đủ năng lực hành vi dân sự (không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch) để thực hiện giao dịch thuê nhà ở theo quy định của pháp luật.

Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở 2014 (không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch)

Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch cho thuê nhà ở được thực hiện theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014.

Các bên lập hợp đồng cho thuê nhà ở bằng văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

- Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

- Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

- Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

- Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;

- Quyền và nghĩa vụ của các bên;

- Cam kết của các bên;

- Các thỏa thuận khác;

- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

- Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Hợp đồng cho thuê nhà ở không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng. Trường hợp các bên tham gia hợp đồng thuê nhà mà có thỏa thuận công chứng, chứng thực hợp đồng thì thực hiện theo thỏa thuận.

Các bên tham gia hợp đồng thuê nhà thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo hợp đồng thuê nhà kể từ thời điểm hợp đồng thuê nhà có hiệu lực (thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên từ thỏa thuận).

Do đó, việc bên thuê nhà có được tự ý cải tạo, cơi nới nhà ở đang thuê khi không có sự đồng ý của bên cho thuê hay không phải căn cứ vào hợp đồng thuê nhà có thỏa thuận về vấn đề này hay không, theo đó:

- Trường hợp trong hợp đồng thuê nhà có thỏa thuận bên thuê nhà được tự ý cải tạo, cơi nới nhà ở đang thuê khi không có sự đồng ý của bên cho thuê thì bên thuê nhà được thực hiện. Hoặc thỏa thuận bên thuê nhà không được tự ý cải tạo, cơi nới nhà ở đang thuê nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê thì bên thuê nhà không được thực hiện.

- Trường hợp, trong hợp đồng không thỏa thuận thì theo quy định tại Khoản 10 Điều 6 Luật Nhà ở 2014 thì bên thuê nhà không được cải tạo, cơi nới nhà đang thuê mà không được chủ sở hữu đồng. Do đó, bên thuê nhà không được thực hiện.

Trong trường hợp này thì bên thuê nhà phải liên hệ với bên cho thuê nhà để xin phép. Bên thuê nhà được thực hiện khi được bên cho thuê đồng ý.

Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi đối với vấn đề mà bạn đang thắc mắc.

Hồ sơ thuê nhà công vụ đối với bác sỹ đến công tác tại vùng sâu, vùng xa

Tôi là bác sỹ mới ra trường được điều động đi công tác tại vùng sâu, vùng xa. Cho tôi hỏi tôi có được phép thuê nhà ở công vụ hay không? Hồ sơ thuê nhà ở công vụ gồm những giấy tờ gì? Mong anh chị tư vấn giúp tôi, cảm ơn anh chị rất nhiều.

Trả lời:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 32 Luật nhà ở 2014, đối tượng thuê nhà ở công vụ bao gồm:
"...
e) Bác sĩ, nhân viên y tế đến công tác tại khu vực nông thôn, xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo;

2. Điều kiện được thuê nhà ở công vụ được quy định như sau:
...
b) Đối với đối tượng quy định tại các điểm b, c, d, đ, e và g khoản 1 Điều này thì phải thuộc diện chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội tại địa phương nơi đến công tác hoặc đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại nơi đến công tác nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực khác nhau."

Như vậy, khi anh đáp ứng đủ điều kiện nêu trên thì anh được thuê nhà ở công vụ khi công tác tại địa bàn vùng sâu, vùng xa.

Tại Điểm a Khoản 3 Điều 9 Thông tư 09/2015/TT-BXD, hồ sơ gồm:

- 01 đơn đề nghị thuê nhà ở công vụ (theo mẫu Phụ lục số 01) đã có xác nhận của cơ quan đang trực tiếp quản lý cán bộ, công chức về thực trạng nhà ở quy định tại Khoản 2 Điều 32 của Luật Nhà ở năm 2014.

- 01 bản sao quyết định bổ nhiệm, điều động, luân chuyển công tác có xác nhận của cơ quan ra quyết định hoặc cơ quan đang trực tiếp quản lý cán bộ, công chức.

Trên đây là hồ sơ thuê nhà công vụ đối với bác sỹ công tác tại vùng sâu, vùng xa.

Trân trọng!