Đất đang thế chấp có được phân chia tài sản trong hôn nhân không? Nhà 3 tầng có thể thế chấp tầng 1 cho ngân hàng hay không?

Nội dung chính

• Đất đang thế chấp có được phân chia tài sản trong hôn nhân không? 
• Nhà 3 tầng có thể thế chấp tầng 1 cho ngân hàng không?
• Hướng dẫn thủ tục bán nhà đang thế chấp tại ngân hàng

Đất đang thế chấp có được phân chia tài sản trong hôn nhân không? 

Hai vợ chồng mình có thỏa thuận phân chia QSDĐ trong hôn nhân, nhưng QSDĐ đang bị thế chấp cho ngân hàng. Vậy cho hỏi khi phân chia này có ảnh hưởng gì không?

Trả lời:

Theo Điều 38 Luật hôn nhân gia đình 2014 quy định:

- Thời điểm có hiệu lực của việc chia tài sản chung của vợ chồng là thời điểm do vợ chồng thỏa thuận và được ghi trong văn bản; nếu trong văn bản không xác định thời điểm có hiệu lực thì thời điểm có hiệu lực được tính từ ngày lập văn bản.

- Trong trường hợp tài sản được chia mà theo quy định của pháp luật, giao dịch liên quan đến tài sản đó phải tuân theo hình thức nhất định thì việc chia tài sản chung của vợ chồng có hiệu lực từ thời điểm việc thỏa thuận tuân thủ hình thức mà pháp luật quy định.

Bên cạnh đó tại Khoản 2 Điều 40 Luật hôn nhân gia đình 2014 quy định: Thỏa thuận của vợ chồng trong hôn nhân không làm thay đổi quyền, nghĩa vụ về tài sản được xác lập trước đó giữa vợ, chồng với người thứ ba.

Như vậy, vợ chồng bạn có quyền thỏa thuận phân chia QSDĐ (đang bị thế chấp) trong hôn nhân, như vợ chồng bạn phải có nghĩa vụ thông báo cho bên phía ngân hàng biết về tình trạng đối với QSDĐ (theo Khoản 7 Điều 320 Bộ luật dân sự 2015).

Nhà 3 tầng có thể thế chấp tầng 1 cho ngân hàng không?

Chào Luật sư, dạ cho em hỏi ạ, 1 căn nhà 3 tầng thì có được thế chấp ngân hàng 1 tầng hoặc 1 cấu phần nào đó được không ạ? Cho em cơ sở pháp lý với?

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 317 và Điều 318 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

"Điều 317. Thế chấp tài sản

1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Điều 318. Tài sản thế chấp

1. Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

3. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

..."

Điều kiện để thế chấp bất động sản tại ngân hàng là người vay phải có Giấy chứng nhận quyền sử đất và tài sản gắn liền với đất. Bạn không thể tách sổ riêng cho tầng 1 mà phải thế chấp toàn bộ căn nhà.

Hướng dẫn thủ tục bán nhà đang thế chấp tại ngân hàng

Trong trường hợp như thế này: Nhà em nợ tiền người ta 150 triệu. Họ đến nhà em đòi và bảo chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho họ, tuy nhiên sổ đỏ nhà em thế chấp ngân hàng 50 triệu. Bây giờ nhà em muốn chuyển quyền sử dụng đất ngang số tiền 200 triệu, vậy nhà em sẽ làm hợp đồng chuyển nhượng đất như thế nào để thể hiện trả hết nợ cho chủ nợ và chủ nợ trả tiền vay ngân hàng?

Trả lời:

Khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về Quyền của bên thế chấp:

Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Trong trường hợp này bạn có thể bán đất đang thế chấp tại ngân hàng nếu được phía ngân hàng đồng ý.

Việc chuyển nhượng sẽ tiến hành giữa bên bán, bên mua và ngân hàng. Khoản tiền 50 triệu sẽ được bên mua chuyển trực tiếp cho ngân hàng, sau khi trả đủ cả gốc lẫn lãi của khoản vay. Đây có thể xem như là khoản tiền mà bên bán ứng trước, các bên sẽ ghi rõ trong hợp đồng chuyển nhượng.

Sau khi hoàn tất các thủ tục với ngân hàng, hai bên đến Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng để làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trân trọng!