Thuê căn hộ chung cư mở văn phòng công ty được không? Chủ sở hữu phần diện tích hỗn hợp được tham gia hội nghị nhà chung cư?

Nội dung chính

• Thuê căn hộ chung cư để mở văn phòng công ty có được không?
• Chủ sở hữu phần diện tích hỗn hợp có được tham gia hội nghị nhà chung cư?
• Thời gian sở hữu căn hộ chung cư là bao nhiêu năm?

Thuê căn hộ chung cư để mở văn phòng công ty có được không?

Công ty chúng tôi hoạt động tại Cần Thơ, chúng tôi có thuê 1 căn hộ chung cư tại tầng trệt của chung cư. Tuy nhiên, khi thực hiện đăng ký kinh doanh (mở văn phòng công ty) thì Phòng đăng ký kinh doanh trả lời không cho đăng ký kinh doanh tại chung cư (không cần phân biệt có hỗn hợp hay không). Vấn đề này, xin tổ tư vấn cho chúng tôi biết việc xử lý như trên có phù hợp không? 

Trả lời:

Căn cứ Khoản 11 Điều 6 Luật Nhà ở 2014 quy định về các hành vi bị nghiêm cấm, trong đó:

"Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở"

Tuy nhiên, tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 như sau: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.”

Như vậy, nhà chung cư gồm 02 loại là: nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp.

- Nhà chung cư có mục đích để ở là nhà chung cư được thiết kế, xây dựng chỉ sử dụng cho mục đích để ở.

- Nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp là nhà chung cư được thiết kế, xây dựng để sử dụng vào mục đích ở và các mục đích khác như làm văn phòng, dịch vụ, thương mại.

Như vậy, việc Phòng Đăng ký kinh doanh từ chối cấp đăng ký kinh doanh tại căn hộ chung cư mà không xét đến vấn đề nhà chung cư bạn thuê chỉ có mục đích để ở hay có mục đích sử dụng hỗn hợp là không phù hợp với quy định pháp luật.

Theo đó, nếu căn hộ bạn thuê là nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp thì bạn cần xuất trình các tài liệu chứng minh nhà chung cư mà mình đang sử dụng là “nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp” để được Phòng đăng ký kinh doanh xem xét chấp nhận hồ sơ.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về vấn đề bạn đang mắc phải.

Chủ sở hữu phần diện tích hỗn hợp có được tham gia hội nghị nhà chung cư?

Chủ sở hữu phần diện tích thương mại, văn phòng trong tòa nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp có quyền tham dự hội nghị nhà chung cư không? Có thể được bầu làm thành viên ban quản trị không?

Trả lời:

Căn cứ Khoản 1 Điều 102 Luật Nhà ở 2014 quy định:

"Hội nghị nhà chung cư là hội nghị của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữu nhà chung cư không tham dự.

Căn cứ Khoản 13 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, Khoản 7 Điều 3 của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD:

- Chủ sở hữu nhà chung cư là chủ sở hữu căn hộ chung cư, chủ sở hữu diện tích khác trong nhà chung cư.

- Chủ sở hữu nhà chung cư là chủ sở hữu căn hộ và chủ sở hữu diện tích khác không phải là căn hộ trong nhà chung cư.

Như vậy, chủ sở hữu phần diện tích thương mại, văn phòng trong tòa nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp có quyền tham gia hội nghị nhà chung cư.

Trên đây là nội dung hỗ trợ.

Thời gian sở hữu căn hộ chung cư là bao nhiêu năm?

Chào chuyên viên, mình có thắc mắc như sau: Căn hộ chung chung có quy định về thời gian sở hữu hay không? Trong trường hợp chung cư hết niên hạn sử dụng thì việc bố trí nhà ở định cư cho các chủ sở hữu sẽ như thế nào? Mong nhận được sự phản hồi của chuyên viên về vấn đề trên. Xin cảm ơn. 

Trả lời:

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật đất đai 2013 đất có thời hạn sử dụng được quy định như sau:

Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.

Tại Khoản 1 Điều 99 Luật nhà ở 2014 thì thời hạn sử dụng nhà chung cư đươc quy định như sau:

Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.

Trương hợp chung cư hết niên hạn sử dụng thì theo quy định tại Khoản 2,3 Điều 99 Luật nhà ở 2014 được quy định như sau:

2. Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định sau đây:

a) Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 110 của Luật này;

b) Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.

Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định tại khoản 3 Điều này.

3. Việc xử lý nhà chung cư và quyền sử dụng đất có nhà chung cư thuộc diện quy định tại điểm b khoản 2 Điều này được quy định như sau:

a) Trường hợp khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới theo quy định tại Mục 2 Chương này;

b) Trường hợp khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt;

c) Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ hoặc không bàn giao nhà ở thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di chuyển để bàn giao nhà ở;

d) Việc giải quyết chỗ ở cho các chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được thực hiện theo quy định tại Điều 116 của Luật này.

Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó; trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Việc bố trí nhà ở tại định cư cho các chủ sở hữu có nhà chung cư được quy định ở Điều 116 Luật nhà ở 2014 như sau:

1. Việc bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện như sau:

a) Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư theo quy định tại Điều 36 của Luật này;

b) Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ.

Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà có chênh lệch về giá trị giữa nhà ở cũ và nhà ở mới thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt; nếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên;

c) Việc bố trí tái định cư bằng nhà ở được thực hiện thông qua hợp đồng cho thuê, cho thuê mua, mua bán nhà ở ký giữa người được bố trí tái định cư với đơn vị được giao bố trí tái định cư nếu do Nhà nước đầu tư; ký với chủ đầu tư dự án nếu do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng;

d) Ngoài việc được bố trí tái định cư theo quy định tại khoản này, người được bố trí tái định cư còn được xem xét hỗ trợ theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

2. Việc bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu có nhà chung cư phải phá dỡ để xây dựng công trình khác được thực hiện theo quy định tại Điều 36 của Luật này.

3. Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ đầu tư dự án phải lo chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để người được tái định cư tự lo chỗ ở trong thời gian cải tạo, xây dựng lại; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì các bên thỏa thuận về chỗ ở tạm thời của chủ sở hữu trong thời gian cải tạo, xây dựng lại.

4. Chính phủ quy định chi tiết việc phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và việc bố trí nhà ở cho người được tái định cư.

Như vậy, căn hộ chung cư không có quy định cụ thể về số năm sở hữu mà xác định theo căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở nơi có nhà chung cư. Trong trường hợp chung cư hết niên hạn sử dụng thì chủ sở hữu nhà chung cư thì sẽ được bố trí nơi ở theo quy định trên.

Trân trọng!