Thời điểm chuyển quyền sở hữu khi thuê mua nhà ở? Mua nhà có chứng chỉ quy hoạch có vấn đề gì không?

Nội dung chính

• Thời điểm chuyển quyền sở hữu khi thuê mua nhà ở
• Mua nhà có chứng chỉ quy hoạch có vấn đề gì không?
• Tổ chức, cá nhân người Việt Nam có được quyền mua nhà ở có thời hạn không?

Thời điểm chuyển quyền sở hữu khi thuê mua nhà ở

Tôi đang tìm hiểu về các quy định liên quan đến việc thuê mua nhà ở và có thắc mắc muốn nhờ mọi người giải đáp. Cụ thể, cho tôi hỏi: Khi thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là khi nào? Mong sớm nhận được sự phản hồi. Xin cảm ơn!

Trả lời:

Với quy định hiện hành cảu pháp luật thì thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.

Theo đó, tại Khoản 1 Điều 12 Luật Nhà ở 2014 có quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu khi thuê mua nhà ở như sau:

Mua bán nhà ở mà không thuộc trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

=> Như vậy, thời điểm chuyển quyền sở hữu khi thuê mua nhà ở là do các bên tự thỏa thuận với nhâu. Nếu không có thỏa thuận thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở bạn nhé.

Mua nhà có chứng chỉ quy hoạch có vấn đề gì không?

Xin chào Ban tư vấn, tôi có chút vấn đề cần giải đáp như sau: Mua nhà có chứng chỉ quy hoạch là sao, có vấn đề gì không? Mong Ban biên tập tư vấn giúp tôi, cảm ơn anh chị trong ban biên tập rất nhiều.

anhhung***@gmail.com

Trả lời: 

Thứ nhất, về mua nhà có chứng chỉ quy hoạch

Tại Khoản 16 Điều 3 Luật quy hoạch đô thị 2009 quy định: "Chứng chỉ quy hoạch là văn bản do cơ quan có thẩm quyền cấp xác định các số liệu và thông tin liên quan của một khu vực hoặc một lô đất theo đồ án quy hoạch đô thị đã được phê duyệt."

Tuy nhiên Điều khoản này đã bị bãi bỏ bởi Khoản 15 Điều 29 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018, có nghĩa là sau này không còn cấp chứng chỉ quy hoạch nữa.

Thứ hai, về điều kiện mua bán nhà ở

Theo đó, theo quy định tại Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 thì đối với giao dịch về mua bán nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật (trừ trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước, bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở 2014 thì không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận)

- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Như vậy, khi thực hiện giao dịch mua bán nhà ở thì phải có đủ các điều kiện trên.

Trường hợp này bạn phải tìm hiểu là nhà này có giấy tờ hợp hay không? có đang bị tranh chấp, khiếu nại kiện tụng gì không? có bị kê biên để thi hành án hay không? có thuộc diện thu hồi hay không?

Bên cạnh đó, bạn cần tìm hiểu là ngôi nhà trên mảnh đất đó có thuộc diện quy hoạch hay không? Nếu có quy hoạch rồi mà còn mua nhà thì sau này giải tỏa, thu hồi sẽ áp dụng theo giá nhà nước (có khả năng bị lỗ rất cao).

Vấn đề tìm hiểu về những thông tin trên bạn có thể liên hệ với bên địa chính tại khu vực mảnh đất tọa lạc để được đầy đủ thông tin.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn.

Tổ chức, cá nhân người Việt Nam có được quyền mua nhà ở có thời hạn không?

Em là sinh viên trường Đại học Quốc Gia, Ban biên tập vui lòng cho em hỏi: Tổ chức, cá nhân người Việt Nam có được quyền mua nhà ở có thời hạn? Và thủ tục như thế nào ạ?

Trả lời:

Pháp luật hiện hành không giới hạn quyền mua nhà ở có thời hạn của tổ chức, cá nhân người Việt Nam, do vậy, miễn sao đủ điều kiện tham gia vào giao dịch dân sự theo quy định của pháp luật dân sự thì tổ chức, cá nhân đó được mua.

Về thủ tục, tại Khoản 1 Điều 123 Luật nhà ở 2014 có quy định:

Việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua theo quy định của Chính phủ.

Cụ thể việc bán nhà ở có thời hạn được hướng dẫn bởi Điều 73 Nghị định 99/2015/NĐ-CP như sau:

- Bên bán được bán nhà ở gắn với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất ở có nhà ở đó cho bên mua trong một thời hạn nhất định. Trong thời hạn sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở, bên bán không được đơn phương chấm dứt hợp đồng, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác; việc cấp Giấy chứng nhận cho bên mua nhà ở được thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 7 của Nghị định này.

- Khi hết thời hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng thì thực hiện xử lý nhà ở theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này.

- Trong thời hạn sở hữu nhà ở, nếu các bên vi phạm hợp đồng mua bán thì bị xử lý vi phạm và phải bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận trong hợp đồng; nếu các bên có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở thì do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.

Trên đây là nội dung tư vấn.

Trân trọng!