Có buộc hòa giải tại cơ sở trước khi khởi kiện tranh chấp đất đai? Thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động đất đai không?

Nội dung chính

• Có buộc hòa giải tại cơ sở trước khi khởi kiện tranh chấp đất đai?
• Thế chấp quyền sử dụng đất có phải đăng ký biến động đất đai không?
• Cha mẹ có cần sự đồng ý của các con khi ủy quyền cho người khác thế chấp đất đai?

Có buộc hòa giải tại cơ sở trước khi khởi kiện tranh chấp đất đai?

Gia đình tôi có tranh chấp đất với hàng xóm, sau nhiều lần tranh cải không có hồi kết nên tôi dự định sắp tới sẽ gởi đơn khởi kiện đến tòa án để giải quyết, tuy nhiên tôi nhận được thông tin là phải hòa giải tại cơ sở thì mới được khởi kiện. Anh chị cho tôi hỏi thông tin tôi nhận được có đúng không? Nhờ tư vấn giúp.

Trả lời: Căn cứ Điều 202 Luật đất đai 2013 quy định

- Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

- Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

- Sau khi hòa giải tại UBND không thành thì mới được gửi đơn khởi kiện đến tòa án.

=> Như vậy, khi có tranh chấp đất đai, nhà nước chỉ khuyến khích chứ không bắt buộc phải hòa giải cơ sở, tuy nhiên bạn phải hòa giải tại UBND xã thì mới đủ điều kiện khởi kiện.

Thế chấp quyền sử dụng đất có phải đăng ký biến động đất đai không?

Tôi được biết khi thế chấp quyền sử dụng đất thì chủ sở hữu sẽ bị hạn chế quyền của mình. Ban biên tập cho tôi hỏi theo quy định thì khi thế chấp quyền sử dụng đất có phải đăng ký biến động đất đai không? Mong sớm nhận phản hồi. 

Trả lời: Tại Khoản 4 Điều 95 Luật đất đai 2013 có quy định:

Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

...
=> Như vậy, theo quy định trên thì người sử dụng đất, chủ sở hữu đất khi thực việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động đất đai.

Các bước để thực hiện việc đăng ký biến động đất đai như sau:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động đến văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau đây:

– Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp có thay đổi về diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất hoặc trường hợp đã cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa có bản đồ địa chính, chưa trích đo địa chính thửa đất;

– Trường hợp đăng ký thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầng cao, kết cấu, cấp (hạng) nhà hoặc công trình xây dựng mà không phù hợp với giấy phép xây dựng hoặc không có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải xin phép thì gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý, cấp phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

– Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật;

Bước 3:

– Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường; thông báo cho người sử dụng đất ký hoặc ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan tài nguyên và môi trường đối với trường hợp phải thuê đất;

– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã; trả Giấy chứng nhận đã xác nhận cho người nộp hồ sơ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất kết hợp với đăng ký biến động về các nội dung theo quy định tại Điều này thì thực hiện thêm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Cha mẹ có cần sự đồng ý của các con khi ủy quyền cho người khác thế chấp đất đai?

Gia đình tôi có 6 anh em, cha mẹ tôi có đứng tên sở hữu 3 căn nhà ở Thành Phố Hồ Chí Minh.

Cha mẹ tôi có làm giấy ủy quyền cho anh trai tôi (là người con đầu) cho phép dùng 1 trong 3 căn nhà mà cha mẹ tôi đứng tên đem đi thế chấp ngân hàng vay tiền, sự việc đã xảy ra rồi và tầm 1 năm sau 5 anh em (5 người con còn lại) tôi mới biết chuyên. Vậy việc cha mẹ tôi ủy quyền cho người con trai đầu dùng căn nhà của cha mẹ tôi đứng tên đem thế chấp ngân hàng vay tiền, mà không thông qua ý kiến của 4 người con còn lại là đúng pháp luật không. 4 người anh em chúng tôi không hề hay biết chuyện này cho đến 1 năm sau mới biết. Rất mong nhận được hồi âm từ phía luật sư.

Trả lời: Căn cứ pháp lý.

- Luật đất đai năm 2013.

- Bộ Luật dân sự 2015

Theo khoản 16 điều 13 Luật đất đai 2013 thì:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên của cha mẹ bạn nên họ có quyền sở hữu đối với 2 ngôi nhà đó.

Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 :

- Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật.

Như vậy, cha mẹ bạn có quyền định đoạt mảnh đất đó, cha mẹ bạn muốn ủy quyền, chuyển nhượng, tặng cho…Đó là quyền của bố mẹ bạn và không cần có sự đồng ý của những người con trong gia đình. Những người con trong gia đình nếu là đồng sở hữu đối với 2 ngôi nhà này thì khi bố mẹ bạn làm ủy quyền nhà cho anh trai cả thì mới cần đến sự đồng ý của những người con này.

Trân trọng!