Mua nhà bằng giấy viết tay có hiệu lực không?

Nội dung chính

• Mua nhà bằng giấy viết tay có hiệu lực không?
• Chuyển nhượng đất giấy viết tay không công chứng có hiệu lực không?
• Mua nhà có cần đăng ký tạm trú tại nơi có nhà?
• Muốn mua nhà đang dùng để vay ngân hàng có được không?

Mua nhà bằng giấy viết tay có hiệu lực không?

Mua nhà bằng giấy viết tay có hiệu lực không? Và chuyển nhượng đất giấy viết tay không công chứng có hiệu lực không? Tôi và hàng xóm không công chứng, mới thanh toán được 1/3 nghĩa vụ. Tôi có mua nhà của bà Hoa với giá trị 520 triệu đồng (nhà ở chung cư), nhưng cả hai bên chỉ lập hợp đồng viết tay không đi công chứng, chứng thực. Tại thời điểm lập hợp đồng tôi đưa trước cho bà Hoa 385 triệu đồng. Nhưng đến ngày bàn giao nhà trong hợp đồng, thấy giá nhà lên cao bà Hoa không giao nhà và trả 385 triệu đồng cho tôi. Hỏi hợp đồng mua bán nhà bằng tay có giá trị không? Việc bà Hoa không giao nhà và trả tiền có đúng pháp luật không?

Trả lời:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà Ở 2014 đã nêu rõ hình thức của hợp đồng mua nhà, cụ thể như sau:

"Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng."

Như vậy, pháp luật về nhà ở quy định hình thức của hợp đồng mua nhà giữa cá nhân và cá nhân phải bằng hình thức hợp đồng có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Mặt khác, tại Khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

"Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực."

Theo đó, hợp đồng mua nhà giữa bạn và bà Hoa là hợp đồng bằng văn bản và bạn đưa cho bà Hoa 385 triệu đồng (tức là hơn 2/3 giá trị của hợp đồng), như vậy bạn đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ của hợp đồng.

Vì vậy, hợp đồng bằng tay không có công chứng, chứng thực theo quy định giữa bạn và bà Hoa có hiệu lực pháp luật. Cho nên, việc bà Hoa không giao nhà và trả lại tiền là trái quy định của pháp luật.

Chuyển nhượng đất giấy viết tay không công chứng có hiệu lực không?

Căn cứ Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này".

Khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Như vậy, hơp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực pháp luật. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và người hàng xóm không được công chứng, chứng thực nên bị vô hiệu do không tuân thủ về mặt hình thức.

Mua nhà có cần đăng ký tạm trú tại nơi có nhà?

Tôi ở quận 3, tính mua nhà ở quận 7 thì tôi có cần phải đăng ký tạm trú ở nơi có nhà ở quận 7 hay không?

Trả lời:

Theo Điểm a Khoản 2 Điều 119 Luật Nhà ở 2014 có quy định về điều kiện của bên mua nhà như sau:

Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

Điểm này không quy định về trường hợp bắt buộc tạm trú tại nơi có nhà ở được giao dịch và cũng không bắt buộc phải có đăng ký thường trú. Cho nên không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú tại nơi có nhà ở. Vậy nên bạn không cần phải đăng ký tạm trú tại nơi có nhà ở.

Muốn mua nhà đang dùng để vay ngân hàng có được không?

Em có câu hỏi này mong Ban biên tập tư vấn cho em:

Hiện tại em muốn mua 1 ngôi nhà gồm nhà và đất ở, nhưng hiện tại sổ đỏ của ngôi nhà đó đang được vay ngân hàng 2 tỷ và sắp tới thời gian đóng lãi, nếu không đóng thì sẽ bị niêm phong. Tuy nhiên chủ nhà ( người chồng có vay tiền của bà A tiền để chơi bài, bà A đang có đơn khỏi kiện) nếu em mua nhà đó với số tiền là 1,5 tỷ. thì có được không? Chủ nhà muốn bán nhà để trả ngân hàng. Xin trả lời giúp em với ạ, em cảm ơn!

Trả lời:

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định về điều kiện của nhà ở tham gia vào giao dịch mua bán phải đảm báo các điểu kiện sau:

- Có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.

- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu, đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.

-  Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền.

- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Do đó căn cứ theo quy định trên thì bạn vẫn có thể mua ngôi nhà này vì chưa có quyết định kê biên của cơ quan có thẩm quyền và việc bà A kiện chủ nhà liên quan đến khoản vay chứ không liên quan đến quyền sở hữu căn nhà do đó căn nhà đã đáp ứng đủ các điều kiện tại quy định trên nên theo Luật Nhà ở 2014 bạn hoàn toàn có thể mua ngôi nhà này.

Trên đây là nội dung tư vấn của Ban biên tập gửi đến bạn.

Trân trọng!