Thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà hình thành trong tương lai

Căn cứ vào Điều 19 của Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27/06/2013 của Chính phủ có hướng dẫn thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản là quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì :

- Thu nhập tính thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng trừ (-) giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan.

- Giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng; Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì được xác định căn cứ vào tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

- Giá vốn được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm mua.

- Chi phí hợp lý liên quan là các khoản chi phí thực tế phát sinh và có chứng từ, hóa đơn hợp pháp

Căn cứ vào Điều 22 của Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27/06/2013 của Chính phủ, thuế suất đối với thu nhập chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế. Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

Theo quy định tại điều 14, Luật thuế TNCN sửa đổi có hiệu lực ngày 1/7/2013 thì thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan.

Do đó khi bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai, nếu tại hợp đồng chuyển nhượng bạn ghi giá chuyển nhượng bằng lúc mua nhà (3 tỷ) và giá chuyển nhượng tại hợp đồng bán nhà cao hơn giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng, đồng thời bạn có đầy đủ hồ sơ để xác định giá vốn và chứng từ hợp pháp để xác định chi phí liên quan thì được áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập tính thuế (trường hợp của bạn không phát sinh thu nhập tính thuế nên không phải nộp thuế). Như vậy số tiền bạn phải nộp thuế TNCN là:

(Giá bán mới - 3 tỷ - các chi phí ghi trong hóa đơn chứng từ hợp lệ) x 25%