Bồi thường nhà hóa giá, khi thu hồi đất

Theo thông tin bạn cung cấp, việc đền bù giải phóng mặt bằng được thực hiện trước thời điểm ngày 01/7/2014. Vì thế chúng tôi áp dụng Luật Đất đai năm 2003 để tư vấn:

Thư nhất, nghị định 34/2013/NĐ-CP chỉ quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước mà không điều chỉnh về trường hợp đền bù khi thu hồi quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Điều 21 Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định về bồi thường nhà, công trình đối với người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước như sau:

“1. Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước (nhà thuê hoặc nhà do tổ chức tự quản) nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ, thì người đang thuê nhà không được bồi thường đối với diện tích nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và diện tích cơi nới trái phép, nhưng được bồi thường chi phí tự cải tạo, sửa chữa, nâng cấp; mức bồi thường do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

2. Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bị phá dỡ được  thuê nhà ở tại nơi tái định cư; diện tích thuê mới tại nơi tái định cư tương đương với diện tích thuê cũ; giá thuê nhà là giá thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; nhà thuê tại nơi tái định cư được Nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của Chính phủ về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê; trường hợp đặc biệt không có nhà tái định cư để bố trí thì được hỗ trợ bằng tiền để tự lo chỗ ở mới; mức hỗ bằng 60% giá trị đất và 60% giá trị nhà đang thuê”.

Tuy nhiên, bạn không thuộc trường hợp trên (nhà thuê hoặc nhà do tổ chức tự quản) để nhận mức bồi thường 60% giá trị đất. Bởi lẽ, bạn đã mua hóa giá căn nhà đó. Kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục mua hóa giá, quyền sở hữu quyền sử dụng đất và nhà ở trên đất được chuyển sang cho bạn.

Thứ hai, căn cứ khoản 9 Điều 49 Luật Đất đai năm 2003, nhà mua hóa giá của nhà nước đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, vì đất thuộc quy hoạch dự án nên bạn chưa được cấp Giấy chứng nhận. Mặc dù vậy, theo điểm đ khoản 3 Điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, bạn có “Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật” nên vẫn đủ điều kiện để được bồi thường khi bị thu hồi quyền sử dụng đất và nhà ở trên đất.

Thêm vào đó, quyền sử dụng đất và nhà ở trên đất bị thu hồi với lý do phục vụ dự án nên không thuộc trường hợp thu hồi đất mà không được bồi thường (Điều 6 Nghị định 197/2004/NĐ-CP)

Khoản 1 Điều 9 Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định: “Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng”. Vì vậy, với lý do căn cứ vào Nghị định 34/2013/NĐ-CP để áp mức bồi thường tỷ lệ đất 60% là không đúng quy dịnh của pháp luật.

Thứ ba, ngoài bồi thường về giá đất, Ban dự án bồi thường còn phải bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất, cây trồng, vật nuôi (khoản 1 Điều 19; Điều 24 Nghị định 197/2004/NĐ-CP). Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng ban hành. Giá trị xây dựng mới của nhà, công trình được tính theo diện tích xây dựng của nhà, công trình nhân với đơn giá xây dựng mới của nhà, công trình do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ.