Giá bán đất có ảnh hưởng thế nào đến việc tính thuế TNCN, lệ phí trước bạ?

Theo quy định pháp luật hiện hành tại Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.

Do đó: Bạn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp của mình cho người khác theo quy định của pháp luật. Khi đó, bạn có trách nhiệm kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân (trừ trường hợp đây là bất động sản duy nhất) và người mua có trách nhiệm kê khai, nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Bạn và bên nhận chuyển chượng quyền sử dụng đất của bạn có quyền tự do thỏa thuận giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc thỏa thuận về giá chuyển nhượng này sẽ có ảnh hưởng đến việc tính thuế thu nhập cá nhân đối với bạn hoặc tính lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất đối với người nhận chuyển nhượng. Cụ thể như sau:

1. Về thuế thu nhập cá nhân

Theo quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC thì căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.

Trong đó:

(1) Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Tuy nhiên, trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

(2) Thuế suất: 2% trên giá chuyển nhượng.

Như vậy: Căn cứ quy định trên đây thì về nguyên tắc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất dùng làm căn cứ để tính thuế thu nhập cá nhân được xác định theo giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Do đó: Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bạn và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ có ảnh hưởng đến việc tính thuế thu nhập cá nhân đối với bạn.

Tuy nhiên, nếu giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trong hợp đồng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển nhượng.

2. Về lệ phí trước bạ

Theo quy định tại Thông tư 301/2016/TT-BTC thì căn cứ tính lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất là giá tính lệ phí trước bạ đối với đất và tỷ lệ thu lệ phí trước bạ.

Trong đó:

(1) Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất được xác định như sau:

Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá một mét vuông đất (đồng/m2) tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành

(2) Tỷ lệ thu lệ phí trước bạ: là 0,5%.

Như vậy: Căn cứ quy định được trích dẫn trên đây giá tính lệ phí trước bạ đối với đất sẽ được xác định theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Đồng nghĩa, giá tính lệ phí trước bạ đối với đất sẽ không phụ thuộc vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Do đó: Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bạn và bên nhận chuyển nhượng ghi trong hợp đồng chuyển nhượng sẽ không làm ảnh hưởng đến việc tính lệ phí trước bạ đối với bên nhận chuyển nhượng.

Bạn và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể tham khảo các nội dung trên đây để thỏa thuận cho phù hợp.

Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi đối với vấn đề mà bạn đang thắc mắc.

Trân trọng!