Giao tiền đặt cọc xong mới phát hiện đất không được cấp sổ đỏ thì phải làm sao?

Theo nội dung bạn trình bày, hai bên đã ký hợp đồng đặt cọc (không có công chứng, chứng thực). Tuy nhiên, theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc không đòi hỏi phải công chứng, chứng thực. Do vậy, nếu hợp đồng đặt cọc của bạn không vi phạm về nội dung thì có hiệu lực thi hành với hai bên.

Vi phạm về nội dung là các vi phạm điều cấm của pháp luật như: chủ thể không đủ tư cách pháp lý khi giao dịch (chưa đủ 18 tuổi; không phải chủ sở hữu mà không được ủy quyền); thanh toán bằng ngoại tệ; tài sản thuộc đối tượng cấm chuyển nhượng…). 

Về thời hạn hợp đồng, thông thường hợp đồng đặt cọc sẽ ghi nhận tiến độ thực hiện công việc. Khi đến thời hạn đó mà bên nào không thực hiện (trừ trường hợp bất khả kháng như ốm đau, thiên tai…) thì bị coi là vi phạm hợp đồng và phải chịu phạt cọc theo thỏa thuận. Ví dụ: “trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày đặt cọc, các bên phải ký hợp đồng tại phòng công chứng…”.

Trường hợp không thỏa thuận tiến độ cụ thể mà chỉ ghi chung chung, rất khó để xác định một bên nào đó có vi phạm nghĩa vụ hay không. Trường hợp này cũng đồng nghĩa với việc thỏa thuận đặt cọc (hợp đồng đặt cọc) là không có thời hạn.

Để bảo vệ quyền và lợi ích của mình, bạn cần tìm hiểu bên bán có biết những vướng mắc hiện nay trước khi nhận đặt cọc hay không? Nếu họ đã biết và cố tình giấu giếm thì họ đã có hành vi gian dối khi giao dịch. Trường hợp này họ phải chịu phạt. Nếu đòi tiền đặt cọc và tiền phạt cọc không được, bạn có thể khởi kiện ra tòa án nơi bên bán sinh sống.

Trường hợp họ cũng không biết, đây được coi là lý do khách quan, bất khả kháng, bạn nên thỏa thuận bổ sung về thời hạn thực hiện. Nếu hết thời hạn đó vẫn không thực hiện được, bên bán phải trả lại tiền cho bạn. Nếu không, bạn cũng có thể khởi kiện ra tòa.