Sửa chữa nhà ở trên phần diện tích xây dựng trái phép bị xử lý thế nào?

Căn cứ Điều 93 Luật xây dựng 2014 quy định điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ như sau:

1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:

a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;

b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;

d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.

2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

3. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.

Theo bạn trình bày thì khi xây dựng khu nhà trọ này đã được cấp giấy phép xây dựng, do vậy, việc xây dựng phải đảm bảo theo đúng thiết kế đã được phê duyệt trong giấy phép xây dựng. Việc “xây dựng không đúng bản vẽ trên Giấy chứng nhận” được hiểu là xây dựng công trình không đúng với nội dung bản vẽ trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Có thể hiểu, khu nhà trọ mà bạn đang sở hữu được xây dựng trên đất chứ không phải thuộc trường hợp nhà chung cư, do đó, bản vẻ trên Giấy chứng nhận sẽ chỉ ghi nhận những thông tin về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất có khu nhà trọ và những bất động sản bên cạnh. Do đó, việc xây dựng không đúng bản vẽ trên Giấy chứng nhận có thể được hiểu là hành vi cơi nới, lấn chiếm, xây dựng công trình trên phần đất thuộc sở hữu của người khác và được xác định là hành vi xây dựng không đúng với nội dung giấy phép xây dựng…

Hành vi này bị xử lý theo quy định tại Khoản 5 Điều 13, Nghị định 121/2013/NĐ- CP, nghị định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kĩ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở quy định cụ thể trường hợp có hành vi vi phạm như sau:

Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới như sau:

a) Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản này;

b) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

Hành vi vi phạm trên còn buộc phải áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả được quy định tại Điều 2 Thông tư 02/2014/TT-BXD quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 121/2013/NĐ-CP của Chính phủ, Theo đó, trong trường hợp vi phạm quy định tại Khoản 3 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP mà có vi phạm chỉ giới xây dựng (lấn chiếm, cơi nới trái phép) thì Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ ra quyết định cưỡng chế phá dỡ đối với phần công trình xây dựng trái phép.

Từ những phân tích trên có thể thấy, trong trường hợp của bạn  phần diện tích xây dựng không đúng với bản vẽ trên Giấy chứng nhận sẽ bị phá dỡ, do đó, bạn không thể thực hiện việc cải tạo phần diện tích nói trên.

Trên đây là tư vấn của Ban biên tập Thư Ký Luật về xử lý hành vi sửa chữa nhà ở trên phần diện tích xây dựng trái phép. Bạn nên tham khảo chi tiết Luật xây dựng 2014 để nắm rõ quy định này.

Trân trọng!