Mua bán nhà ở chung cư chưa bàn giao

Theo thông tin bạn đã cung cấp, bên bán nhà cho bạn chưa nhận bàn giao căn hộ chung cư đó mà mới chỉ vào tên trong hợp đồng của chủ đầu tư. Với trường hợp này pháp luật có hướng dẫn như sau:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 9 Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành thì:

Việc huy động vốn thông qua hình thức thu tiền trả trước của người mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại Khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở phải tuân thủ quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.

Điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai được bán, cho thuê mua thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản. Việc xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở (kể cả công trình nhà ở có Mục đích sử dụng hỗn hợp) được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài và giằng móng hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó.

Trường hợp chủ đầu tư áp dụng biện pháp thi công top-down (thi công sàn các tầng trên của công trình nhà ở trước khi thi công phần đài và giằng móng hoặc trước khi thi công mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình) theo thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt thì việc thi công xong mặt bằng sàn đầu tiên của công trình được xác định là tương đương với việc đã xây dựng xong phần móng của trường hợp thi công theo phương pháp thông thường.

Trong trường hợp Bên Mua chưa nhận bàn giao căn hộ từ Bên Bán mà Bên Mua có nhu cầu thực hiện chuyển nhượng hợp đồng này cho bên thứ ba thì các bên phải thực hiện đúng thủ tục chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật về nhà ở. Bên Bán không được thu thêm bất kỳ một khoản phí chuyển nhượng hợp đồng nào khi làm thủ tục xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng cho Bên Mua.

Hai bên thống nhất rằng, Bên Mua chỉ được chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ cho bên thứ ba khi có đủ các điều kiện sau đây:

Căn hộ mua bán không đang trong tình trạng thế chấp tại tổ chức tín dụng hoặc không thuộc diện bị hạn chế chuyển nhượng theo quyết định của cơ quan nhà nước hoặc không có tranh chấp với bên thứ ba, trừ trường hợp được ngân hàng thế chấp đồng ý để Bên Mua chuyển nhượng hợp đồng cho bên thứ ba;

Bên Mua đã hoàn thành việc thanh toán các nghĩa vụ đến hạn liên quan đến căn hộ đã mua cho Bên Bán theo thỏa thuận trong hợp đồng này;

Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng phải đủ điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam tại thời điểm nhận chuyển nhượng hợp đồng;
Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng phải cam kết tuân thủ các thỏa thuận của Bên Bán và Bên Mua trong hợp đồng này.

Như vậy, với trường hợp của bạn, chủ nhà sẽ có quyền bán căn hộ chung cư này cho bạn nếu đáp ứng các điều kiện nêu trên. Do đó, trước khi giao dịch, bạn cần kiểm tra xem chủ nhà có đáp ứng các điều kiện: đã hoàn thành việc thanh toán các nghĩa vụ đến hạn liên quan đến căn hộ đã mua cho chủ đầu tư theo thỏa thuận trong hợp đồng với chủ đầu tư, căn hộ này không trong tình trạng thế chấp tại tổ chức tín dụng… hay không.

Theo đó, nếu bạn nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ thì bạn sẽ được hưởng các quyền và phải thực hiện các nghĩa vụ của chủ nhà theo thỏa thuận trong hợp đồng giữa chủ nhà với chủ đầu tư và trong Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư đính kèm theo hợp đồng đó.

Trên đây là tư vấn của Ban biên tập Thư Ký Luật về mua bán nhà ở chung cư chưa bàn giao. Bạn nên tham khảo chi tiết Thông tư 19/2016/TT-BXD để nắm rõ quy định này.

Trân trọng!