Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất

Quyền của bên thế chấp quyền sử dụng đất. Quy định về vấn đề này nhằm khẳng định quyền của người đang thực tế chiếm giữ quyền sửu dụng đất mặc dù đất đó đã thế chấp.

Thứ nhất: Được sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. Thực tế cho thấy đất đai là bất động sản cho nên bên thế chấp vẫn giữ tài sản đó và chỉ giao giấy tờ cho bên nhận thế chấp. nghĩa là bên thế chấp được chiếm giữ đất để sử dụng, khai thác lợi ích cảu đất đai, vì người làm nghề nông sống chủ yếu dựa vào đất đai hoặc nhà phải gắn liền với đất. do đó, tuy quyền sử dụng đất đã được đem thế chấp nhưng bên thế chấp vẫn được sử dụng để đảm bảo cuộc sống của họ. mặt khác, bên nhận thế chấp không thể có điều kiện sử dụng hết diện tích đất mà mình nhận thế chấp. ngân hàng nhà nước, tổ chức tín dụng do nhà nước thành lập không làm chức năng sản xuất nông nghiệp.

Thứ hai: Được nhận tiền vay do thế chấp quyền sử dụng đất theo phương thức đã thỏa thuận. Do bên thế chấp đã đem quyền sử dụng đất để thế chấp vay vốn cho nên họ được nhận tiền vay, mức tiền vay tối đa bằng 70% giá trị tài sản. bên thế chấp sẽ được nhận tiền vay tương ứng với 70% giá trị tài sản của quyền sử dụng đất đã thế chấp (và giá trị tài sản gắn liền trên đất, nếu các bên có thỏa thuận thế chấp cả những tài sản đó). Giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được tính như sau: đối với hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất ở thì giá đất để thế chấp do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo khung giá của chính phủ quy định.

Thứ ba: Hưởng hoa lợi thu được, trừ trường hợp hoa lợi cũng thuộc tài sản thế chấp. Do bên thế chấp quyền sử dụng đất được sử dụng đất trong thời hạn thế chấp, cho nên bên thế chấp cũng có quyền hưởng hoa lợi thu được từ tài sản trên đất đã thế chấp, trừ trường hợp thế chấp cả tài sản như vườn cây, hoa màu, nhà và các tài sản khác cho hoa lợi có trên đất.

Thứ tư: Nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ. Khi hết thời hạn thế chấp, bên thế chấp đã trả được nợ và lãi thì bên nhận thế chấp phải trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên thế chấp và bên thế chấp có quyền nhận lại giấy đó, kể từ thời điểm này người sử dụng có toàn quyền đối với diện tích đất của mình không bị bất cứ hạn chế nào của bên cho vay (các bên không còn quan hệ nợ nần nào nữa).

[quyền trong hợp đồng thế chấp]

* Nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất: là nghĩa vụ dân sự được phát sinh từ hợp đồng dân sự, cụ thể là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để vay tiền. vậy khi tham gia giao kết hợp đồng dân sự thì người có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ của mình vì lợi ích của người có quyền.

Thứ nhất: Giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp: đây là nghĩa vụ hết sức cần thiết, bên nhận thế chấp phải có giấy này vì đây là căn cứ pháp lý để khẳng định  bên nhận thế chấp cũng có quyền về tài sản đối với tài sản đã thế chấp (ở đây là  quyền sử dụng đất).bên nhận thế chấp phải giữ bản gốc về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp các bên thỏa thuận người thứ ba giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai: Làm thủ tục đăng kí việc thế chấp. xóa việc đăng kí thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấm dứt. Việc đăng kí quyền sử dụng đất là biện pháp để nhà nước quản lý đất đai, nắm tình hình sử dụng, biến động đất đai trong từng địa phương. Do đó, mọi trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất đều phải đăng kí. Quy định tại Nghị định số 08/2000/NĐ – CP ngày 10/3/2000 về đăng kí giao dịch bảo đảm, quyền lợi của bên nhận thế chấp được bảo đảm kể từ khi đăng kí việc thế chấp. thứ tự ưu tiên thanh toángiữa những người cùng nhận bảo đảm bằng khoảng đất (và tài sản có trên đất, nếu có thỏa thuận) được xác định theo thứ tự đăng kí. Việc đăng kí thế chấp quyền sử dụng đất có giá trị trong 5 năm, kể từ ngày đăng kí, trừ trường hợp các bên yêu cầu đăng kí trước thời hạn hoặc đăng kí gia hạn. thời hạn mỗi lần đăng kí gia hạn là 5 năm.

Mặt khác, khi chấm dứt thế chấp quyền sử dụng đất, bên thế chấp đã trả xong nợ, thì người đó phải làm thủ tục giải trừ thế chấp tại cơ quan đã đăng kí thế chấp. sau khi giải trừ thế chấp, người sử dụng đất không còn bất cứ sự ràng buộc nào đối với bên nhận thế chấp.

Thứ ba: Không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sửu dụng đất đã được thế chấp. Khi đã đưa quyền sử dụng đất thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự thì bên thế chấp không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất. việc thế chấp quyền sử dụng đất là nhằm để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã làm hạn chế khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Thứ tư: Sử dụng đất đúng mục đích, không làm hủy hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp. Mặc dù quyền sử dụng đất đã được thế chấp nhưng bên thế chấp vẫn có quyền sử dụng đất đã được thế chấp. trong quá trình sử dụng đất, bên thế chấp phải sử dụng đất đúng mục đích, không làm hủy hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp. ví dụ, nếu đất đất đã thế chấp là đất nông nghiệp, thì bên thế chấp vẫn phải sử dụng đất đó vào mục đích sản xuất nông nghiệp, không được đào ao, thả cá, làm vườn, trồng cây lâu năm hoặc làm nhà trên đất đó. Trong quá trình sử dụng đất, bên thế chấp phải bảo vệ độ màu  mỡ của đất, bảo vệ tần đất mặt, không được sử dụng các loại hóa chất làm hỏng đất, thoái hóa đất đai.

Thứ năm: Thanh toán tài sản vay đúng hạn, đúng phương thức theo thỏa thuận trong hợp đồng.Bên thế chấp phải trả tiền vay, tiền lãi đúng thời hạn quy định trong hợp đồng.

Ngoài ra còn một số chú ý sau:Đề nghị công chứng nhà nước chứng nhận hoặc ủy ban nhân dân cấp huyện chứng thực hợp đồng thế chấp; Tạo điều kiện thuận lợi cho bên vay kiểm tra đất đang thế chấp; Chịu mọi chi phí phát sinh về công chứng, đăng kí, xử lý thế chấp quyền sử  dụng đất.