Điều kiện và thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người đang sinh sống ở nước ngoài.

1. Theo thông tin bạn cung cấp, bố mẹ bạn đã mất và để lại di chúc với nội dung cho anh trai bạn hưởng di sản là căn hộ. Trước hết, gia đình bạn phải tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế theo trình tự, thủ tục quy định của pháp luật về trường hợp thừa kế theo di chúc.

- Những người phân chia: người được chỉ định trong di chúc (anh trai bạn); người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc theo Điều 669 Bộ luật Dân sự 2005 (con chưa thành niên, cha, mẹ, con đã thành niên mà không có khả năng lao động).

- Thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại cơ quan công chứng, chứng thực được thực hiện theo Luật Công chứng, Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 của Chính phủ Về công chứng, chứng thực và các văn bản hướng dẫn: Những người thừa kế phải nộp một hồ sơ yêu cầu công chứng gồm: Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu; Dự thảo văn bản thừa kế (nếu có); Bản sao giấy tờ tuỳ thân; Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có (như giấy chứng tử của người để lại di sản; giấy khai sinh, giấy chứng nhận kết hôn chứng minh quan hệ của người thừa kế với người để lại di sản).

Sau khi kiểm tra hồ sơ thấy đầy đủ, phù hợp quy định của pháp luật, cơ quan công chứng tiến hành niêm yết công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi là Uỷ ban nhân dân cấp xã), nơi thường trú trước đây của người để lại di sản; trong trường hợp không có nơi thường trú, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi tạm trú có thời hạn của người đó. Nếu không xác định được cả hai nơi này, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi có bất động sản (căn hộ) của người để lại di sản. Cơ quan công chứng, chứng thực phải cử người trực tiếp niêm yết, có sự chứng kiến của đại diện Uỷ ban nhân dân cấp xã.

Nội dung niêm yết nêu rõ: họ, tên người để lại di sản; họ, tên của những người thoả thuận hoặc người khai nhận và quan hệ với người để lại di sản; danh mục di sản được thoả thuận phân chia hoặc được khai nhận; cuối bản niêm yết phải ghi rõ nếu có khiếu nại, tố cáo về việc bỏ sót người được hưởng di sản, bỏ sót di sản, di sản không thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của người để lại di sản, thì khiếu nại, tố cáo đó được gửi cho cơ quan thực hiện công chứng, chứng thực.

Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi niêm yết có trách nhiệm bảo quản việc niêm yết, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày niêm yết.

Sau khi niêm yết, không có khiếu nại, tố cáo gì thì cơ quan công chứng, chứng thực chứng nhận văn bản thừa kế.

- Thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở: Sau khi có văn bản công chứng việc khai nhận thừa kế, người được nhận di sản nộp một bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gồm: bản chính văn bản khai nhận thừa kế có công chứng; di chúc; Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ; giấy tờ khác (giấy tờ tùy thân của người hưởng di sản, giấy chứng tử …).

Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có); chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận; Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có nhà có trách nhiệm thông báo cho bên nhận thừa kế nhà thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên nhận thừa kế quyền nhà thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có nhà có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

2. Vì anh trai bạn hiện đang sinh sống và làm việc tại nước ngoài nên anh trai bạn có thể còn phải tuân thủ những điều kiện theo quy định của pháp luật để được đứng tên quyền sở hữu căn hộ nêu trên. Có hai khả năng xảy ra:

a. Khả năng thứ nhất: anh trai bạn không cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài nên không thuộc trường hợp người Việt Nam dịnh cư ở nước ngoài. Do vậy, anh trai bạn chỉ cần tiến hành những thủ tục như đã nêu tại phần 1 trên để được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

b. Khả năng thứ hai: anh trai bạn cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài thì thuộc trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Theo quy định của Luật số 34/2009/QH12  sửa đổi bổ sung điều 126 của Luật nhà ở và Điều 121 của luật đất đai, anh trai bạn có thể được sở hữu nhà ở hoặc chỉ được hưởng phần giá trị của nhà ở. Xét hai trường hợp:

- Trường hợp thứ nhất: Anh trai bạn có đủ điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam: Người có quốc tịch Việt Nam; Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.

Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định trên, được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.

Đối chiếu quy định nêu trên, nếu anh trai bạn vẫn còn quốc tịch Việt Nam thì chỉ cần được phép cư trú ba tháng tại Việt Nam thì sẽ có quyền sở hữu căn hộ bố mẹ bạn để lại và được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đó. Nếu anh trai bạn đã thôi quốc tịch Việt Nam (là người gốc Việt Nam) thì phải thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước; hoặc được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam.

Thủ tục để anh trai bạn hưởng quyền sở hữu nêu trên được thực hiện theo thủ tục chung như đã nêu tại phần 1.

- Trường hợp thứ hai: Anh trai bạn không thuộc diện quy định tại Điều 1 của Luật số 34/2009/QH12 về sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai (như đã nêu ở trường hợp thứ nhất) hoặc anh thuộc diện được sở hữu một nhà ở tại  Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở nhưng đang có sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì khi được thừa kế nhà ở của bố mẹ bạn thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó theo quy định tại Điều 72 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 hướng dẫn Luật nhà ở.

Nếu thuộc trường hợp này thì anh trai bạn có thể trực tiếp hoặc ủy quyền cho người khác bán căn hộ được hưởng theo di chúc để hưởng phần giá trị của căn hộ đó. Các giấy tờ cần: Văn bản thừa kế đã được lập theo trình tự như đã nêu ở phần 1; Di chúc; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đã được cấp cho bố mẹ bạn ; giấy tờ khác theo quy định ; Văn bản uỷ quyền bán nhà ở được lập theo quy định của pháp luật về dân sự Việt Nam (nếu uỷ quyền cho người khác bán nhà ở).