Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, Khoản 1- Điều 66 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính Phủ "quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai" cũng có quy định như sau:

"Kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2008, người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận mới được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này."

Theo như anh trình bày mảnh đất vợ chồng anh mới mua không có bất kỳ loại giấy tờ nào về quyền sử dụng đất. Căn cứ các quy định nêu trên thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh chị và người sử dụng đất là vi phạm pháp luật. Theo quy định tại điều 127 Bộ luật Dân sự, giao dịch này vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại điều 137 Bộ luật Dân sự như sau:

"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."

Một vấn đề khác mà anh phải lưu ý là theo chủ sử dụng đất, mảnh đất này trước kia được giao để trồng rau, như vậy có thể đây là đất nông nghiệp, không phải đất ở. Người sử dụng đất xây nhà ở trên đất nông nghiệp là vi phạm pháp luật. Hành vi sử dụng đất không đúng mục đích sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật tùy theo mức độ vi phạm.

Để bảo vệ quyền và lợi ích của mình, anh nên liên hệ với cán bộ địa chính UBND cấp xã nơi có đất để tìm hiểu rõ hiện trạng mảnh đất trên, chủ sở hữu quyền sử dụng đất là ai, mục đích sử dụng đất là gì, thời hạn sử dụng đất đến bao giờ...

- Nếu anh vẫn có nhu cầu sử dụng mảnh đất trên và mảnh đất này thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại các điều 49, 50, 51 Luật Đất đai thì anh có thể thỏa thuận với chủ sở hữu quyền sử dụng đất để người này hoàn tất việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để hai bên có thể ký hợp đồng chuyển nhượng một cách hợp pháp.

- Trường hợp anh không còn nhu cầu mua mảnh đất trên hoặc mảnh đất trên không thuộc các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì anh nên thỏa thuận với bên bán về việc hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng và các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể thỏa thuận được, anh có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền, yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu và xử lý tài sản có liên quan theo quy định của pháp luật.