Mỗi cá nhân có quyền làm bao nhiêu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Khoản 1 và 2 Điều 169 Bộ luật Dân sự quy định:

“1. Quyền sở hữu của cá nhân, pháp nhân và chủ thể khác được pháp luật công nhận và bảo vệ.

2. Không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái pháp luật quyền sở hữu đối với tài sản của mình.”

Đối với hình thức sở hữu tư nhân, Điều 211 và 212 Bộ luật Dân sự cũng quy định: “Sở hữu tư nhân là sở hữu của cá nhân đối với tài sản hợp pháp của mình”, “Tài sản hợp pháp thuộc hình thức sở hữu tư nhân không bị hạn chế về số lượng, giá trị”.

Theo những quy định chung của Bộ luật Dân sự về sở hữu, với tư cách là tài sản hợp pháp thì quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất thuộc sở hữu của cá nhân không bị hạn chế về số lượng và giá trị. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất bằng cách cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo từng thửa đất cho người sử dụng đất. Cá nhân có thể được sử dụng không giới hạn số lượng thửa đất và được cấp tương ứng số lượng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên đối với mỗi thửa đất, mỗi cá nhân chỉ được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Mặc dù theo chế định chung về sở hữu thì tài sản hợp pháp của cá nhân không bị giới hạn về số lượng và giá trị, nhưng đối với quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt nên trong một số trường hợp, Nhà nước có quy định hạn chế về quyền sở hữu. Cụ thể, đối với một số đối tượng cá nhân là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, pháp luật có các quy định như sau:

+ Đối với cá nhân là người nước ngoài: theo khoản 1 Điều 5 Nghị quyết số 19/2008/QH12 của Quốc Hội khóa 12 ban hành ngày 03/6/2008  về việc thí điểm cho Tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì: “Tại một thời điểm, cá nhân nước ngoài quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 2 của Nghị quyết này được sở hữu một căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại; nếu đối tượng này được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở khác thì chỉ được chọn sở hữu một căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại, đối với loại nhà ở khác thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó”

Theo quy định trên thì có thể hiểu rằng cá nhân người nước ngoài thuộc đối tượng được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 2 của Nghị quyết số 19/2008/QH12 thì chỉ được sở hữu một căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại, và như vậy cá nhân này chỉ được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với căn hộ đó. Các trường hợp cá nhân người nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà và sở hữu nhà ở thì không được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nên không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Đối với cá nhân là người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Theo Điều 1 Luật  số 34/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung điều 126 của Luật Nhà ở và điều 121 của Luật Đất đai thì Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quy định như sau:

“1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam:

a) Người có quốc tịch Việt Nam;

b) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.

2. Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại điểm b khoản 1 Điều này được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.”

Như vậy, theo quy định này thì đối với cá nhân là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng quy định tại khoản 2 nêu trên thì chỉ được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam, và tương ứng thì chỉ được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với nhà ở hoặc căn hộ đó. Các trường hợp cá nhân người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không đáp ứng được các điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì không được sở hữu nhà ở và cũng không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tóm lại, đối với các trường hợp cá nhân thông thường thì Nhà nước không giới hạn số lượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp nhưng mỗi thửa đất thì cá nhân chỉ được cấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với một số trường hợp đặc biệt cá nhân là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì chỉ được sở hữu một nhà ở và được cấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu cá nhân người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng trên thì không được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nên không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.