Có bị kê biên nhà đã mua nhưng chưa đăng ký quyền sở hữu không?

Theo quy định tại Điều 688, Điều 692 Bộ luật Dân sự 2005; Điều 46 Luật Đất đai 2003 và Khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai thì hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Như vậy, trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất không có tài sản gắn liền với đất, thì quyền sử dụng đất được xác lập cho người nhận chuyển đổi, chuyển nhượng và nhận tặng cho quyền sử dụng đất kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, Điều 168 Bộ luật Dân sự  [Điểm neo] về thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản tại khoản 1 quy định “việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”. Tại khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005 quy định “bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy định tại Điều 16 của Luật này, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở hoặc các bên có thỏa thuận khác. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở”.

Do có sự quy định không đồng bộ tại Bộ luật Dân sự 2005, Luật Đất đai 2003 và Luật Nhà ở 2005 về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đồng thời là chủ sử dụng đất như đã nêu trên, tuy nhiên tại Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định giấy chứng nhận có tên gọi là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Vì thế, khi chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đồng thời là chủ sử dụng đất thực hiện các giao dịch dân sự về nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản đó, thì quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp này được xác lập cho người nhận chuyển quyền kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các văn bản pháp luật liên quan có quy định về thời điểm xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác nhau, nên khi xử lý tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để bảo đảm thi hành án, cơ quan thi hành án còn phải căn cứ pháp luật về thi hành án dân sự để thực hiện.

Tại đoạn 2 Điểm a Khoản 1 Mục IV Thông tư liên tịch số 12/2001/TTLT/BTP-VKSTC ngày 26/2/2001 của Bộ Tư pháp và Viện Kiểm sát nhân dân tối cao quy định: đối với các trường hợp sau khi có bản án, quyết định của Toà án, người phải thi hành án đã chuyển nhượng các tài sản thuộc quyền sở hữu của mình, thì Chấp hành viên có quyền kê biên tài sản đó và có văn bản đề nghị cơ quan có thẩm quyền huỷ bỏ giao dịch đó. Người được thi hành án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hoặc khởi kiện yêu cầu Toà án huỷ bỏ giao dịch đó. Đến nay, quy định này đã được thay thế bởi quy định tại Khoản 1 Điều 6 Thông tư liên tịch số 14/2010/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC ngày 26/7/2010 của Bộ Tư pháp, Tòa án nhân dân tối cao và Viện Kiểm sát nhân dân tối cao (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15/9/2010): “kể từ thời điểm có bản án, quyết định sơ thẩm mà người phải thi hành án bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, cầm cố tài sản của mình cho người khác, không thừa nhận tài sản là của mình mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Nếu có tranh chấp thì Chấp hành viên hướng dẫn đương sự thực hiện việc khởi kiện tại Toà án để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Hết thời hạn 30 ngày, kể từ ngày được thông báo mà không có người khởi kiện thì cơ quan thi hành án xử lý tài sản để thi hành án”.

Như vậy, đối với quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người phải thi hành án đã được xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người khác thông qua hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho hợp pháp theo quy định của pháp luật (đã được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) trước khi có bản án, quyết định sơ thẩm, thì chưa có cơ sở kê biên, xử lý để đảm bảo thi hành án, trừ trường hợp đương sự có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định khác. Do đó, nếu căn nhà bà mua là nhà kiên cố xây dựng trên toàn bộ diện tích đất đó thì không thể kê biên để thi hành án. Trường hợp nhà chỉ xây dựng trên một phần đất, thì phần đất trống không có nhà nếu tách rời mà không mất hoặc giảm đáng kể giá trị của nhà ở có thể bị kê biên để đảm bảo thi hành án, vì về mặt pháp lý diện tích đất này chưa hoàn thành thủ tục chuyển quyền cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.