Hai lần thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo cho hai nghĩa vụ

Người sử dụng đất có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh (Điều 113 Luật Đất đai). Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan có thẩm quyền; thứ tự ưu tiên thanh toán nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất được xác định theo thứ tự đăng ký (Khoản 4 Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2003 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai).

Điều 324 Bộ luật Dân sự cũng quy định: Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Đối chiếu với các quy định trên, thấy:

Trước hết, bà A có thể thế chấp quyền sử dụng đất đó để bảo đảm cho hai nghĩa vụ theo đúng quy định của pháp luật, đồng thời có nghĩa vụ thông báo bằng văn bản cho bên nhận bảo đảm sau biết về việc tài sản bảo đảm đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác.

Sau đó, phải xem xét hợp đồng thế chấp giữa bà A và bà B có đúng quy định của pháp luật không. Theo thông tin bạn cung cấp thì trên giấy ghi nợ có ghi việc bảo đảm nghĩa vụ bằng quyền sử dụng đất; thực chất đây là việc thế chấp tài sản. Do vậy, việc thế chấp của bà A và bà B phải thực hiện theo đúng quy định của pháp luật là phải có công chứng, chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm.

Trường hợp 1, việc thế chấp không được thực hiện đúng quy định thì hợp đồng thế chấp của bà A và bà B chưa phát sinh hiệu lực; và khoản vay của bà A đối với bà B trở thành khoản vay không có bảo đảm. Ngân hàng vẫn có thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất của bà A mà không trái với quy định của pháp luật. Khi có tranh chấp, nghĩa vụ của ngân hàng là nghĩa vụ có bảo đảm sẽ được ưu tiên thanh toán.

Trường hợp 2, việc thế chấp của bà A và bà B thực hiện đầy đủ các thủ tục theo quy định của pháp luật thì khi tiếp tục thế chấp tại ngân hàng, bà A có nghĩa vụ thông báo với bà B và ngân hàng; các bên phải có thỏa thuận đồng ý việc đảm bảo cho hai nghĩa vụ trên. Nếu bà A không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình mà phát sinh tranh chấp thì hợp đồng được đăng ký giao dịch bảo đảm trước sẽ có hiệu lực.