Chứng thực khi người sử dụng đất thuê bán công trình xây dựng của mình được xây dựng trên đất đó

Năm 1997, Ông Đỗ Mạnh Hoài được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê một thửa đất có diện tích đất rộng 1500m2 để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất khung nhôm. Sau khi được Nhà nước cho thuê đất, ông đã xây dựng trên thửa đất nêu trên một khu nhà xưởng và tiến hành hoạt động sản xuất, kinh doanh của mình. Tháng 8 năm 2006, do tuổi đã cao nên ông Hoài có ý định chuyển nhượng cơ sở sản xuất của mình cho người cháu họ là anh Nguyễn Trường Giang với giá chuyển nhượng là 1,3 tỷ đồng và ông đã nhờ con gái là chị Mai soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng đất và công trình xây dựng để mang đến Uỷ ban nhân dân thị trấn gặp bà Thư là Phó Chủ tịch phụ trách tư pháp - hộ tịch yêu cầu chứng thực hợp đồng đó. Sau khi xem xét hồ sơ, bà Thư cho rằng ông Hoài được Nhà nước cho thuê đất nên không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì vậy bà đã từ chối yêu cầu của ông Hoài. Cách giải quyết của bà Thư như trên có hợp lý không? Được biết hàng năm ông Hoài vẫn thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ tài chính liên quan đến diện tích đất được thuê với Nhà nước.

Các vấn đề cần lưu ý như sau:

- Thửa đất ông Hoài được quyền sử dụng có nguồn gốc là được Nhà nước cho thuê đất có thu tiền thuê đất hàng năm;

- Hợp đồng được soạn thảo sẵn là hợp đồng chuyển nhượng đất và công trình xây dựng;

- Lý do bà Thư từ chối tiếp nhận yêu cầu chứng thực vì cho rằng ông Hoài sử dụng đất thuê nên không có quyền sử đụng đất.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm. Tuy nhiên, tại điểm b khoản 1 Điều 114 của Luật này có quy định “hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê có quyền bán, để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua, người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định”.

Đối chiếu các quy định của pháp luật nêu trên ông Hoài là người sử dụng đất có trả tiền thuê đất hàng năm, do đó ông không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng lại được quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê.

Vì vậy, xét về mặt hình thức của hợp đồng, thì việc bà Thư - Phó Chủ tịch phụ trách tư pháp - hộ tịch của thị trấn từ chối yêu cầu chứng thực hợp đồng chuyển nhượng đất và công trình xây dựng của ông Hoài và anh Giang là đúng nhưng chưa đủ. Trong trường hợp này, nếu xem xét sự việc một cách kỹ hơn thì cùng với việc từ chối yêu cầu chứng thực, bà Thư cần giải thích các quy định của pháp luật về quyền của người sử dụng đất nêu trên cho ông Hoài và đề nghị ông soạn thảo lại hợp đồng cho phù hợp với quy định của pháp luật trước khi yêu cầu chứng thực.

Về trình tự, thủ tục thực hiện chứng thực

Trong trường hợp này cần lưu ý là, hợp đồng mà ông Hoài cần chứng thực là hợp đồng mua bán nhà. Nếu ông Hoài có yêu cầu thì cán bộ phụ trách tư pháp - hộ tịch có thể soạn thảo Hợp đồng đó trên cơ sở tham khảo Mẫu số 38/HĐMB được ban hành kèm theo Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT.

Trường hợp UBND tỉnh đã chuyển giao hợp đồng giao dịch mà Uỷ ban nhân dân cấp huyện, cấp xã đang chứng thực sang cho các tổ chức hành nghề công chứng thì cán bộ phụ trách tư pháp - hộ tịch  hướng dẫn ông Hoài đến các tổ chức hành nghề công chứng làm thủ tục công chứng hợp đồng mua bán ngôi nhà trên theo quy định của Luật Công chứng năm 2006.

Đối chiếu theo quy định Điều 91 Luật Nhà ở: “1. Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;

b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Như vậy để tiến hành thủ tục công chứng mua bán nhà thì ngôi nhà trên phải đủ các điều kiện theo quy định Luật Nhà ở năm 2005.

Công trình xây dựng
Hỏi đáp mới nhất về Công trình xây dựng
Hỏi đáp Pháp luật
Chủ đầu tư có được quyền chấm dứt hợp đồng giám sát thi công xây dựng công trình hay không?
Hỏi đáp Pháp luật
Trình tự thực hiện tháo dỡ công trình xây dựng như thế nào?
Hỏi đáp Pháp luật
Mẫu biên bản khảo sát hiện trạng trước khi phá dỡ công trình mới nhất 2024?
Hỏi đáp Pháp luật
Mẫu báo cáo hoàn thành thi công xây dựng hạng mục công trình, công trình xây dựng mới nhất năm 2024?
Hỏi đáp Pháp luật
Mẫu nhật ký thi công file Word mới nhất năm 2024? Nhật ký thi công công trình do ai lập? Có nội dung gì?
Hỏi đáp Pháp luật
Mẫu bảng báo giá thi công xây dựng chuyên nghiệp, mới nhất 2024?
Hỏi đáp Pháp luật
Chỉ huy trưởng công trình xây dựng là gì? Điều kiện hành nghề đối với chỉ huy trưởng năm 2024 như thế nào?
Hỏi đáp Pháp luật
Danh sách công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn cộng đồng mới nhất năm 2024?
Hỏi đáp Pháp luật
Mẫu thông báo khởi công xây dựng hạng mục công trình, công trình xây dựng mới nhất 2024?
Hỏi đáp Pháp luật
Được phép xây dựng công trình tạm trong trường hợp nào? Xây công trình tạm có phải xin giấy phép xây dựng hay không?
Đặt câu hỏi

Quý khách cần hỏi thêm thông tin về có thể đặt câu hỏi tại đây.

Đi đến trang Tra cứu hỏi đáp về Công trình xây dựng
Thư Viện Pháp Luật
223 lượt xem
Tra cứu hỏi đáp liên quan
Công trình xây dựng
Chủ quản: Công ty THƯ VIỆN PHÁP LUẬT. Giấy phép số: 27/GP-TTĐT, do Sở TTTT TP. HCM cấp ngày 09/05/2019.
Chịu trách nhiệm chính: Ông Bùi Tường Vũ - Số điện thoại liên hệ: 028 3930 3279
Địa chỉ: P.702A , Centre Point, 106 Nguyễn Văn Trỗi, P.8, Q. Phú Nhuận, TP. HCM;
Địa điểm Kinh Doanh: Số 17 Nguyễn Gia Thiều, P. Võ Thị Sáu, Q3, TP. HCM;
Chứng nhận bản quyền tác giả số 416/2021/QTG ngày 18/01/2021, cấp bởi Bộ Văn hoá - Thể thao - Du lịch
Thông báo
Bạn không có thông báo nào