Xây dựng nhà ở làm ảnh hưởng bất động sản liền kề

Khi nhận thế chấp ngôi nhà của ông A, Ngân hàng thương mại X phải tuân thủ quy định của pháp luật có liên quan, trong đó có quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch tại Điều 91 Bộ luật Dân sự. Cụ thể như sau: Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;

- Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đối chiếu quy định nêu trên, việc Ngân hàng X nhận thế chấp nhà ở của ông A sẽ xảy ra hai trường hợp:

- Trường hợp thứ nhất: Nếu ngay sau khi xây dựng xong ngôi nhà, ông A chưa làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu (chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) thì nhà ở đó không đáp ứng điều kiện thế chấp. Việc nhận thế chấp của ngân hàng X là sai quy định của pháp luật.

- Trường hợp thứ hai: Nếu ông A đã làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo đúng trình tự, thủ tục quy định thì ông A có quyền thế chấp ngôi nhà trên tại ngân hàng X. Việc ngân hàng X nhận thế chấp ngôi nhà đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là phù hợp với quy định của pháp luật.

Tại trường hợp thứ hai nêu ở trên, sở dĩ nói việc Ngân hàng nhận thế chấp nhà ở là phù hợp với quy định của pháp luật vì:

(i) Việc thế chấp tuân thủ quy định của pháp luật về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch (nhà ở đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở);

(ii) Việc ông A được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở phải tuân thủ quy định về trình tự, thủ tục tại Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Theo đó, việc đăng ký tài sản gắn liền với đất, cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải tuân thủ quy trình chặt chẽ, có sự kiểm tra, xác minh của nhiều cơ quan:

- Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:

+ Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

+ Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

- Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:

+ Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

+ Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;

...

Trong trường hợp, nếu ông A được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đúng theo trình tự, thủ tục quy định tức là ngôi nhà của ông A đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận. Khi đó, Ngân hàng không có nghĩa vụ, trách nhiệm kiểm tra việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ngôi nhà của ông A có tuân thủ quy định trình tự, thủ tục luật định hay không, cơ quan nhà đất cấp giấy chứng nhận đó là đúng hay sai... (trừ trường hợp thấy cần thiết thì Ngân hàng có thể gửi công văn đến cơ quan nhà đất để xin xác minh). Căn cứ vào hồ sơ nhà đất của ông A và kiểm tra trên thực tế phù hợp với giấy chứng nhận đó thì Ngân hàng có quyền nhận thế chấp tài sản này.

(iii) Việc ông A xây nhà làm lún, nứt nhà ông B là trách nhiệm của ông A, không phải trách nhiệm của Ngân hàng. Ðiều 267 Bộ luật Dân sự quy định: Khi có nguy cơ xảy ra sự cố đối với công trình xây dựng, ảnh hưởng đến bất động sản liền kề và xung quanh thì chủ sở hữu công trình phải cho ngừng ngay việc xây dựng, sửa chữa hoặc dỡ bỏ theo yêu cầu của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh hoặc theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Theo quy định trên, việc ông A xây dựng nhà ở dẫn đến nhà ông B bị nứt, lún; ông B đã yêu cầu ngừng xây dựng nhưng ông A vẫn tiếp tục xây dựng là sai. Trong trường hợp này ông B có quyền yêu cầu ông A bồi thường thiệt hại hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền can thiệp, xử lý vi phạm.