Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ vào Điều 12 Thông tư 111/2013/NĐ-CP hướng dẫn thực hiện một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân:
- Thời điểm xác định thu nhập tính thuế đối với chuyển nhượng bất động sản là thời điểm cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật.
- Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế.
Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn hoặc giá mua hoặc giá thuê và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá bán hoặc giá cho thuê lại.
- Cách tính thuế:
Trường hợp xác định được thu nhập tính thuế, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Thu nhập tính thuế x Thuế suất 25%
Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn hoặc giá mua hoặc giá thuê và chứng từ hợp pháp xác định liên quan của hoạt động chuyển nhượng bất động sản làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%
(Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của Tòa án,... Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân).
Trong đó:
Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất được xác định bằng giá chuyển nhượng trừ (-) giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan.
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Nếu không xác định được giá thực tế chuyển nhượng hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Giá vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số trường hợp cụ thể được xác định như sau:
+ Đối với đất có nguồn gốc Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất thì giá vốn căn cứ vào chứng từ thu tiền sử dụng đất của Nhà nước.
+ Đối với đất có nguồn gốc do Nhà nước giao không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì giá vốn của đất chuyển nhượng được xác định theo giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất.
+ Đối với đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng từ các tổ chức, cá nhân thì giá vốn căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Đối với trường hợp đấu giá chuyển quyền sử dụng đất thì giá vốn là số tiền phải thanh toán theo giá trúng đấu giá.
+ Đối với đất có nguồn gốc không thuộc các trường hợp nêu trên thì giá vốn căn cứ vào chứng từ chứng minh thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để xác định giá vốn.
Chi phí hợp lý liên quan được trừ khi xác định thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là các chi phí thực tế phát sinh liên quan đến hoạt động chuyển nhượng có chứng từ, hóa đơn theo chế độ quy định.
Anh căn cứ vào quy định trên để xác định cách tính thuế đối với trường hợp của mình.