Trả nợ tiền sử dụng đất như thế nào để không thiệt?

Pháp luật về đất đai nói chung và pháp luật về các chính sách về thu tiền sử dụng đất nói riêng ở nước ta mỗi thời kỳ mỗi khác và rất phức tạp, đôi khi có sự hiểu khác nhau ở các cơ quan thuế khác nhau. Cụ thể:

Từ sau ngày 1-7-2004 cho tới nay có rất nhiều quy định việc nợ tiền sử dụng và hình thức thanh toán nợ tiền sử dụng đất:

+ Trả nợ tiền sử dụng đất từ ngày 15-10-1993 đến trước 1-7-2004, người trả nợ tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại thời điểm cấp giấy chứng nhận (Điều 17 Nghị định 198/2004/NĐ-CP);

+ Từ ngày có hiệu lực của Nghị định 17/2006/NĐ-CP (đầu năm 2006) đến ngày có hiệu lực của Nghị định 84/2007/NĐ-CP (giữa năm 2007) thì việc thanh toán nợ tiền sử dụng đất:

o Nếu nợ tiền sử dụng đất từ ngày 15-10-1993 đến trước ngày có hiệu lực của Nghị định 198/2004/NĐ-CP thì thanh toán nợ theo giá tại thời điểm cấp giấy chứng nhận;

o Nếu cụ thể số tiền đã nợ thì thanh toán số tiền cụ thể này (nợ theo Nghị định 17/2006/NĐ-CP);

o Các trường hợp nợ tiền sử dụng đất khác thì phải trả theo giá tại thời điểm trả nợ.

+ Kể từ ngày 1-3-2011 việc thanh toán tiền sử dụng đất thì việc thanh toán nợ tiền sử dụng đất theo giá tại thời điểm cấp giấy chứng nhận nhưng không quá 5 năm kể từ ngày cấp giấy chứng nhận. Nếu quá 5 năm thì phải trả nợ theo giá đất tại thời điểm trả nợ.

Đối với trường hợp đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trước ngày 1-3-2011 mà chưa thanh toán nợ thì nay được trả nợ theo giá tại thời điểm cấp giấy chứng nhận; trong thời hạn tối đa là 5 năm kể từ ngày 1-3-2011, người sử dụng đất được thanh toán nợ tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Sau 5 năm mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm trả nợ (Khoản 8 điều 2 Nghị định 120/2010/NĐ-CP).

Từ các liệt kê trên cho thấy việc trả nợ tiền sử dụng đất của ông sẽ thực hiện theo giá đất năm 2009. Thời điểm này đất được cấp trong hạn mức thì thu 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định của UBND Tp.HCM năm 2009.

Với đất vượt hạn mức thì thu tiền sử dụng đất phần vượt hạn mức theo giá thị trường, tuy nhiên thời điểm 2009 chưa có quy định cụ thể giá thị trường là giá nào nên giai đoạn này ách tắc việc cấp giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, do ông được cấp 2 giấy chứng nhận cho hai thửa đất và theo hướng dẫn của Bộ Tài chính (công văn 16493 năm 2010) về việc đóng tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, “trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần thứ hai thì phải đóng 100% tiền sử dụng đất và giá đất để tính tiền sử dụng đất là giá thị trường”.

Giá thị trường được xác định theo nguyên tắc bằng với giá do UBND Tp.HCM ban hành nhân với hệ số K.

Tại khu vực quận 12 đến trước ngày 10-6-2013 (ngày Quyết định 18/2013/QĐ-UBND của UBND Tp.HCM có hiệu lực) có hệ số K=4. Hiện nay tại khu vực quận 12 có hệ số K=1,5.