|
CHÍNH PHỦ
-------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI
CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số: 98/2024/NĐ-CP
|
Hà Nội, ngày 25 tháng 7 năm 2024
|
NGHỊ ĐỊNH
QUY ĐỊNH CHI TIẾT MỘT
SỐ ĐIỀU CỦA LUẬT NHÀ Ở VỀ CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ
Căn
cứ Luật Tổ chức Chính phủ ngày 19 tháng 6 năm
2015; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
Tổ chức Chính phủ và Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày 22 tháng 11
năm 2019;
Căn
cứ Luật Quy hoạch đô thị ngày 17 tháng 6 năm
2009;
Căn
cứ Luật Đầu tư công ngày 13 tháng 6 năm 2019;
Căn
cứ Luật Xây dựng ngày 18 tháng 6 năm 2014; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng
ngày 17 tháng 6 năm 2020;
Căn
cứ Luật Đầu tư ngày 17 tháng 6 năm 2020;
Căn
cứ Luật Nhà ở ngày 27 tháng 11 năm 2023;
Căn
cứ Luật Đấu thầu ngày 23 tháng 6 năm 2023;
Căn
cứ Luật Đất đai ngày 18 tháng 01 năm 2024;
Căn
cứ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất
đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản số
29/2023/QH15 và Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15 ngày 29 tháng 6
năm 2024;
Theo
đề nghị của Bộ trưởng Bộ Xây dựng;
Chính
phủ ban hành Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung
cư.
Chương I
NHỮNG
QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1. Phạm vi điều chỉnh
1. Nghị định này quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành một số điều của Luật Nhà ở số 27/2023/QH15
(sau đây gọi chung là Luật Nhà ở) về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, bao gồm:
a) Khoản 2 Điều 34 về các giai
đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
b) Khoản 11 Điều 60 về thỏa thuận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại
nhà chung cư;
c) Khoản 3 Điều 63 về cơ chế ưu
đãi chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;
d) Khoản 6 Điều 68 về lựa chọn
chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;
đ) Khoản 6 Điều 69 về hồ sơ,
trình tự, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại
nhà chung cư;
e) Điểm b khoản 7 Điều 70 về bồi
thường giá trị quyền sử dụng đất, giá trị còn lại của căn hộ cho chủ sở hữu nhà
chung cư;
g) Khoản 8 Điều 70 về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư, bố trí chỗ ở tạm thời đối với phần diện tích khác không phải
là nhà chung cư thuộc khu chung cư phải cải tạo, xây dựng lại;
h) Khoản 6 Điều 72 về việc lập,
phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, việc đầu tư xây dựng dự
án; việc di dời, cưỡng chế di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; việc
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bố trí chỗ ở tạm thời; việc đóng góp kinh phí
của các chủ sở hữu để đầu tư xây dựng lại nhà chung cư;
i) Khoản 2 Điều 191 về quy định
chuyển tiếp đối với dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
2. Việc cưỡng chế, di dời, phá dỡ nhà chung cư để
thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng hoặc
trường hợp nhà đầu tư thỏa thuận mua, nhận chuyển nhượng toàn bộ nhà chung cư gắn
với quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà
ở hoặc xây dựng công trình khác theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê
duyệt mà không thuộc trường hợp quy định tại khoản 11 Điều 60 của
Luật Nhà ở thì thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật có
liên quan mà không thực hiện theo quy định của Nghị định này.
Điều 2. Đối tượng áp dụng
1. Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, người gốc Việt Nam định
cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài có liên quan đến việc cải tạo, xây
dựng lại nhà chung cư ở Việt Nam.
2. Cơ quan quản lý nhà nước có liên quan đến việc cải
tạo, xây dựng lại nhà chung cư ở Việt Nam.
Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Nghị định này, các từ ngữ dưới đây được hiểu
như sau:
1. Dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
độc lập là dự án với mục tiêu phá dỡ một khối nhà chung cư (block) độc lập hoặc
nhiều khối nhà có chung kết cấu xây dựng hoặc chung hệ thống kỹ thuật công
trình trên một khu đất thuộc diện phải phá dỡ theo quy định của Luật Nhà ở để xây dựng lại nhà chung cư mới,
công trình thương mại, dịch vụ (nếu có) nhằm mục tiêu bố trí tái định cư hoặc kết
hợp tái định cư và kinh doanh nhà ở, dịch vụ, thương mại theo quy định của Nghị
định này.
2. Dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại khu chung cư
là dự án phá dỡ từ 02 khối nhà chung cư độc lập quy định tại khoản 1 Điều này
trở lên trên cùng một khu đất, bao gồm cả nhà ở riêng lẻ, các công trình hiện hữu
khác (nếu có) để xây dựng lại khu chung cư, công trình khác đồng bộ về hệ thống
hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch được phê duyệt nhằm mục tiêu bố
trí tái định cư hoặc kết hợp tái định cư và kinh doanh nhà ở, dịch vụ thương mại
theo quy định của Nghị định này.
3. Quy gom nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại là
việc di dời các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư của từ 02 nhà chung cư độc
lập quy định tại khoản 1 Điều này trở lên trên cùng một địa bàn cấp xã hoặc
cùng một địa bàn cấp huyện hoặc trên địa bàn cấp huyện lân cận để xây dựng nhà
chung cư mới tại 01 hoặc 02 địa điểm có nhà chung cư được quy gom nhằm bố trí
tái định cư cho tất cả các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thuộc diện bị
di dời.
4. Tái định cư tại chỗ là việc bố trí nhà ở, diện
tích khác (nếu có) cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thuộc diện phải
di dời và được tái định cư tại địa điểm khu đất có nhà chung cư bị phá dỡ để
xây dựng lại thuộc phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
5. Tái định cư tại địa điểm khác là việc bố trí nhà
ở, diện tích khác (nếu có) cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thuộc diện
phải di dời và được tái định cư nhưng tại địa điểm khác trên cùng địa bàn cấp
xã hoặc cùng một địa bàn cấp huyện hoặc địa bàn cấp huyện lân cận.
6. Người sử dụng nhà chung cư là người đang thuê
nhà ở theo hợp đồng hoặc theo văn bản bố trí sử dụng hoặc theo các giấy tờ chứng
minh việc sử dụng nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của pháp luật nhà ở hoặc
người được quyền thừa kế nhà ở theo quy định của pháp luật về thừa kế.
7. Chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại
nhà chung cư là tổ chức được lựa chọn, xác định theo một trong các hình thức
quy định tại Điều 68 của Luật Nhà ở và quy định của Nghị định
này.
8. Thỏa
thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc các chủ sở hữu nhà chung cư thống
nhất chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư thông qua văn bản thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất theo quy định tại khoản 11 Điều 60 của Luật Nhà ở và quy định của Nghị định này.
9. Phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cư độc lập, dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại khu chung cư (sau đây gọi
chung là dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư) là phạm vi sử dụng đất để thực
hiện dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định trong quy hoạch chi tiết
hoặc trong nội dung quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án.
Điều 4. Nguyên tắc giải quyết thủ tục hành chính liên
quan đến dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
1. Nhà đầu tư chịu trách nhiệm trước pháp luật về
tính hợp pháp, chính xác, trung thực của nội dung thành phần hồ sơ gửi cơ quan
nhà nước có thẩm quyền.
2. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra
tính hợp lệ của hồ sơ, không được yêu cầu nhà đầu tư nộp thêm giấy tờ khác
ngoài các giấy tờ trong hồ sơ theo quy định của Luật
Nhà ở và Nghị định này; việc nộp hồ sơ của tổ chức, cá nhân để thực hiện
các thủ tục hành chính theo quy định của Nghị định này được thực hiện thông qua
nộp trực tiếp hoặc qua dịch vụ bưu chính hoặc trực tuyến.
3. Trường hợp có yêu cầu sửa đổi, bổ sung hồ sơ khi
giải quyết thủ tục hành chính thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ có thông báo 01 lần bằng
văn bản cho nhà đầu tư về nội dung cần phải sửa đổi, bổ sung giấy tờ còn thiếu
đối với mỗi bộ hồ sơ và thời hạn sửa đổi, bổ sung hồ sơ. Quá thời hạn sửa đổi,
bổ sung hồ sơ mà nhà đầu tư không sửa đổi, bổ sung hồ sơ thì cơ quan tiếp nhận
hồ sơ xem xét dừng giải quyết hồ sơ và thông báo bằng văn bản cho nhà đầu tư biết
rõ lý do.
Trường hợp yêu cầu phải giải trình nội dung trong hồ
sơ thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ có thông báo bằng văn bản cho nhà đầu tư và ghi
rõ thời hạn giải trình. Quá thời hạn giải trình mà nhà đầu tư không thực hiện
giải trình theo yêu cầu thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ xem xét dừng giải quyết hồ
sơ và thông báo bằng văn bản cho nhà đầu tư biết rõ lý do.
4. Thời gian sửa đổi, bổ sung, giải trình hồ sơ quy
định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này không tính vào thời gian giải quyết thủ tục
hành chính theo quy định của Luật Nhà ở và
Nghị định này.
5. Việc lấy ý kiến giữa các cơ quan nhà nước trong
quá trình giải quyết hồ sơ thực hiện thủ tục hành chính được thực hiện như sau:
a) Cơ quan lấy ý kiến phải xác định nội dung đề nghị
có ý kiến phù hợp với chức năng, nhiệm vụ của cơ quan được lấy ý kiến và thời hạn
trả lời theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị
định này;
b) Trong thời hạn quy định tại điểm a khoản này, cơ
quan được lấy ý kiến có trách nhiệm trả lời và chịu trách nhiệm về nội dung ý
kiến thuộc chức năng, nhiệm vụ của cơ quan đó; quá thời hạn quy định mà không
có ý kiến thì được coi là đã đồng ý với nội dung thuộc phạm vi quản lý của cơ
quan đó.
6. Cơ quan tiếp nhận và giải quyết thủ tục hành
chính đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không chịu trách nhiệm về
những nội dung trong các văn bản, giấy tờ có trong hồ sơ đã được cơ quan, người
có thẩm quyền khác chấp thuận, thẩm định, phê duyệt hoặc giải quyết trước đó.
7. Căn cứ điều kiện giải quyết của từng thủ tục
hành chính, tổ chức, cá nhân có liên quan có thế thực hiện đồng thời các thủ tục
hành chính hoặc phải thực hiện tuần tự các thủ tục hành chính theo quy định.
Điều 5. Nguyên tắc xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng lại
nhà chung cư
1. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) có thể xây dựng, phê duyệt
kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chung trong kế hoạch phát triển nhà
ở cấp tỉnh theo quy định của pháp luật về nhà ở; kế hoạch cải tạo, xây dựng lại
nhà chung cư nếu được lập chung trong kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh thì phải
có các nội dung theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung
cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng
lại nhà chung cư riêng theo quy định tại Điều 7 và Điều 8 của
Nghị định này.
2. Định kỳ 06 tháng một lần, cơ quan quản lý nhà ở
cấp tỉnh có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với cơ quan chức năng của địa phương
và Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh, thành phố
thuộc thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp
huyện) tổ chức rà soát, kiểm định, đánh giá chất lượng các nhà chung cư theo
quy định tại khoản 3 Điều 58 của Luật Nhà ở trên địa bàn,
làm cơ sở để điều chỉnh kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh và xây dựng, phê duyệt
kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư riêng theo quy định của Nghị định
này.
3. Tiêu chí đánh giá chất lượng nhà chung cư quy định
tại Điều 59 của Luật Nhà ở để đưa vào kế hoạch cải tạo, xây
dựng lại nhà chung cư được xác định theo quy trình đánh giá an toàn công trình
xây dựng trong quá trình khai thác, sử dụng do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.
Chương II
CÁC GIAI ĐOẠN ĐẦU TƯ XÂY
DỰNG DỰ ÁN CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ
Mục 1. GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ DỰ
ÁN
Điều 6. Quy hoạch chi tiết dự
án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
1. Quy hoạch khu vực thực hiện dự án cải tạo, xây dựng
lại nhà chung cư phải bảo đảm giải pháp đồng bộ với việc cải tạo, chỉnh trang
đô thị và phù hợp với quy hoạch đô thị.
2. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm lập,
phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch chi tiết dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung
cư hoặc quy hoạch chi tiết theo quy trình rút gọn (sau đây gọi chung là quy hoạch
chi tiết) để làm cơ sở thực hiện dự án. Dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung
cư không phải bố trí diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội.
3. Căn cứ vị trí thực tế của các nhà chung cư độc lập
thuộc diện bị phá dỡ nhưng không thể đầu tư xây dựng lại nhà chung cư hoặc có
thể xây dựng lại nhà chung cư nhưng không đảm bảo hiệu quả kinh tế - xã hội của
dự án, khi tổ chức lập, phê duyệt quy hoạch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định
giải pháp quy gom nhà chung cư nhằm bảo đảm hiệu quả kinh tế - xã hội, môi trường
của dự án, gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị.
Trường hợp trong phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại
nhà chung cư không đáp ứng yêu cầu về chỉ tiêu dân số theo quy hoạch chung hoặc
quy hoạch phân khu đã được duyệt thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch
được điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án để điều chỉnh công năng sử dụng
công trình hoặc chức năng sử dụng đất trong dự án nhằm bảo đảm hiệu quả kinh tế
- xã hội của dự án.
4. Khi phê duyệt quy hoạch chi tiết để thực hiện dự
án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch
phải xác định phạm vi của dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định
tại khoản 9 Điều 3 của Nghị định này.
5. Trình tự, thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt, điều
chỉnh quy hoạch chi tiết dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện
theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về xây dựng, pháp luật
về nhà ở.
Điều 7. Kế hoạch cải tạo, xây dựng
lại nhà chung cư
1. Trên cơ sở danh sách các nhà chung cư, khu chung
cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại theo kết luận kiểm định, quy hoạch
chi tiết dự án cải tạo, xây dựng lại và chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh,
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cư cho từng dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có các nội dung quy
định tại khoản 2 Điều này.
2. Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được
lập riêng cho từng dự án bao gồm các nội dung sau đây:
a) Đánh giá hiện trạng nhà chung cư, khu chung cư;
tình hình sử dụng nhà chung cư, khu chung cư của các chủ sở hữu, người sử dụng
nhà chung cư trên cơ sở điều tra xã hội học, khảo sát thực tế tại nhà chung cư,
khu chung cư cần cải tạo, xây dựng lại;
b) Tên, địa điểm nhà chung cư, khu chung cư cần thực
hiện cải tạo, xây dựng lại, trong đó xác định thời gian phá dỡ đối với từng loại
nhà chung cư quy định tại khoản 2 Điều 59 của Luật Nhà ở.
Trường hợp cải tạo, xây dựng lại khu chung cư thì
phải dự kiến thời gian thực hiện di dời, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư đầu
tiên của khu chung cư, dự kiến thời gian thực hiện di dời, phá dỡ, xây dựng lại
nhà chung cư còn lại trong khu chung cư đó;
c) Dự kiến phạm vi, quy mô của dự án cải tạo, xây dựng
lại nhà chung cư theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
d) Dự kiến sơ bộ về các nội dung bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời, bố trí tái định cư;
đ) Dự kiến thời gian thực hiện dự án, thời gian
hoàn thành dự án;
e) Dự kiến nguồn vốn để thực hiện dự án cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư trên địa bàn; trường hợp sử dụng nguồn
vốn đầu tư công thì phải có trong kế hoạch vốn đầu tư công của địa phương đã được
phê duyệt;
g) Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban
nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư và các cơ quan chức năng của địa phương
trong việc thực hiện kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
3. Dự thảo nội dung kế hoạch cải tạo, xây dựng lại
nhà chung cư quy định tại khoản 2 Điều này sau khi được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
cho ý kiến phải được đăng tải công khai trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan
quản lý nhà ở cấp tỉnh, Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện
nơi có nhà chung cư và gửi đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư thuộc
diện phải cải tạo, xây dựng lại để thông báo và lấy ý kiến góp ý của các chủ sở
hữu, người sử dụng nhà chung cư, đồng thời gửi cho các cơ quan chuyên môn có
liên quan cấp tỉnh và cấp huyện nơi có dự án để lấy ý kiến góp ý.
Điều 8. Trình tự, thủ tục lấy ý
kiến và phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
1. Sau khi hoàn thành việc xây dựng dự thảo kế hoạch
cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có các nội dung theo quy định tại khoản 2 Điều 7 của Nghị định này, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh
báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, cho ý kiến về nội dung kế hoạch này
trước khi đăng tải công khai lấy ý kiến về nội dung kế hoạch theo quy định khoản 3 Điều 7 của Nghị định này.
Việc lấy ý kiến góp ý các nội dung của kế hoạch quy
định tại khoản 2 Điều 7 của Nghị định này làm cơ sở cho nhà
đầu tư và các chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận về phương án bồi thường, tái định
cư cụ thể trong quá trình lựa chọn chủ đầu tư dự án sau khi kế hoạch cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư được phê duyệt.
Thời gian lấy ý kiến theo quy định tại khoản này tối
đa là 45 ngày, kể từ ngày đăng tải công khai nội dung dự thảo kế hoạch cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư theo quy định khoản 3 Điều 7 của Nghị
định này.
2. Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày kết
thúc việc lấy ý kiến theo quy định tại khoản 1 Điều này, cơ quan quản lý nhà ở
cấp tỉnh có trách nhiệm hoàn chỉnh nội dung kế hoạch và trình Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh.
Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày nhận được
kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư do cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh
trình, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xem xét, phê duyệt.
3. Trong thời hạn tối đa 03 ngày, kể từ ngày phê
duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải
đăng tải công khai nội dung kế hoạch theo quy định tại khoản 5
Điều 65 của Luật Nhà ở.
4. Trường hợp có nhà chung cư thuộc diện phá dỡ mà
sử dụng nguồn vốn ngân sách địa phương để phá dỡ và đầu tư xây dựng lại theo
quy định tại khoản 2 Điều 62 của Luật Nhà ở thì trước khi
phê duyệt kế hoạch, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo xin ý kiến của Hội đồng
nhân dân cùng cấp về việc bố trí nguồn vốn để phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư
này.
Trường hợp phá dỡ nhà chung cư thuộc diện cơ quan
trung ương đang quản lý theo quy định tại khoản 3 Điều 62 của
Luật Nhà ở thì trước khi phê duyệt kế hoạch, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải
chủ trì, phối hợp với cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà chung cư này để báo cáo
cơ quan có thẩm quyền quyết định việc bố trí nguồn vốn để phá dỡ, xây dựng lại
nhà chung cư theo quy định của pháp luật đầu tư công.
5. Kinh phí điều tra, khảo sát, lập, phê duyệt và
công bố kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại Điều
7 của Nghị định này được lấy từ nguồn ngân sách chi thường xuyên của địa
phương và được xác định theo mức kinh phí lập, phê duyệt, công bố kế hoạch phát
triển nhà ở của địa phương theo quy định của pháp luật nhà ở. Cơ quan quản lý
nhà ở cấp tỉnh được báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đấu thầu lựa chọn
đơn vị tư vấn có kinh nghiệm về xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở
theo quy định của pháp luật về đấu thầu để xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng
lại nhà chung cư quy định tại Điều 7 của Nghị định này.
Điều 9. Hồ sơ, trình tự, thủ tục
quyết định, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung
cư do Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn đầu tư công
1. Đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
do Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn đầu tư công theo quy định
tại khoản 2 và khoản 3 Điều 62 của Luật Nhà ở thì cơ quan
nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư dự án theo quy định của
pháp luật về đầu tư công.
2. Trường hợp điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án cải
tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì cơ quan có thẩm quyền quyết định chủ trương
đầu tư dự án thực hiện điều chỉnh chủ trương đầu tư. Cơ quan chủ trì lập hồ sơ
đề nghị quyết định, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại
nhà chung cư theo trình tự, thủ tục quyết định, điều chỉnh chủ trương đầu tư
theo quy định của pháp luật về đầu tư công.
Điều 10. Hồ sơ đề nghị chấp
thuận chủ trương đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không bằng nguồn
vốn đầu tư công
1. Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đồng
thời với chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cư do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc hợp tác xã hoặc liên hiệp
hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản) lập theo quy định tại khoản 1
Điều 69 của Luật Nhà ở bao gồm:
a) Văn bản đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự
án theo Mẫu số 01 quy định tại Phụ lục ban hành kèm
theo Nghị định này;
b) Đề xuất dự án đầu tư bao gồm các nội dung quy định
tại điểm b khoản 1 Điều 69 của Luật Nhà ở và hiệu quả đầu
tư kinh tế - xã hội của dự án;
c) Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố
trí chỗ ở tạm thời, bố trí tái định cư (sau đây gọi chung là phương án bồi thường,
tái định cư) đã được các chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất với nhà đầu tư trên
cơ sở kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
phê duyệt;
d) Bản sao hợp lệ Giấy chứng nhận đăng ký doanh
nghiệp, giấy tờ chứng minh việc thành lập, quyết định thành lập hoặc các giấy tờ
khác có giá trị pháp lý tương đương; báo cáo tài chính 02 năm liền kề với năm
đăng ký tham gia làm chủ đầu tư đã được cơ quan kiểm toán độc lập kiểm toán;
cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ (nếu có); cam kết hỗ trợ tài chính của
tổ chức tài chính hoặc tài liệu khác chứng minh năng lực tài chính; giấy tờ chứng
minh về vốn chủ sở hữu để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật kinh
doanh bất động sản;
Đối với trường hợp thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định tại
Điều 16 của Nghị định này thì ngoài các giấy tờ quy định tại
các điểm a, b, c và d khoản này, nhà đầu tư phải có văn bản thỏa thuận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất theo Mẫu số 07 quy định tại
Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này và kèm theo bản sao có công chứng hoặc
chứng thực giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất qua các thời kỳ theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở của
các chủ sở hữu nhà chung cư.
2. Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án
cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư do cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh đề xuất được
lập theo quy định tại khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở bao gồm:
a) Tờ trình đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự
án được lập theo Mẫu số 02 quy định tại Phụ lục ban
hành kèm theo Nghị định này;
b) Đề xuất dự án đầu tư có các nội dung quy định tại
điểm b khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở và hiệu quả đầu tư
kinh tế - xã hội của dự án;
c) Báo cáo về việc lấy ý kiến lựa chọn nhà đầu tư dự
án tại Hội nghị nhà chung cư theo quy định của Nghị định này, trong đó phải có
các nội dung về việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư, số lượng nhà đầu tư đăng ký
tham gia, tỷ lệ đồng thuận của các chủ sở hữu nhà chung cư, thời gian thực hiện
lựa chọn;
d) Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được
phê duyệt.
Điều 11. Trình tự, thủ tục chấp
thuận chủ trương đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không bằng nguồn
vốn đầu tư công
1. Trình tự, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng
thời với chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư đối với dự án cải tạo, xây dựng lại
nhà chung cư thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh được thực hiện như sau:
a) Nhà đầu tư gửi 08 bộ hồ sơ theo quy định tại khoản 1 Điều 10 của Nghị định này đến cơ quan quản lý nhà ở cấp
tỉnh;
b) Trong thời hạn tối đa 03 ngày làm việc, kể từ
ngày nhận được hồ sơ quy định tại điểm a khoản này, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh
gửi lấy ý kiến thẩm định các nội dung quy định tại khoản 1 Điều
12 của Nghị định này đến các cơ quan liên quan cấp tỉnh, gồm: kế hoạch và đầu
tư, tài nguyên và môi trường, tài chính, quy hoạch - kiến trúc (nếu có), giao
thông - vận tải, công an, quốc phòng, cơ quan thuế, Ủy ban nhân dân cấp huyện
nơi có dự án và cơ quan liên quan khác của địa phương theo yêu cầu của Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh.
Trong văn bản đề nghị lấy ý kiến thẩm định, cơ quan
quản lý nhà ở cấp tỉnh phải nêu rõ các nội dung đề nghị thẩm định của từng cơ
quan quy định tại điểm này;
c) Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày nhận
được văn bản đề nghị có ý kiến quy định tại điểm b khoản này, cơ quan được lấy
ý kiến phải có văn bản trả lời đối với các nội dung được đề nghị thẩm định và gửi
cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để tổng hợp, báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
d) Trong thời hạn tối đa 10 ngày, kể từ ngày nhận
được ý kiến thẩm định theo quy định tại điểm c khoản này, cơ quan quản lý nhà ở
cấp tỉnh tổng hợp, lập báo cáo thẩm định trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem
xét, chấp thuận chủ trương đầu tư theo nội dung quy định tại Điều
13 của Nghị định này.
Trường hợp hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu
tư không đủ điều kiện trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì cơ quan quản lý nhà ở
cấp tỉnh phải có văn bản trả lời nêu rõ lý do gửi nhà đầu tư;
đ) Trong thời hạn tối đa 07 ngày làm việc, kể từ
ngày nhận được báo cáo thẩm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh quy định tại
điểm d khoản này kèm theo hồ sơ đề nghị của nhà đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
xem xét, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư làm
chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; trường hợp không chấp thuận
thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải có văn bản thông báo rõ lý do gửi nhà đầu tư
và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.
2. Trình tự, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối
với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ
trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng không thuộc trường hợp quy định
tại khoản 1 Điều này được thực hiện như sau:
a) Sau thời hạn quy định tại khoản
5 Điều 17 của Nghị định này mà không có nhà đầu tư đăng ký tham gia làm chủ
đầu tư dự án hoặc có nhà đầu tư tham gia đăng ký nhưng chủ sở hữu không lựa chọn
được nhà đầu tư thì trong thời hạn tối đa 45 ngày, kể từ ngày hết hạn, cơ quản
lý nhà ở cấp tỉnh phải lập hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy
định tại khoản 2 Điều 10 của Nghị định này để lấy ý kiến thẩm
định các nội dung quy định tại khoản 1 Điều 12 của Nghị định
này của các cơ quan liên quan cấp tỉnh gồm: kế hoạch và đầu tư, tài nguyên
và môi trường, tài chính, quy hoạch - kiến trúc (nếu có), giao thông - vận tải,
công an, quốc phòng, cơ quan thuế, Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có dự án và cơ
quan liên quan khác của địa phương theo yêu cầu của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
b) Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày nhận
được văn bản đề nghị có ý kiến quy định tại điểm a khoản này, cơ quan được lấy
ý kiến phải có văn bản trả lời gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để tổng hợp,
báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
c) Trong thời hạn tối đa 10 ngày, kể từ ngày nhận
được ý kiến thẩm định theo quy định tại điểm b khoản này, cơ quan quản lý nhà ở
cấp tỉnh tổng hợp, lập báo cáo thẩm định trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem
xét, phê duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư theo nội dung quy định tại Điều 13 của Nghị định này;
d) Trong thời hạn tối đa 07 ngày làm việc, kể từ
ngày nhận được đề nghị của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh quy định tại điểm c
khoản này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án
cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; trường hợp không chấp thuận thì Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh phải có văn bản thông báo rõ lý do gửi cơ quan chủ trì thẩm định hồ
sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư.
3. Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đối với
dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương
đầu tư của Thủ tướng Chính phủ do nhà đầu tư hoặc do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lập
được thực hiện theo quy định tại khoản 1 hoặc khoản 2 Điều này; trường hợp Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh lập hồ sơ đề nghị thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chủ
trì tham mưu lập hồ sơ đề nghị và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét,
trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư.
Trình tự, thủ tục chấp thuận, điều chỉnh chủ trương
đầu tư dự án và việc thẩm định hồ sơ đề nghị chấp thuận, điều chỉnh chủ trương
đầu tư dự án quy định tại khoản này được thực hiện theo quy định của pháp luật
về đầu tư.
Điều 12. Thẩm định đề nghị chấp
thuận chủ trương đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không bằng nguồn
vốn đầu tư công
1. Khi thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư đồng
thời với chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cư không bằng nguồn vốn đầu tư công thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ
trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh đề
nghị thẩm định các nội dung sau đây:
a) Đánh giá sự phù hợp về tên dự án đầu tư, địa điểm,
mục tiêu đầu tư;
b) Đánh giá hồ sơ năng lực tài chính, vốn chủ sở hữu
của nhà đầu tư được lựa chọn thực hiện dự án theo quy định của pháp luật kinh
doanh bất động sản;
c) Đánh giá sự phù hợp của đề xuất dự án đầu tư với
quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (bao gồm cả phạm vi,
quy mô dự án, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch); đánh giá nhu cầu sử dụng đất;
đánh giá sự phù hợp của đề xuất dự án đầu tư với kế hoạch cải tạo, xây dựng lại
nhà chung cư đã được phê duyệt; phương án phân kỳ đầu tư (nếu có); sơ bộ cơ cấu
sản phẩm nhà ở, diện tích kinh doanh thương mại của dự án; sơ bộ phương án đầu
tư xây dựng, quản lý hạ tầng đô thị trong phạm vi dự án và trách nhiệm đầu tư,
xây dựng các công trình này; đánh giá sự phù hợp về thời hạn hoạt động của dự
án đầu tư, tiến độ thực hiện dự án;
d) Đánh giá sơ bộ về hiệu quả kinh tế - xã hội của
dự án; sơ bộ tác động môi trường (nếu có) theo quy định của pháp luật về bảo vệ
môi trường; đánh giá sự phù hợp về kết nối giao thông của dự án với khu vực
xung quanh; yêu cầu bảo đảm quốc phòng an ninh, phòng cháy chữa cháy khu vực thực
hiện dự án;
đ) Đánh giá về các ưu đãi đầu tư theo quy định của
pháp luật nhà ở, pháp luật khác có liên quan và điều kiện hưởng ưu đãi đầu tư
(nếu có);
e) Đánh giá sự phù hợp của phương án bồi thường,
tái định cư đã được chủ sở hữu và nhà đầu tư thống nhất;
g) Đối với trường hợp thỏa thuận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất theo quy định tại khoản 11 Điều 60 của Luật Nhà ở
thì ngoài các nội dung quy định tại điểm a, b, c, d, đ và điểm e khoản này còn
phải có đánh giá dự án đáp ứng điều kiện theo quy định tại khoản
1 Điều 16 của Nghị định này.
2. Đối với đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự
án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu
tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng không thuộc diện quy định tại khoản 1 Điều
này thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh đề nghị thẩm định các nội dung sau đây:
a) Các nội dung quy định tại các điểm a, c, d và điểm
đ khoản 1 Điều này;
b) Đánh giá về điều kiện áp dụng hình thức lựa chọn
nhà đầu tư thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định tại Điều 18 của Nghị định này.
Điều 13. Nội dung chấp thuận
chủ trương đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không bằng nguồn vốn
đầu tư công
1. Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư bao gồm các
nội dung sau đây:
a) Tên chủ đầu tư dự án (đối với trường hợp chấp
thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án) hoặc
hình thức lựa chọn chủ đầu tư (đối với trường hợp lựa chọn chủ đầu tư dự án
thông qua hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất);
b) Tên dự án, địa điểm thực hiện dự án đầu tư;
c) Mục tiêu của dự án, trong đó phải nêu rõ mục
tiêu bố trí tái định cư tại chỗ hoặc có một phần bố trí tái định cư tại chỗ và
một phần bố trí tái định cư tại địa điểm khác hoặc hoặc kết hợp bố trí tái định
cư tại chỗ và bồi thường bằng tiền cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung
cư;
d) Phạm vi, quy mô dự án; vốn đầu tư của dự án;
đ) Thời hạn hoạt động của dự án được xác định theo
quy định của pháp luật đầu tư và được quy định như sau:
Đối với trường hợp được chấp thuận chủ trương đầu
tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư quy định tại Điều 16 của Nghị định này thì được tính từ ngày được cơ quan
có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư.
Đối với trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư đồng
thời với chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều
17 của Nghị định này và trường hợp đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án quy định
tại Điều 18 của Nghị định này thì được tính từ ngày cơ quan
có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất (nếu có);
e) Cơ cấu sản phẩm nhà ở trong dự án (số lượng nhà ở
để bố trí tái định cư cho một số hoặc toàn bộ các chủ sở hữu, người sử dụng nhà
chung cư; số lượng nhà ở hoặc phần diện tích khác được kinh doanh bán, cho thuê
mua, cho thuê theo cơ chế thương mại);
g) Tiến độ thực hiện dự án đầu tư; sơ bộ phương án
phân kỳ đầu tư hoặc phân chia dự án thành phần (nếu có); trách nhiệm đầu tư và
tiến độ thực hiện đầu tư, xây dựng, bàn giao hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật,
hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án;
h) Ưu đãi, hỗ trợ đầu tư và điều kiện áp dụng ưu
đãi (nếu có);
i) Trách nhiệm của chủ đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có dự án và các cơ quan liên quan của địa
phương trong việc triển khai thực hiện dự án đầu tư.
2. Mẫu văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cải
tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo Mẫu
số 03 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.
Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện
tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và được gửi cho Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy
ban nhân dân cấp xã nơi có dự án để thông báo tại nơi có nhà chung cư và thực
hiện tuyên truyền thông qua các phương tiện thông tin đại chúng đến các chủ sở
hữu, người sử dụng nhà chung cư biết.
Điều 14. Điều chỉnh chấp thuận
chủ trương đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không bằng nguồn vốn
đầu tư công
1. Đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ thì hồ sơ
đề nghị điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư được thực hiện theo quy định tại
khoản 4 Điều này; trình tự, thủ tục điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư được
thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư.
2. Đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì
hồ sơ đề nghị điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư được thực hiện theo quy định
tại khoản 4 Điều này và trình tự, thủ tục điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu
tư thực hiện theo quy định tại khoản 5 Điều này.
3. Việc điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư dự
án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện khi có một trong các trường
hợp sau đây:
a) Điều chỉnh một phần mục tiêu của dự án từ hình
thức bố trí tái định cư sang bồi thường bằng tiền hoặc từ bố trí tái định cư tại
chỗ sang bố trí tái định cư tại địa điểm khác hoặc khi có yêu cầu về điều chỉnh
phương án tái định cư dự án của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền
yêu cầu điều chỉnh phương án tái định cư dự án làm thay đổi hệ số k bồi thường
diện tích căn hộ thì phải lấy ý kiến các chủ sở hữu nhà chung cư trước khi đề
xuất điều chỉnh;
b) Thay đổi tổng vốn đầu tư từ 20% trở lên hoặc
thay đổi từ 20% tổng số lượng nhà ở hoặc phần diện tích khác không phải nhà ở tại
văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đã được phê duyệt;
c) Kéo dài tiến độ thực hiện dự án mà tổng thời
gian đầu tư dự án vượt quá 18 tháng so với tiến độ ghi trong văn bản chấp thuận
chủ trương đầu tư lần đầu;
d) Điều chỉnh phương án phân kỳ đầu tư hoặc phân
chia dự án thành phần (nếu có).
4. Hồ sơ đề nghị điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu
tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bao gồm:
a) Văn bản đề nghị điều chỉnh chấp thuận chủ trương
đầu tư dự án có các nội dung về nhà đầu tư và cam kết của nhà đầu tư đối với
trường hợp đã lựa chọn được chủ đầu tư dự án; các nội dung đề nghị điều chỉnh,
giải trình hoặc cung cấp tài liệu liên quan đến việc đề nghị điều chỉnh nội
dung của văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư;
b) Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư dự án của
cơ quan có thẩm quyền;
c) Quyết định chấp thuận nhà đầu tư hoặc quyết định
phê duyệt kết quả trúng đấu thầu dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của
cơ quan có thẩm quyền;
d) Báo cáo tình hình triển khai dự án đến thời điểm
đề nghị điều chỉnh.
5. Trình tự, thủ tục điều chỉnh chấp thuận chủ
trương đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện như sau:
a) Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh lập hồ sơ đề nghị
điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định tại khoản 4 Điều này gửi Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, chấp thuận.
Trường hợp đã lựa chọn được chủ đầu tư dự án thì chủ
đầu tư gửi 08 bộ hồ sơ đề nghị điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy
định tại khoản 4 Điều này đến cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để báo cáo Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh xem xét, chấp thuận;
b) Trong thời hạn tối đa 03 ngày làm việc, kể từ
ngày nhận được hồ sơ quy định tại điểm a khoản này, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh
gửi lấy ý kiến thẩm định của các cơ quan chức năng cấp tỉnh có liên quan đến nội
dung đề nghị điều chỉnh.
Trong văn bản đề nghị lấy ý kiến thẩm định, cơ quan
quản lý nhà ở cấp tỉnh phải nêu rõ các nội dung đề nghị thẩm định của từng cơ
quan được lấy ý kiến;
c) Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày nhận
được văn bản lấy ý kiến thẩm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, cơ quan
được lấy ý kiến phải gửi văn bản trả lời cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh;
d) Trong thời hạn tối đa 10 ngày, kể từ ngày nhận
được văn bản trả lời của các cơ quan được lấy ý kiến quy định tại điểm c khoản
này, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải hoàn thiện hồ sơ thẩm định và trình Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, chấp thuận;
đ) Trong thời hạn tối đa 07 ngày làm việc, kể từ
ngày nhận được hồ sơ đề nghị điều chỉnh chấp thuận chủ trương của cơ quan quản
lý nhà ở cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, chấp thuận điều chỉnh chủ
trương đầu tư; trường hợp không chấp thuận thì phải có văn bản thông báo rõ lý
do gửi chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.
6. Đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
đã được chấp thuận chủ trương đầu tư thì chủ đầu tư không được điều chỉnh tiến
độ đầu tư dự án quá 24 tháng so với tiến độ đầu tư dự án được nêu trong văn bản
chấp thuận chủ trương đầu tư lần đầu, trừ một trong các trường hợp sau đây:
a) Để khắc phục hậu quả trong trường hợp bất khả
kháng theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về đất đai;
b) Điều chỉnh tiến độ đầu tư dự án do nhà đầu tư chậm
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà
không phải lỗi của chủ đầu tư;
c) Điều chỉnh tiến độ đầu tư dự án theo yêu cầu của
cơ quan quản lý nhà nước hoặc do cơ quan nhà nước chậm thực hiện thủ tục hành
chính mà không phải lỗi của chủ đầu tư;
d) Điều chỉnh dự án đầu tư do cơ quan nhà nước thay
đổi quy hoạch tại nơi có dự án;
đ) Điều chỉnh tiến độ dự án đầu tư do chậm hoàn
thành việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà không phải do lỗi của chủ đầu tư.
7. Văn bản điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư
dự án thực hiện theo Mẫu số 04 quy định tại Phụ lục
kèm theo Nghị định này và phải được công bố công khai theo quy định tại khoản 2 Điều 13 của Nghị định này.
8. Dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư sau khi
được chấp thuận chủ trương đầu tư, điều chỉnh chủ trương đầu tư (nếu có) theo
quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này nếu
thuộc trường hợp tạm ngừng, chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo quy định của
pháp luật đầu tư thì trình tự, thủ tục tạm ngừng hoạt động, chấm dứt hoạt động
của dự án đầu tư thực hiện được theo quy định của pháp luật đầu tư.
Trường hợp thuộc diện chấm dứt hoạt động của dự án
thì sau khi chấm dứt hoạt động, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức
lựa chọn lại chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định
của Nghị định này.
Điều 15. Chủ đầu tư dự án cải
tạo, xây dựng lại nhà chung cư do Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng bằng nguồn
vốn đầu tư công
4. Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung
cư do Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn đầu tư công (trừ trường
hợp quy định tại khoản 3 Điều này), bao gồm: Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng
chuyên ngành hoặc Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng khu vực làm chủ đầu tư. Trường
hợp không có Ban quản lý dự án hoặc có Ban quản lý dự án nhưng không đủ điều kiện
thực hiện dự án thì người quyết định đầu tư giao cơ quan, tổ chức khác làm chủ
đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, bao gồm cả doanh nghiệp do Nhà
nước nắm giữ 100% vốn điều lệ có ngành nghề kinh doanh chính là kinh doanh bất
động sản.
2. Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh đề xuất giao cơ
quan, tổ chức quy định tại khoản 1 Điều này làm chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng
lại nhà chung cư; việc giao cơ quan, tổ chức làm chủ đầu tư dự án thực hiện
theo quy định của pháp luật đầu tư công, pháp luật về xây dựng.
3. Đối với nhà chung cư cho lực lượng vũ trang nhân
dân do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an đầu tư xây dựng để cho thuê thì Bộ Quốc phòng,
Bộ Công an quyết định chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Điều 16. Lựa chọn chủ đầu tư dự
án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thông qua thỏa thuận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất
1. Nhà đầu tư thỏa thuận với các chủ sở hữu nhà
chung cư về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án cải tạo, xây
dựng lại nhà chung cư đối với trường hợp dự án đáp ứng đủ các điều kiện quy định
tại khoản 11 Điều 60 của Luật Nhà ở và nhà chung cư gắn với
diện tích đất chuyển nhượng không còn diện tích căn hộ, diện tích kinh doanh dịch
vụ, thương mại thuộc tài sản công.
Trường hợp nhà chung cư gắn với diện tích đất chuyển
nhượng quy định tại khoản này có phần diện tích nhà sử dụng chung (hành lang, cầu
thang) thuộc tài sản công thì chủ đầu tư phải bồi thường bằng tiền cho Nhà nước
theo quy định tại khoản 1 Điều 34 của Nghị định này.
2. Việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được lập thành văn bản có
đầy đủ chữ ký của các chủ sở hữu có trong giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu
nhà ở, quyền sử dụng đất hoặc người thừa kế hợp pháp và doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản được lựa chọn. Trường hợp cử đại diện chủ sở hữu thỏa thuận thì phải
có văn bản ủy quyền có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật
dân sự.
Mẫu văn bản thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất được quy định tại Mẫu số 07 Phụ lục ban hành
kèm theo Nghị định này.
3. Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày có văn
bản thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều này,
nhà đầu tư nộp hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp
thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo
quy định tại Điều 11 của Nghị định này kèm theo phương án bồi
thường, tái định cư được lập theo quy định tại khoản 1 Điều 71
của Luật Nhà ở và Nghị định này đã thống nhất với các chủ sở hữu nhà chung
cư đến cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án để xem xét, trình Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh phê duyệt theo quy định tại khoản 4 Điều này.
4. Trong thời hạn tối đa 35 ngày, kể từ ngày nhận
được hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu
tư và phương án bồi thường, tái định cư quy định tại khoản 3 Điều này, Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh xem xét, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận
nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và phê duyệt
phương án bồi thường, tái định cư.
Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, tái định
cư và văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm
chủ đầu tư dự án là căn cứ pháp lý để chủ đầu tư thực hiện các thủ tục đầu tư,
xây dựng dự án tiếp theo.
Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp
thuận nhà đầu tư là văn bản xác định chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cư và phải được công khai theo quy định tại khoản 2 Điều
13 của Nghị định này.
Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, tái định
cư phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh và được gửi cho Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi
có dự án để công khai tại nơi có nhà chung cư và thông báo cho các chủ sở hữu,
người sử dụng nhà chung cư biết thực hiện.
5. Sau khi có quyết định phê duyệt phương án bồi
thường, tái định cư và có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp
thuận nhà đầu tư quy định tại khoản 4 Điều này, chủ sở hữu nhà chung cư không
được sử dụng giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất được cấp theo quy định của pháp luật đất đai để thế chấp, thực hiện
giao dịch mua bán, cho thuê mua nhà ở hoặc chuyển quyền sở hữu nhà ở cho tổ chức,
cá nhân khác; nếu thực hiện các giao dịch này sau thời điểm Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư và chấp thuận chủ trương đầu
tư đều không được công nhận và không có giá trị pháp lý.
Đến thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà
ở phục vụ tái định cư với chủ đầu tư dự án theo quy định tại Điều
32 của Nghị định này, chủ sở hữu nhà ở phải bàn giao giấy tờ chứng minh quyền
sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất qua các thời kỳ cho chủ đầu tư dự án. Chủ đầu
tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không phải thực hiện thủ tục đăng
ký biến động vào giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất.
Điều 17. Lựa chọn chủ đầu tư dự
án thông qua thỏa thuận giữa chủ sở hữu nhà chung cư với doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản tại Hội nghị nhà chung cư
1. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng
lại nhà chung cư theo quy định tại Điều này được áp dụng đối với các trường hợp
sau đây:
a) Dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không
thuộc diện quy định tại Điều 16 của Nghị định này;
b) Dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đáp ứng
điều kiện quy định tại điểm a và điểm b khoản 11 Điều 60 của Luật
Nhà ở nhưng không được toàn bộ các chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất thỏa
thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án.
2. Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh công bố công khai
thông tin về dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại khoản 1 Điều
này trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh và đồng thời
gửi đến Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có dự án để công khai trên Cổng thông tin
điện tử của cơ quan này trong thời hạn 30 ngày nhằm kêu gọi nhà đầu tư đăng ký
tham gia.
Nội dung thông tin đăng tải công khai bao gồm các
thông tin theo quy định tại khoản 2 Điều 7 của Nghị định này
và yêu cầu đối với nhà đầu tư thực hiện dự án (gồm năng lực tài chính, vốn chủ
sở hữu, năng lực kinh nghiệm thực hiện dự án, phương án tài chính để thực hiện
dự án và các yêu cầu khác (nếu có)).
3. Trong thời hạn tối đa 25 ngày, kể từ ngày hết thời
hạn đăng tải thông tin theo quy định tại khoản 2 Điều này, các doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản có nhu cầu gửi đơn đăng ký tham gia làm chủ đầu tư dự
án (bao gồm nội dung về nhà đầu tư, các đề xuất đối với dự án) kèm theo hồ sơ
năng lực và đề xuất phương án bồi thường, tái định cư được lập theo quy định tại
khoản 1 Điều 71 của Luật Nhà ở và Nghị định này đến cơ quan
quản lý nhà ở cấp tỉnh hoặc gửi đến Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có dự án nếu
được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao.
4. Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày hết hạn
tiếp nhận hồ sơ theo quy định tại khoản 3 Điều này, cơ quan được giao tiếp nhận
hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ để lập danh sách các nhà đầu tư đăng ký
tham gia; trường hợp Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có dự án là cơ quan được
giao tiếp nhận hồ sơ thì cơ quan này phải báo cáo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh
để quyết định danh sách các nhà đầu tư tham gia.
5. Trong thời hạn tối đa 60 ngày, kể từ ngày hết thời
hạn quy định tại khoản 4 Điều này, Ủy ban nhân dân cấp huyện chủ trì, phối hợp
với cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh tổ chức lấy ý kiến của các chủ sở hữu nhà
chung cư về việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án tại Hội nghị nhà chung cư.
Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm gửi thông
báo cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư về thời gian, địa điểm tổ chức
họp lấy ý kiến về việc lựa chọn chủ đầu tư dự án. Tại Hội nghị nhà chung cư, Ủy
ban nhân dân cấp huyện công bố danh sách các nhà đầu tư đã được duyệt theo quy
định tại khoản 4 Điều này; các nhà đầu tư có trong danh sách báo cáo phương án
đầu tư xây dựng dự án và dự kiến phương án bồi thường, tái định cư để các đại
diện chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư dự họp xem xét, lựa chọn; việc lựa
chọn chủ đầu tư dự án được thực hiện theo quy định tại khoản 6 Điều này.
6. Việc lấy ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư
được thực hiện theo nguyên tắc mỗi một căn hộ trong nhà chung cư có một đại diện
chủ sở hữu tham dự tương ứng với một phiếu biểu quyết và có ít nhất 70% tổng số
đại diện chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư đó tham gia; doanh nghiệp được lựa
chọn phải được tối thiểu 75% tổng số đại diện chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung
cư, khu chung cư tham gia họp đồng ý; trường hợp có nhiều doanh nghiệp tham gia
đăng ký làm nhà đầu tư thì lựa chọn doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất
của các chủ sở hữu căn hộ nhưng tối thiểu phải đạt trên 51% tổng số đại diện chủ
sở hữu nhà chung cư, khu chung cư đó đồng ý; việc tổ chức lựa chọn chủ đầu tư dự
án phải được lập thành biên bản có chữ ký của đại diện Ủy ban nhân dân cấp huyện
nơi có dự án, đại diện cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, đại diện các chủ sở hữu
nhà chung cư tham gia họp và doanh nghiệp được lựa chọn.
Trường hợp nhà chung cư, khu chung cư có một phần
diện tích thuộc tài sản công thì đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc tài sản công
hoặc cơ quan được đại diện chủ sở hữu thuộc tài sản công giao tham gia họp lựa
chọn nhà đầu tư dự án.
Đối với phần diện tích khác trong nhà chung cư
không phải là căn hộ mà thuộc quyền sở hữu của tổ chức, cá nhân hoặc của Nhà nước
thì lấy tổng diện tích sử dụng của phần diện tích này chia cho diện tích sử dụng
căn hộ lớn nhất tại nhà chung cư hoặc khu chung cư đó để xác định tỷ lệ số phiếu
biểu quyết của các chủ sở hữu; mỗi phần diện tích tương đương với diện tích căn
hộ lớn nhất sau khi chia được tính bằng một phiếu biểu quyết; trường hợp diện
tích còn lại sau khi chia lớn hơn ½ diện tích căn hộ quy định tại điểm này thì
được tính tỷ lệ một phiếu biểu quyết của chủ sở hữu; trường hợp diện tích còn lại
sau khi chia nhỏ hơn ½ diện tích căn hộ quy định tại điểm này thì không tính tỷ
lệ một phiếu biểu quyết của chủ sở hữu.
7. Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày có
biên bản lựa chọn nhà đầu tư dự án theo quy định tại khoản 6 Điều này, nhà đầu
tư gửi hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà
đầu tư làm chủ đầu tư dự án theo quy định tại Điều 10 của Nghị
định này, kèm theo phương án bồi thường, tái định cư đến cơ quan quản lý
nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án xem xét, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
8. Trong thời hạn tối đa 30 ngày, kể từ ngày nhận
được hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư và phương án bồi thường, tái định
cư quy định tại khoản 7 Điều này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, phê duyệt
phương án bồi thường, tái định cư và thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư đồng
thời với chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cư theo quy định tại Điều 11 của Nghị định này.
Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp
thuận nhà đầu tư là văn bản xác định chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cư.
9. Sau khi cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ
trương đầu tư dự án và phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư, chủ đầu tư
có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp
luật đất đai thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
(nếu có) đối với diện tích đất được giao để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại
nhà chung cư.
Điều 18. Lựa chọn chủ đầu tư dự
án thông qua tổ chức đấu thầu
1. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng
lại nhà chung cư thông qua tổ chức đấu thầu được áp dụng đối với trường hợp hết
thời hạn lựa chọn nhà đầu tư dự án theo quy định tại khoản 5 Điều
17 của Nghị định này mà không có nhà đầu tư đăng ký tham gia hoặc có nhà đầu
tư đăng ký tham gia nhưng các chủ sở hữu nhà chung cư không lựa chọn được chủ đầu
tư dự án.
2. Trước khi tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự
án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, cơ quan có thẩm quyền lập hồ sơ và trình
đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án theo quy định tại khoản
2 Điều 10 và khoản 2 Điều 11 của Nghị định này.
3. Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh tổ chức lập thông
báo mời quan tâm, hồ sơ mời quan tâm theo quy định của pháp luật đấu thầu. Trường
hợp cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh không có đủ năng lực tổ chức đấu thầu lựa chọn
nhà đầu tư theo quy định thì phải thuê đơn vị tư vấn đấu thầu có đủ điều kiện
thực hiện theo quy định của pháp luật đấu thầu để tổ chức đấu thầu lựa nhà đầu
tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; kinh phí thuê đơn vị tư vấn thực
hiện theo quy định tại khoản 8 Điều này.
4. Thông báo mời quan tâm, hồ sơ mời quan tâm được
đăng tải trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia theo quy định của pháp luật đấu
thầu. Hồ sơ mời quan tâm bao gồm các nội dung theo quy định của pháp luật đấu
thầu và sơ bộ phương án bồi thường, tái định cư có các nội dung quy định tại
các điểm d, đ và điểm k khoản 1 Điều 71 của Luật Nhà ở.
5. Hết thời hạn đăng tải hồ sơ mời quan tâm, cơ
quan quản lý nhà ở cấp tỉnh tổ chức đánh giá hồ sơ đăng ký thực hiện dự án của
các nhà đầu tư đã nộp theo quy định của pháp luật về đấu thầu, trong đó có đánh
giá về việc đáp ứng sơ bộ phương án bồi thường, tái định cư theo kế hoạch cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư đã được phê duyệt.
Căn cứ kết quả đánh giá hồ sơ đăng ký thực hiện dự
án, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, phê
duyệt kết quả mời quan tâm và tổ chức lựa chọn nhà đầu tư như sau:
a) Trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu
của hồ sơ mời quan tâm thì chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại khoản 6 Điều
này;
b) Trường hợp có từ hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng
yêu cầu của hồ sơ mời quan tâm thì tổ chức đấu thầu rộng rãi lựa chọn nhà đầu
tư theo quy định tại khoản 7 Điều này;
c) Trường hợp không có nhà đầu tư quan tâm hoặc
không có nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu của hồ sơ mời quan tâm, cơ quan quản lý nhà
ở cấp tỉnh phải có văn bản thông báo về kết thúc thủ tục mời quan tâm gửi cho
nhà đầu tư biết và thực hiện lại thủ tục mời quan tâm hoặc rà soát, chỉnh sửa hồ
sơ mời quan tâm và thực hiện đăng tải theo quy định của pháp luật đấu thầu.
6. Trình tự, thủ tục chấp thuận nhà đầu tư được áp
dụng đối với trường hợp nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu quy định tại điểm a khoản 5
Điều này được thực hiện như sau:
a) Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh lập tờ trình đề
nghị chấp thuận nhà đầu tư theo Mẫu số 05 quy định
tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này kèm theo hồ sơ mời quan tâm, kết quả
phê duyệt hồ sơ mời quan tâm và các tài liệu liên quan khác trong quá trình tổ
chức, đánh giá hồ sơ mời quan tâm, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, phê
duyệt;
b) Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày nhận
được hồ sơ của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem
xét, chấp thuận nhà đầu tư theo Mẫu số 06 quy định
tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này; trường hợp không chấp thuận thì Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh phải có văn bản nêu rõ lý do gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp
tỉnh và nhà đầu tư.
Văn bản chấp thuận nhà đầu tư quy định tại khoản
này là văn bản xác định chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
7. Việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với trường
hợp có từ 02 nhà đầu tư quan tâm trở lên đáp ứng yêu cầu của hồ sơ mời quan tâm
quy định tại điểm b khoản 5 Điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật
về đấu thầu.
Quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu thầu dự án cải
tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật đấu thầu là văn bản
xác định chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
8. Chi phí tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư quy
định tại Điều này, việc bảo lãnh dự thầu (nếu có) được thực hiện theo quy định
của pháp luật về đấu thầu.
9. Trong thời hạn tối đa 30 ngày, kể từ ngày có văn
bản chấp thuận nhà đầu tư quy định tại khoản 6 Điều này hoặc quyết định phê duyệt
kết quả trúng đấu thầu dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại
khoản 7 Điều này thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chủ trì phối hợp Ủy ban
nhân dân cấp huyện nơi có dự án, các cơ quan liên quan cấp tỉnh và chủ đầu tư dự
án lập, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt phương án bồi thường, tái định
cư.
Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày nhận được
đề nghị của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét,
phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư.
Điều 19. Thu hồi đất, giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
1. Đối với trường hợp nhà đầu tư và các chủ sở hữu
nhà chung cư thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án theo
quy định tại Điều 16 của Nghị định này thì không thực hiện
thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
2. Đối với trường hợp lựa chọn chủ đầu tư dự án
theo quy định tại Điều 17, 18 của Nghị định này thì sau khi
phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư thì chủ đầu tư làm thủ tục đề nghị
cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai thu hồi đất,
giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ diện
tích đất trong phạm vi dự án, bao gồm cả thửa đất không phải là đất ở (nếu có)
theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc chấp thuận chủ
trương đầu tư dự án.
3. Thời điểm thực hiện việc bồi thường, tái định cư
(bao gồm việc bồi thường bằng tiền hoặc tái định cư tại địa điểm khác hoặc bố
trí chỗ ở tạm thời theo phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt)
quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này là sau khi có văn bản chấp thuận chủ
trương đầu tư dự án và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư.
4. Đối với trường hợp dự án cải tạo, xây dựng lại
nhà chung cư có yêu cầu phải xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung theo quy định
tại khoản 2 Điều 40 của Nghị định này thì chủ đầu tư dự án
phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
và hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích đất phát sinh nghĩa vụ
tài chính để được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy
định của pháp luật đất đai.
5. Trình tự, thủ tục và thẩm quyền thu hồi đất,
giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với từng trường
hợp quy định tại Điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai.
Điều 20. Lập, thẩm định, phê
duyệt dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
1. Chủ đầu tư phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi dự
án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định
theo quy định của pháp luật xây dựng, trừ trường hợp chỉ yêu cầu lập báo cáo
kinh tế - kỹ thuật đầu tư dự án.
2. Trên cơ sở kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu
khả thi dự án của cơ quan chuyên môn về xây dựng, người quyết định đầu tư hoặc
chủ đầu tư có trách nhiệm xem xét, phê duyệt dự án cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cư.
3. Trong quá trình thực hiện dự án, chủ đầu tư được
điều chỉnh nội dung dự án đầu tư theo quy định của pháp luật xây dựng; trường hợp
điều chỉnh nội dung dự án mà thuộc diện điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định
tại khoản 3 Điều 14 của Nghị định này thì phải thực hiện điều
chỉnh chủ trương đầu tư trước khi điều chỉnh nội dung dự án.
Mục 2. GIAI ĐOẠN THỰC HIỆN DỰ
ÁN VÀ KẾT THÚC DỰ ÁN
Điều 21. Giai đoạn thực hiện dự
án và kết thúc đầu tư xây dựng dự án
1. Giai đoạn thực hiện dự án bao gồm các công việc:
lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế xây dựng, cấp Giấy phép xây dựng, thi công xây
dựng, vận hành công trình xây dựng, nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng
được thực hiện theo quy định của pháp luật xây dựng và và đáp ứng các yêu cầu về
thiết kế lắp đặt hệ thống hạ tầng viễn thông, thông tin theo quy định của pháp
luật về viễn thông.
2. Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung
cư thực hiện kinh doanh các sản phẩm nhà ở, công trình thương mại, dịch vụ khác
trong phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Nghị định
này.
3. Sau khi công trình xây dựng trong dự án cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư được nghiệm thu hoàn thành theo quy định của pháp luật
về xây dựng, chủ đầu tư thực hiện các thủ tục liên quan để kết thúc đầu tư xây
dựng dự án như: quyết toán hợp đồng xây dựng, quyết toán dự án hoàn thành, xác
nhận hoàn thành công trình, bảo hành công trình xây dựng và thực hiện bàn giao
nhà ở, công trình xây dựng cùng các hồ sơ liên quan theo quy định của pháp luật
xây dựng, pháp luật nhà ở và pháp luật có liên quan.
4. Chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cấp giấy
chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các
chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp chủ
sở hữu tự làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận.
Điều 22. Bàn giao nhà ở và các
công trình khác đưa vào sử dụng
1. Việc bàn giao nhà ở sau khi hoàn thành việc xây
dựng lại trong dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được ưu tiên thực hiện
cho các chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ nhà chung cư tái định cư trước.
2. Đối với nhà chung cư thì việc bàn giao được thực
hiện sau khi đã hoàn thành việc nghiệm thu nhà chung cư theo quy định của pháp
luật về xây dựng và đã nghiệm thu công trình hạ tầng kỹ thuật của khu vực có
nhà ở theo tiến độ của dự án đã được nêu trong chấp thuận chủ trương đầu tư dự
án. Trường hợp chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải xây dựng
công trình hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở theo chủ trương đầu tư dự án thì phải
hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu công trình này theo tiến độ đã được chấp
thuận trước khi bàn giao căn hộ chung cư.
Trước khi bàn giao căn hộ, chủ đầu tư phải lập hồ
sơ bàn giao nhà chung cư theo quy định của pháp luật nhà ở.
3. Chủ sở hữu nhà chung cư, bao gồm cả chủ sở hữu
thuộc tài sản công, người sử dụng nhà chung cư có trách nhiệm tiếp nhận nhà ở
tái định cư khi đủ điều kiện bàn giao nhà ở, phải nộp kinh phí bảo trì phần sử
dụng chung và kinh phí quản lý vận hành theo quy định của pháp luật nhà ở; trường
hợp không nhận bàn giao căn hộ tại thời điểm bàn giao mà không có lý do chính
đáng được các bên thống nhất thì chủ đầu tư được thực hiện bồi thường bằng tiền
cho người tái định cư theo giá đã được xác định trong phương án bồi thường, tái
định cư đã được phê duyệt và chủ đầu tư được bán các căn hộ chung cư này theo
giá kinh doanh thương mại cho các chủ thể khác.
4. Đối với nhà ở riêng lẻ và các công trình xây dựng
khác không thuộc nhà chung cư trong dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
thì chủ đầu tư thực hiện bàn giao nhà ở và các công trình này cho các chủ sở hữu,
người sử dụng nhà chung cư quản lý, sử dụng theo phương án bồi thường, tái định
cư đã được phê duyệt và quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở.
Chương III
DI DỜI, CƯỠNG CHẾ DI DỜI
VÀ BỐ TRÍ CHỖ Ở TẠM THỜI CHO CHỦ SỞ HỮU, NGƯỜI SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
Điều 23. Các trường hợp di dời
chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư
1. Các trường hợp di dời khẩn cấp nhà chung cư bao
gồm:
a) Nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ không còn đủ
điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng;
b) Nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa
không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng.
2. Các trường hợp di dời theo phương án bồi thường,
tái định cư bao gồm:
a) Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của
công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không
đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp chủ sở hữu, người
sử dụng nhà chung cư;
b) Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng
nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu
tố sau đây: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy, chữa cháy; cấp nước, thoát nước,
xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng yêu cầu của tiêu chuẩn,
quy chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai
thác, sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng
nhà chung cư và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị;
c) Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các kết cấu
chính của công trình sau đây: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử
dụng bình thường mà chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại điểm a,
điểm b khoản này nhưng thuộc khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với
nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ quy định tại khoản này theo quy hoạch
xây dựng đã được phê duyệt.
Điều 24. Trình tự, thủ tục di
dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư
1. Trình tự, thủ tục di dời khẩn cấp đối với trường
hợp quy định tại khoản 1 Điều 23 của Nghị định này được thực
hiện như sau:
a) Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh trình Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh ban hành quyết định di dời khẩn cấp trong thời hạn tối đa 03 ngày,
kể từ thời điểm có kết luận của cơ quan có thẩm quyền về việc nhà chung cư này
không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng theo quy định của
pháp luật.
Quyết định di dời khẩn cấp bao gồm các nội dung: địa
điểm nhà chung cư phải di dời khẩn cấp, địa điểm bố trí chỗ ở tạm thời, phương
thức di dời, thời hạn di dời, trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân liên
quan trong việc thực hiện quyết định di dời khẩn cấp; kinh phí di dời;
b) Kể từ khi có quyết định di dời khẩn cấp, Ủy ban
nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các
cơ quan liên quan tại địa phương tổ chức di dời khẩn cấp toàn bộ chủ sở hữu,
người sử dụng nhà chung cư đến chỗ ở tạm thời theo quyết định di dời khẩn cấp
quy định tại điểm a khoản này;
c) Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân
dân cấp huyện nếu được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao chủ trì, phối hợp với cơ
quan tài chính tại địa phương đề xuất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí
di dời khẩn cấp từ nguồn ngân sách chi thường xuyên của địa phương.
2. Trình tự, thủ tục di dời đối với trường hợp quy
định tại khoản 2 Điều 23 của Nghị định này được thực hiện
như sau:
a) Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày phương
án bồi thường, tái định cư được phê duyệt, chủ đầu tư phối hợp với cơ quan quản
lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định di dời
theo quy định tại khoản 3 Điều 73 của Luật Nhà ở và gửi đến
Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư phải di dời
để thông báo trực tiếp đến các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải di dời
thực hiện;
b) Trong thời hạn tối đa 30 ngày, kể từ ngày có quyết
định di dời quy định tại điểm a khoản này, Ủy ban nhân dân cấp huyện chủ trì,
phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã, chủ đầu tư dự án và các cơ quan liên quan
của địa phương tổ chức di dời toàn bộ chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đến
chỗ ở tạm thời để bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư dự án.
3. Trường hợp có căn hộ thuộc tài sản công thuộc diện
phải di dời theo quy định tại Điều 23 của Nghị định này thì
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thực hiện thủ tục thu hồi nhà ở thuộc tài sản
công theo quy định của pháp luật nhà ở.
Điều 25. Trình tự, thủ tục cưỡng
chế di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư
1. Trình tự, thủ tục cưỡng chế di dời đối với trường
hợp quy định tại khoản 1 Điều 23 của Nghị định này được thực
hiện như sau:
a) Trong thời hạn tối đa 03 ngày làm việc, kể từ
ngày hết hạn di dời theo quyết định di dời khẩn cấp mà chủ sở hữu, người sử dụng
nhà chung cư không di dời thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế di dời theo quy định tại khoản 2 Điều 74 của Luật Nhà ở để áp dụng đối với các chủ sở hữu,
người sử dụng nhà chung cư không thực hiện di dời, đồng thời gửi đến Ủy ban
nhân dân cấp huyện, cơ quan công an cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có
nhà chung cư cần di dời để niêm yết tại nơi có nhà chung cư thuộc diện di dời
và thông báo trực tiếp đến các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải thực
hiện di dời;
b) Trong thời hạn tối đa 07 ngày làm việc, kể từ
ngày ban hành quyết định cưỡng chế di dời, Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà
chung cư có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà
chung cư cần di dời, chủ đầu tư dự án, cơ quan công an cấp huyện và các cơ quan
liên quan tại địa phương tổ chức cưỡng chế di dời theo nội dung quyết định cưỡng
chế di dời.
2. Trình tự, thủ tục cưỡng chế di dời đối với trường
hợp quy định tại khoản 2 Điều 23 của Nghị định này được thực
hiện như sau:
a) Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày hết hạn
di dời theo quyết định di dời mà chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư không
di dời thì chủ đầu tư có văn bản báo cáo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để
trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế di dời theo quy định
tại khoản 2 Điều 74 của Luật Nhà ở để áp dụng đối với các
chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư không thực hiện di dời, đồng thời gửi đến
Ủy ban nhân dân cấp huyện, cơ quan công an cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp xã
nơi có nhà chung cư và niêm yết tại nơi có nhà chung cư để thông báo cho các chủ
sở hữu biết;
b) Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày ban hành
quyết định cưỡng chế di dời, Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư có
trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư,
chủ đầu tư dự án, cơ quan công an cấp huyện và các cơ quan liên quan tại địa
phương tổ chức cưỡng chế di dời theo nội dung quyết định cưỡng chế di dời.
Điều 26. Bố trí chỗ ở tạm thời
cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư
1. Các hình thức bố trí chỗ ở tạm thời bao gồm:
a) Bố trí chỗ ở tạm thời tại quỹ nhà ở tái định cư
có sẵn hoặc quỹ nhà ở thuộc tài sản công trên địa bàn hoặc mua nhà ở thương mại
hoặc đầu tư xây dựng quỹ nhà ở tái định cư bằng nguồn vốn ngân sách của địa
phương hoặc nguồn vốn từ Quỹ đầu tư phát triển, Quỹ phát triển nhà ở của địa
phương (nếu có) để dùng làm chỗ ở tạm thời;
b) Thanh toán tiền để chủ sở hữu, người sử dụng nhà
chung cư tự lo chỗ ở.
2. Trường hợp đầu tư xây dựng quỹ nhà ở tái định cư
theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều này để bố trí chỗ ở tạm thời thì phải bảo
đảm yêu cầu về chất lượng, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng nhà ở; trường hợp nhà
ở dùng để bố trí tạm thời thuộc diện được bán và chủ sở hữu đang ở nhà ở này có
nhu cầu mua thì thực hiện bán nhà ở này cho các chủ sở hữu thay cho việc tái định
cư, trừ trường hợp đang được bố trí chỗ ở tạm thời là nhà ở thuộc tài sản công;
giá bán nhà ở này và việc thanh toán tiền chênh lệch (nếu có) được xác định như
đối với trường hợp bồi thường, tái định cư nêu trong phương án bồi thường, tái
định cư đã được phê duyệt.
3. Trường hợp chỗ ở tạm thời là căn hộ chung cư thì
trách nhiệm chi trả các chi phí quản lý vận hành, sử dụng căn hộ chung cư được
quy định như sau:
a) Trường hợp di dời khẩn cấp các chủ sở hữu, người
sử dụng nhà chung cư đến chỗ ở tạm thời thì ngân sách địa phương chi trả kinh
phí quản lý vận hành nhà chung cư từ nguồn chi thường xuyên của địa phương đến
khi lựa chọn được chủ đầu tư dự án;
b) Trường hợp di dời theo phương án bồi thường, tái
định cư thì chủ đầu tư chi trả kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư.
Điều 27. Trách nhiệm bố trí chỗ
ở tạm thời
1. Trách nhiệm bố trí chỗ ở tạm
thời được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Đối với nhà chung cư quy định
tại điểm b khoản 2 Điều 59 của Luật Nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí chỗ ở
tạm thời;
b) Đối với nhà chung cư quy định
tại điểm a và điểm c khoản 2 Điều 59 của Luật Nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí chỗ ở
tạm thời cho đến khi lựa chọn được chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cư. Sau khi lựa chọn được chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm
bố trí chỗ ở tạm thời trong thời gian thực hiện dự án; nếu đã có chỗ ở tạm thời
thì chủ đầu tư chi trả kinh phí bố trí chỗ ở tạm thời;
c) Đối với nhà chung cư quy định
tại điểm d và điểm đ khoản 2 Điều 59 của Luật Nhà ở thì chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
có trách nhiệm bố trí chỗ ở tạm thời.
2. Đối với trường hợp quy định tại điểm a và điểm b
khoản 1 Điều này thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh hoặc cơ quan được Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh giao chủ trì, phối hợp với cơ quan tài chính cùng cấp đề xuất
phương án bố trí chỗ ở tạm thời và dự kiến kinh phí từ nguồn ngân sách chi thường
xuyên của địa phương để bố trí chỗ ở tạm thời.
Kinh phí bố trí chỗ ở tạm thời được chủ đầu tư hoàn
trả vào ngân sách nhà nước sau khi nghiệm thu, hoàn thành đưa nhà ở vào sử dụng
đối với trường hợp chủ đầu tư thực hiện dự án không bằng nguồn vốn đầu tư công.
3. Đối với trường hợp quy định
tại điểm c khoản 1 Điều này thì chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cư có trách nhiệm đề xuất việc bố trí chỗ ở tạm thời trong phương án bồi
thường, tái định cư.
Kinh phí thực hiện việc bố trí chỗ ở tạm thời không
thuộc trường hợp thực hiện dự án bằng nguồn vốn đầu tư công được xác định trong
tổng mức đầu tư dự án; mức kinh phí tối thiểu để bố trí chỗ ở tạm thời đối với
từng chủ sở hữu do chủ đầu tư đề xuất và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định
trong phương án bồi thường, tái định cư.
Trường hợp chưa lựa chọn được chủ đầu tư dự án thì
cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với cơ quan tài chính cùng cấp
đề xuất kinh phí bố trí chỗ ở tạm thời từ nguồn chi thường xuyên để báo cáo Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
4. Đối với trường hợp chậm tiến độ bàn giao nhà ở
tái định cư cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư do cơ quan nhà nước có
thay đổi quy hoạch hoặc chậm giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
(nếu có) thì ngân sách chi thường xuyên của địa phương có trách nhiệm thanh
toán chi phí bố trí chỗ ở tạm thời trong thời gian chậm tiến độ bàn giao nhà ở;
nếu chủ đầu tư thanh toán phần chi phí này thì được ngân sách địa phương hoàn
trả lại chi phí này hoặc được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính phải nộp cho Nhà
nước (nếu có); tổ chức, cá nhân có liên quan không thực hiện nghĩa vụ quy định
tại khoản này phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và phải bồi thường thiệt hại
theo quy định của pháp luật về bồi thường nhà nước.
Chương IV
BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI
ĐỊNH CƯ
Mục 1. BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI
ĐỊNH CƯ ĐỐI VỚI NHÀ Ở, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG KHÔNG THUỘC TÀI SẢN CÔNG
Điều 28. Bồi thường, tái định cư
đối với căn hộ chung cư
1. Việc bồi thường, tái định cư đối với căn hộ của
nhà chung cư cũ thuộc trường hợp quy định tại khoản 10 Điều 2 của
Luật Nhà ở nhưng không thuộc tài sản công được thực hiện như sau:
a) Đối với các căn hộ tại tầng 1 thì chủ sở hữu được
bồi thường hệ số k từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ bị phá dỡ được ghi
trong giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
qua các thời kỳ hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận này theo quy định
của pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở; căn cứ hệ số k quy định tại điểm này, Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh xác định hệ số k áp dụng cho từng vị trí, khu vực có nhà
chung cư thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại, làm cơ sở để chủ sở hữu và nhà
đầu tư dự án thống nhất diện tích được bồi thường theo hệ số k để đưa vào
phương án bồi thường, tái định cư.
Trường hợp chủ sở hữu căn hộ tại tầng 1 có một phần
diện tích căn hộ để kinh doanh và dự án có bố trí một phần diện tích để kinh
doanh dịch vụ, thương mại theo quy hoạch được duyệt thì ngoài việc được bồi thường
theo quy định tại điểm này, nếu chủ sở hữu có nhu cầu thì được mua hoặc thuê phần
diện tích sàn kinh doanh dịch vụ, thương mại theo thiết kế được duyệt để kinh
doanh; giá bán phần diện tích này được tính theo suất đầu tư xây dựng phân bổ
trên 1 m2 sàn kinh doanh dịch vụ, thương mại (bao gồm cả chi phí đầu
tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của khu vực có sàn thương mại) theo quy định của
pháp luật xây dựng cộng với lợi nhuận định mức bằng 10% tổng kinh phí đầu tư phần
diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại tại thời điểm phê duyệt dự án đã được
cơ quan có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở; giá thuê diện tích kinh doanh dịch
vụ, thương mại này do các bên thỏa thuận;
Việc mua hoặc thuê phần diện tích kinh doanh dịch vụ,
thương mại quy định tại điểm này phải được nêu trong phương án bồi thường, tái
định cư;
b) Đối với căn hộ từ tầng 02 trở lên thì chủ sở hữu
được bồi thường hệ số k từ 1 đến 1,5 lần diện tích sử dụng căn hộ bị phá dỡ được
ghi trong giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất qua các thời kỳ hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận này theo quy
định của pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở; căn cứ hệ số k quy định tại điểm
này, Ủy ban nhân dân tỉnh xác định hệ số k áp dụng cho từng vị trí, khu vực có
nhà chung cư thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại, làm cơ sở để các chủ sở hữu
và nhà đầu tư dự án thống nhất diện tích được bồi thường theo hệ số k để đưa
vào phương án bồi thường, tái định cư;
c) Trường hợp có diện tích sử dụng ngoài diện tích
ghi trong giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất quy định
tại điểm a, điểm b khoản này nhưng đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai thì diện tích này được bồi thường
theo hệ số k quy định tại điểm a, điểm b khoản này; phần diện tích khác không
thuộc trường hợp quy định tại điểm này thì không được bồi thường theo hệ số k
diện tích sử dụng căn hộ quy định tại điểm a, điểm b khoản này nhưng có thể được
chủ đầu tư hỗ trợ kinh phí đã đầu tư xây dựng trên phần diện tích này.
Diện tích căn hộ tái định cư sau khi tính bồi thường
theo hệ số k quy định tại điểm a hoặc điểm b khoản này được nêu rõ trong phương
án bồi thường, tái định cư.
2. Trường hợp theo phương án bồi thường, tái định
cư do các bên thống nhất có diện tích căn hộ tái định cư theo thiết kế lớn hơn
diện tích căn hộ được bồi thường theo hệ số k quy định tại khoản 1 Điều này thì
chủ sở hữu phải nộp thêm phần giá trị chênh lệch diện tích này; nếu sau khi
phương án bồi thường, tái định cư được phê duyệt mà chủ sở hữu không mua, thuê
mua phần diện tích chênh lệch này thì không được bố trí căn hộ tái định cư, chủ
đầu tư được thanh toán tiền cho chủ sở hữu đối với toàn bộ giá trị căn hộ này
theo giá quy định tại khoản 4 Điều này và chủ đầu tư được bán căn hộ tái định
cư này theo giá kinh doanh thương mại cho các chủ thể khác. Trường hợp các bên
thống nhất có diện tích căn hộ tái định cư theo thiết kế nhỏ hơn diện tích căn
hộ được bồi thường theo hệ số k quy định tại khoản 1 Điều này thì chủ đầu tư phải
thanh toán cho chủ sở hữu phần giá trị chênh lệch diện tích này.
Việc tính giá trị chênh lệch diện tích quy định tại
điểm này được xác định theo nguyên tắc diện tích chênh lệch (m2)
nhân (x) với giá nhà ở xây dựng mới do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành còn hiệu
lực thi hành tại thời điểm lập phương án bồi thường, tái định cư và được thanh
toán tại thời điểm bàn giao căn hộ chung cư.
3. Trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư không có
nhu cầu tái định cư tại chỗ mà chủ đầu tư có diện tích nhà, đất tại địa điểm
khác để bố trí tái định cư và chủ sở hữu có nhu cầu thì các bên thống nhất việc
bố trí tái định cư tại địa điểm đó theo cơ chế quy định tại khoản 1 và khoản 2
Điều này.
4. Trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư không có
nhu cầu tái định cư theo quy định tại khoản 1 hoặc khoản 3 Điều này thì được bồi
thường bằng tiền theo giá bán căn hộ tái định cư do chủ đầu tư đề xuất và được
thống nhất trong phương án bồi thường, tái định cư; việc nhận tiền bồi thường
căn hộ được thực hiện sau khi phương án bồi thường, tái định cư được cơ quan có
thẩm quyền phê duyệt.
Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư có nhu cầu mua,
thuê mua nhà ở xã hội và đáp ứng điều kiện được mua, thuê mua nhà ở xã hội thì
được bố trí mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về phát triển
và quản lý nhà ở xã hội.
5. Đối với trường hợp căn hộ chung cư đang là tài sản
bảo đảm của tổ chức tín dụng thì việc xử lý căn hộ tái định cư sau khi xây dựng
lại hoặc việc xử lý khoản tiền được bồi thường được thực hiện theo quy định của
pháp luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Điều 29. Bồi thường, tái định
cư đối với phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư
1. Trường hợp theo quy hoạch được duyệt, dự án vẫn
tiếp tục xây dựng lại phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại thì chủ sở
hữu phần diện tích này được bố trí lại diện tích này theo quy hoạch được duyệt;
việc bồi thường phần diện tích này được thực hiện theo nguyên tắc áp dụng hệ số
k = 1 lần diện tích sử dụng cũ.
2. Trường hợp theo quy hoạch được duyệt, dự án
không tiếp tục xây dựng lại phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại thì
thực hiện bồi thường theo nguyên tắc áp dụng hệ số k = 1 lần diện tích sử dụng
nhân (x) giá nhà ở xây dựng mới do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành còn hiệu lực
thi hành tại thời điểm lập phương án bồi thường nhân (x) tỷ lệ chất lượng còn lại
của nhà ở đó.
Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở được xác định
như đối với tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở thuộc tài sản công quy định tại khoản 1 Điều 34 của Nghị định này.
Điều 30. Bồi thường, tái định
cư đối với nhà ở, phần diện tích khác không phải là nhà chung cư nhưng thuộc dự
án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
1. Chủ sở hữu nhà ở riêng lẻ thuộc dự án cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại được xem xét bố
trí tái định cư bằng nhà ở riêng lẻ tại địa điểm khác nếu có nhu cầu và tùy
theo điều kiện cụ thể của từng dự án. Trường hợp không có địa điểm khác để xây
dựng nhà ở riêng lẻ hoặc chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư bằng nhà ở riêng
lẻ thì được bồi thường bằng tiền theo nguyên tắc quy định tại điểm a và c khoản
2 Điều này; nếu chủ sở hữu được bồi thường bằng tiền và có nhu cầu thì được mua
một căn hộ chung cư tại dự án này theo giá bán căn hộ tái định cư được xác định
trong phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt.
2. Việc bồi thường, tái định cư đối với nhà ở riêng
lẻ được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Đối với diện tích đất ở thì thực hiện bồi thường
theo nguyên tắc diện tích đất ở hiện hữu ghi trong giấy tờ chứng minh quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất qua các thời kỳ hoặc đủ điều kiện
để được cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở
nhân (x) giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường theo quy định của pháp luật về
đất đai tại thời điểm lập phương án bồi thường, tái định cư; trường hợp có phần
diện tích đất chênh lệch lớn hơn so với phần diện tích ghi trên giấy tờ chứng
minh về quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất quy định tại khoản này thì giải
quyết phần diện tích chênh lệch này theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Diện tích đất bố trí tái định cư tại địa điểm
khác được xác định theo quy hoạch do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và được
quy đổi thành tiền theo nguyên tắc giá đất được xác định theo quy định tại điểm
a khoản này nhân (x) diện tích đất (m2) được bố trí tái định cư; trường
hợp có chênh lệch về giá trị bồi thường thì các bên có trách nhiệm thanh toán
phần chênh lệch này;
c) Đối với diện tích sử dụng nhà ở thì được bồi thường
theo nguyên tắc diện tích sử dụng nhà ở hiện có (m2) nhân (x) giá
nhà ở xây dựng mới do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành còn hiệu lực thi hành tại
thời điểm lập phương án bồi thường, tái định cư nhân (x) tỷ lệ chất lượng còn lại
của nhà ở hiện có. Trường hợp chủ đầu tư thực hiện xây dựng nhà ở tái định cư
thì chủ sở hữu có trách nhiệm thanh toán các chi phí đầu tư xây dựng nhà ở này
cho chủ đầu tư.
Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở hiện có quy định
tại điểm này được xác định trong phương án bồi thường, tái định cư.
3. Đối với trụ sở, nhà làm việc, công trình xây dựng
khác thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân mà còn trong thời hạn cho
thuê đất, nếu theo quy hoạch được duyệt vẫn tiếp tục bố trí diện tích này thì
chủ sở hữu được bồi thường theo hệ số k = 1 lần diện tích đất cũ xác định theo
nguyên tắc quy định tại điểm a khoản 2 Điều này đối với thời hạn thuê đất còn lại;
đối với diện tích xây dựng công trình thuộc quyền sở hữu hợp pháp thì được bồi
thường theo nguyên tắc quy định tại điểm c khoản 2 Điều này.
Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư
tại địa điểm cũ hoặc theo quy hoạch được duyệt không xây dựng lại trụ sở, nhà
làm việc, công trình xây dựng này thì chủ sở hữu được bồi thường bằng tiền theo
nguyên tắc quy định tại điểm a và điểm c khoản 2 Điều này; trường hợp trong phạm
vi dự án có diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại và chủ sở hữu có nhu cầu
mua, thuê thì được ưu tiên mua, thuê một phần diện tích này theo giá quy định tại
điểm a khoản 1 Điều 28 của Nghị định này.
Điều 31. Hỗ trợ đối với chủ sở
hữu, người sử dụng nhà chung cư và chủ đầu tư dự án
1. Ngoài việc được bồi thường, tái định cư theo quy
định tại Điều 28, Điều 29 và Điều 30 của Nghị định này, căn cứ vào điều kiện cụ
thể của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp
quyết định mức hỗ trợ thêm từ nguồn ngân sách chi thường xuyên của địa phương đối
với các trường hợp sau:
a) Người được bồi thường, tái định cư là người có
công với cách mạng theo pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng; người
khuyết tật; hộ gia đình nghèo, cận nghèo theo quy định của Chính phủ tại thời
điểm thực hiện hỗ trợ trong trường hợp đối tượng này mua, thuê mua phần diện
tích chênh lệch (nếu có) theo quy định tại khoản 2 Điều 28 của
Nghị định này;
b) Hỗ trợ chủ đầu tư một phần hoặc toàn bộ kinh phí
di dời, cưỡng chế di dời theo quy định tại điểm b khoản 6 Điều
73 và điểm b khoản 4 Điều 74 của Luật Nhà ở;
c) Hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí để chủ đầu
tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi của dự án
theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 63 của Luật Nhà ở;
d) Mức hỗ trợ quy định tại các điểm a, b và điểm c
khoản 1 Điều này được nêu trong phương án bồi thường, tái định cư do Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
2. Ngoài yêu cầu phải bồi thường, tái định cư theo
quy định tại các Điều 28, 29 và Điều 30 của Nghị định này,
tùy từng điều kiện cụ thể của dự án, chủ đầu tư được quyết định hỗ trợ thêm
kinh phí cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, bao gồm cả phần kinh
phí mà chủ sở hữu đã đầu tư xây dựng nhưng không đủ điều kiện để được bồi thường
quy định tại điểm c khoản 1 Điều 28 của Nghị định này.
Điều 32. Ký kết hợp đồng mua,
thuê mua, thuê nhà, công trình xây dựng để bố trí tái định cư
1. Người được bố trí tái định cư thực hiện ký kết hợp
đồng thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, công trình xây dựng tái định cư với chủ đầu
tư dự án theo quy định của Luật Nhà ở; thời
điểm có hiệu lực của hợp đồng thực hiện theo quy định của pháp luật nhà ở.
2. Người được bố trí tái định cư sau khi ký hợp đồng
mua bán, thuê mua nhà ở được chuyển nhượng hợp đồng này cho các tổ chức, cá
nhân khác nếu không có nhu cầu tái định cư; trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp
đồng áp dụng như đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua
nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản.
Mục 2. BỒI THƯỜNG, TÁI ĐỊNH CƯ
ĐỐI VỚI NHÀ Ở, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG THUỘC TÀI SẢN CÔNG
Điều 33. Bồi thường, tái định
cư đối với căn hộ chung cư thuộc tài sản công
1. Trường hợp có căn hộ chung cư thuộc tài sản công
hỗn hợp với căn hộ thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân trong nhà chung cư thuộc
diện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì việc bồi thường, tái định cư được
thực hiện như sau:
a) Hệ số k bồi thường diện tích sử dụng căn hộ được
áp dụng như đối với căn hộ chung cư không thuộc tài sản công quy định tại điểm a, điểm b khoản 1 Điều 28 của Nghị định này;
b) Trường hợp các bên thống nhất trong phương án bồi
thường, tái định cư có diện tích căn hộ tái định cư theo thiết kế lớn hơn diện
tích căn hộ được bồi thường theo hệ số k quy định tại điểm a khoản này thì ngân
sách chi thường xuyên của địa phương phải chi trả phần giá trị chênh lệch diện
tích này cho chủ đầu tư dự án. Trường hợp diện tích căn hộ tái định cư theo thiết
kế nhỏ hơn diện tích căn hộ được bồi thường theo hệ số k quy định tại điểm a
khoản này thì chủ đầu tư phải thanh toán cho Nhà nước phần giá trị chênh lệch
diện tích này.
Việc thanh toán tiền chênh lệch quy định tại điểm
này được thực hiện theo nguyên tắc quy định tại khoản 2 Điều 28
của Nghị định này; cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với cơ
quan tài chính cùng cấp báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cấp kinh
phí từ nguồn ngân sách chi thường xuyên của địa phương để thanh toán phần giá
trị chênh lệch quy định tại điểm này cho chủ đầu tư dự án.
Sau khi nghiệm thu, hoàn thành đầu tư xây dựng nhà ở,
đại diện chủ sở hữu thuộc tài sản công hoặc cơ quan được đại diện chủ sở hữu
thuộc tài sản công giao có trách nhiệm nhận bàn giao căn hộ và nộp kinh phí bảo
trì, kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định tại Điều
22 của Nghị định này;
c) Trường hợp Nhà nước không có nhu cầu nhận căn hộ
tái định cư theo quy định tại điểm a khoản này mà nhận bồi thường bằng tiền thì
chủ đầu tư thanh toán tiền cho Nhà nước theo giá bán căn hộ tái định cư do chủ
đầu tư đề xuất và được thống nhất trong phương án bồi thường, tái định cư; việc
nhận tiền bồi thường căn hộ được thực hiện sau khi phương án bồi thường, tái định
cư được phê duyệt; chủ đầu tư được bán các căn hộ này cho các chủ thể khác theo
giá kinh doanh thương mại theo quy định tại Điều 41 của Nghị định
này.
2. Trường hợp toàn bộ nhà chung cư thuộc tài sản
công được cải tạo, xây dựng lại bằng nguồn vốn ngân sách quy định tại điểm a khoản 2 Điều 62 của Luật Nhà ở thì việc bồi thường, tái
định cư được thực hiện như sau:
a) Căn cứ quy hoạch chi tiết dự án, nguồn vốn ngân
sách bố trí để đầu tư xây dựng lại nhà chung cư và tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng
nhà chung cư, cơ quan đại diện chủ sở hữu thuộc tài sản công quyết định hệ số k
diện tích thiết kế của các căn hộ sau khi xây dựng lại bảo đảm bằng hoặc lớn
hơn diện tích sử dụng căn hộ cũ nhưng không nhỏ hơn diện tích theo tiêu chuẩn,
quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư.
Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với
các cơ quan chuyên môn cùng cấp gồm: kế hoạch và đầu tư, quy hoạch - kiến trúc
(nếu có), tài chính, tài nguyên và môi trường báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
quyết định hệ số k diện tích căn hộ theo quy định tại điểm này.
Đối với nhà chung cư thuộc tài sản công do Bộ Quốc
phòng, Bộ Công an đầu tư xây dựng để cho bố trí cho đối tượng lực lượng vũ
trang nhân dân thuê thì Bộ Quốc phòng, Bộ Công an căn cứ quy định tại khoản này
để quyết định hệ số k bồi thường diện tích căn hộ khi thực hiện dự án cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư;
b) Trường hợp theo quy hoạch không tiếp tục xây dựng
lại nhà chung cư thì cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc tài sản công quyết
định việc đầu tư xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt; người đang
thuê nhà ở được bố trí thuê tại địa điểm khác theo các cơ chế quy định tại Điều 35 của Nghị định này.
Điều 34. Bồi thường đối với phần
diện tích nhà, đất khác thuộc tài sản công không phải là căn hộ chung cư
1. Đối với phần diện tích nhà sử dụng chung thuộc
tài sản công trong phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ đầu
tư phải thanh toán bằng tiền cho Nhà nước theo nguyên tắc diện tích sử dụng nhà
hiện có (m2) nhân (x) giá nhà ở xây dựng mới do Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh ban hành còn hiệu lực thi hành tại thời điểm lập phương án bồi thường nhân
(x) tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở hiện có;
Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở thuộc tài sản
công được xác định theo quy định của pháp luật nhà ở khi bán nhà ở cũ thuộc tài
sản công.
Đối với nhà ở cấp I, cấp II, cấp III nhưng đã bị
phá dỡ trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì xác định giá trị còn lại
theo hiện trạng tại thời điểm bố trí ghi trong giấy tờ chứng minh việc bố trí sử
dụng nhà ở này theo quy định của pháp luật nhà ở. Trường hợp trong giấy tờ quy
định tại khoản này có ghi cấp nhà ở nhưng không ghi chất lượng còn lại thì xác
định tỷ lệ chất lượng còn lại bằng 50% giá trị của cấp nhà đó; nếu trong giấy tờ
này không ghi cấp nhà ở thì xác định tỷ lệ chất lượng còn lại bằng 50% giá trị
của nhà ở cấp III.
2. Đối với diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung
trong nhà chung cư hiện hữu đang do Nhà nước quản lý thì chủ đầu tư được miễn
tiền bồi thường về đất.
3. Đối với phần diện tích đất sử dụng chung không
thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này nhưng thuộc phạm vi dự án cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư, kể cả diện tích đất xây dựng công
trình hạ tầng kỹ thuật, giao thông, hạ tầng xã hội và công trình khác nằm ngoài
khuôn viên nhà chung cư, khu chung cư hiện hữu và không thuộc trường hợp giải
quyết theo quy định tại khoản 4 Điều này thì chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng
lại nhà chung cư được giao phần diện tích đất này để thực hiện đầu tư xây dựng
theo quy hoạch và được miễn tiền bồi thường về đất.
4. Đối với phần diện tích đất sử dụng chung quy định
tại khoản 3 Điều này nhưng thuộc trường hợp đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước
đang quản lý theo quy định tại khoản 1 Điều 217 của Luật Đất
đai 2024 thì giải quyết như sau:
a) Nếu phần diện tích đất quy định tại khoản này
không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập theo quy định của pháp luật đất
đai thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao phần diện tích đất này cho chủ
đầu tư để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy hoạch được
phê duyệt; chủ đầu tư dự án này được miễn tiền bồi thường về đất và được miễn
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với phần diện tích đất sử dụng chung này;
b) Nếu phần diện tích đất quy định tại điểm a khoản
này đủ điều kiện về diện tích để tách thành dự án độc lập, riêng biệt theo quy
định của pháp luật đất đai thì thực hiện giao đất, cho thuê đất theo quy định của
pháp luật đất đai để thực hiện dự án độc lập theo quy hoạch được cơ quan có thẩm
quyền phê duyệt.
Điều 35. Bố trí sử dụng căn hộ
chung cư thuộc tài sản công sau khi xây dựng lại
1. Người đang thuê căn hộ chung cư thuộc tài sản
công bị phá dỡ được tiếp tục bố trí thuê căn hộ sau khi xây dựng lại, trừ trường
hợp không có nhu cầu tiếp tục thuê nhà ở.
Diện tích căn hộ được bố trí thuê được căn cứ vào
trường hợp quy định tại khoản 1 hoặc khoản 2 Điều 33 của Nghị định
này để xác định trong hợp đồng thuê nhà ở.
2. Trường hợp người đang thuê căn hộ quy định tại
khoản 1 Điều này không còn nhu cầu tiếp tục thuê nhà ở sau khi xây dựng lại hoặc
đã được bố trí thuê tại địa điểm khác thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được sử dụng
các căn hộ này để bố trí tái định cư cho các đối tượng khác trên địa bàn cấp
huyện nơi có nhà chung cư theo chính sách tái định cư của địa phương; trường hợp
trên địa bàn cấp huyện không có nhu cầu nhận căn hộ tái định cư thì chủ đầu tư
thực hiện bồi thường bằng tiền theo quy định tại điểm c khoản 1
Điều 33 của Nghị định này.
3. Giá thuê căn hộ thuộc tài sản công sau khi xây dựng
lại của các đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này được áp dụng như đối với
giá thuê nhà ở xã hội thuộc tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý
và phát triển nhà ở xã hội; trường hợp Nhà nước bán căn hộ này cho các đối tượng
quy định tại khoản 1 Điều này thì người đang thuê được mua theo quy định về bán
nhà ở cũ thuộc tài sản công theo quy định của pháp luật nhà ở.
Đối với các đối tượng tái định cư khác không phải
là người đang thuê nhà ở quy định tại khoản 1 Điều này thì thực hiện việc cho
thuê, bán nhà ở theo chính sách bồi thường, tái định cư được áp dụng tại địa
phương.
4. Căn cứ điều kiện thực tế của địa phương, Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quyết định mức hỗ trợ thêm một phần kinh phí cho các trường hợp
người thuê căn hộ quy định tại khoản 1 Điều này là người có công với cách mạng
theo pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng, người khuyết tật, hộ gia
đình nghèo, cận nghèo để nộp tiền thuê nhà ở hoặc hỗ trợ thêm tiền mua nhà ở
thuộc tài sản công nếu các đối tượng này có nhu cầu mua nhà ở và đủ điều kiện
được mua nhà ở này theo quy định của pháp luật nhà ở,
5. Việc hỗ trợ thêm kinh phí quy định tại khoản 3
và khoản 4 Điều này phải được xác định trong phương án bồi thường, tái định cư.
Chương V
THỰC HIỆN DỰ ÁN CẢI TẠO,
XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ ĐỐI VỚI TRƯỜNG HỢP QUY GOM
Điều 36. Nguyên tắc quy gom
nhà chung cư
1. Việc quy gom nhà chung cư chỉ được thực hiện khi
các nhà chung cư độc lập trong cùng một khu vực thuộc diện phải phá dỡ nhưng
theo quy hoạch được duyệt, có một số nhà chung cư không được xây dựng lại hoặc
có thể xây dựng lại nhưng không bảo đảm hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án và
chỉ có 01 hoặc 02 địa điểm khu đất có nhà chung cư trong diện quy gom có thể
xây dựng lại được nhà chung cư mới để bố trí đủ căn hộ tái định cư cho các chủ
sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.
2. Việc quy gom nhà chung cư chỉ được thực hiện
theo một trong các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định
này.
Điều 37. Các trường hợp quy
gom nhà chung cư
1. Quy gom một số nhà chung cư độc lập trên cùng địa
bàn cấp phường vào 01 hoặc 02 địa điểm có nhà chung cư thuộc diện quy gom trên
địa bàn cấp phường đó.
2. Trường hợp cùng địa bàn cấp phường không thực hiện
được việc quy gom theo quy định tại khoản 1 Điều này thì thực hiện quy gom một
số nhà chung cư tại các phường lân cận trong cùng địa bàn cấp huyện.
3. Trường hợp trong cùng địa bàn cấp huyện không thực
hiện được việc quy gom theo quy định tại khoản 2 Điều này thì thực hiện quy gom
một số nhà chung cư trên địa bàn cấp huyện lân cận.
4. Trường hợp không thể thực hiện được giải pháp
quy gom theo quy định tại các khoản 1, 2 hoặc khoản 3 Điều này thì Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh tạm ứng kinh phí từ nguồn ngân sách chi thường xuyên của địa
phương để di dời, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho các chủ sở hữu, người sử
dụng tại nhà chung cư này và tổ chức bán đấu giá khu đất có nhà chung cư phải
phá dỡ để hoàn trả tiền cho ngân sách nhà nước. Việc đầu tư xây dựng các công
trình trên khu đất bán đấu giá được thực hiện theo quy hoạch được duyệt.
Trường hợp theo quy hoạch được duyệt, khu đất có
nhà chung cư thuộc diện quy gom phải bố trí các công trình công cộng thì thực
hiện bồi thường, giải tỏa, phá dỡ và thu hồi đất theo quy định của pháp luật về
đất đai để thực hiện theo quy hoạch.
Điều 38. Việc đầu tư dự án cải
tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong trường hợp quy gom
1. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng
lại nhà chung cư trong trường hợp quy gom được thực hiện thông qua một trong
các hình thức quy định tại Điều 16 hoặc Điều 17 hoặc Điều 18 của
Nghị định này và quy định sau đây:
a) Trường hợp nhà đầu tư thỏa thuận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất với tất cả chủ sở hữu của nhà chung cư quy gom theo quy định
tại Điều 16 của Nghị định này thì nhà đầu tư này được cơ
quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư
làm chủ đầu tư dự án đối với phần diện tích đất của tất cả nhà chung cư quy gom
đã thực hiện thỏa thuận;
b) Trường hợp lựa chọn chủ đầu tư theo quy định tại
Điều 17 của Nghị định này mà dự án không đáp ứng lợi nhuận
theo quy định tại khoản 1 Điều 39 của Nghị định này thì
trong chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu
tư dự án phải xác định rõ phần diện tích đất được giao thêm cho chủ đầu tư để đảm
bảo lợi nhuận theo quy định;
c) Trường hợp lựa chọn chủ đầu tư theo quy định tại
Điều 18 của Nghị định này mà dự án không đáp ứng lợi nhuận theo
quy định tại khoản 1 Điều 39 của Nghị định này thì cơ quan
quản lý nhà ở cấp tỉnh lập phương án sử dụng đất quy gom để đảm bảo tỷ lệ lợi
nhuận theo quy định kèm theo hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư để
trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, phê duyệt; nhà đầu tư được lựa chọn
trong quyết định chấp thuận nhà đầu tư hoặc trong quyết định trúng đấu thầu dự
án có sử dụng đất được xác định là chủ đầu tư dự án đối với cả phần diện tích đất
quy gom được giao thêm.
2. Việc chấp thuận hoặc điều chỉnh chủ trương đầu
tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong trường hợp quy gom được thực
hiện theo quy định tại các Điều 10, 11, 12,
13 hoặc Điều 14 của Nghị định này.
3. Việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất (nếu có) để thực hiện dự án đối với trường hợp quy gom nhà
chung cư được thực hiện theo quy định tại Điều 19 của Nghị định
này.
4. Phương án bồi thường, tái định cư cho các chủ sở
hữu, người sử dụng nhà chung cư của dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
trong trường hợp quy gom được thực hiện theo quy định tại Chương IV của Nghị định
này.
Điều 39. Ưu đãi đối với chủ đầu
tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong trường hợp quy gom
1. Trường hợp địa điểm xây dựng lại nhà chung cư
sau khi bố trí tái định cư cho chủ sở hữu, người sử dụng mà vẫn còn diện tích để
kinh doanh bảo đảm lợi nhuận định mức tối thiểu 10% và tối đa 15% tổng mức đầu
tư của dự án do chủ đầu tư đề xuất theo quy định tại điểm b khoản
1 Điều 38 của Nghị định này hoặc do cơ quan quản lý nhà ở lập theo quy định
tại điểm c khoản 1 Điều 38 của Nghị định này thì chủ đầu tư không được giao
thêm phần diện tích đất của nhà chung cư còn lại thuộc diện quy gom; việc lựa
chọn chủ đầu tư để thực hiện dự án tại các diện tích đất còn lại này được căn cứ
vào quy hoạch được duyệt và mục tiêu đầu tư của dự án theo quy định của pháp luật
về đất đai, pháp luật xây dựng và pháp luật có liên quan.
2. Trường hợp tại địa điểm xây dựng lại nhà chung
cư sau khi bố trí tái định cư cho chủ sở hữu, người sử dụng mà còn diện tích để
kinh doanh nhưng không đáp ứng lợi nhuận quy định tại khoản 1 Điều này hoặc
không còn diện tích để kinh doanh thì chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại
nhà chung cư được giao thêm phần diện tích đất của một hoặc một số trong các
nhà chung cư thuộc diện quy gom để kinh doanh theo quy hoạch được duyệt, bảo đảm
lợi nhuận theo quy định tại khoản 1 Điều này.
Đối với diện tích đất còn lại (nếu có) mà chủ đầu
tư dự án không được giao thêm theo quy định tại khoản này thì căn cứ vào quy hoạch
được duyệt và mục tiêu của dự án, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lựa chọn chủ
đầu tư theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật xây dựng và pháp luật có
liên quan để đầu tư xây dựng theo quy hoạch được duyệt.
3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao đất, cho thuê đất và
thực hiện miễn tiền bồi thường về đất, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối
với diện tích được giao cho chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
theo quy định tại điểm b, điểm c khoản 1 Điều 38 của Nghị định
này.
4. Trường hợp sau khi quyết toán dự án mà lợi nhuận
vượt quá lợi nhuận định mức quy định tại khoản 1 Điều này thì chủ đầu tư phải nộp
lại ngân sách nhà nước phần lợi nhuận vượt quá này; trường hợp khoản lợi nhuận
phát sinh cao hơn quy định tại khoản này do điều chỉnh chủ trương đầu tư theo
quy định tại Điều 14 của Nghị định này thì chủ đầu tư chỉ
thực hiện nộp thuế theo quy định đối với phần lợi nhuận vượt quá này.
Chương VI
CƠ CHẾ ƯU ĐÃI ĐỐI VỚI CHỦ
ĐẦU TƯ DỰ ÁN CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ
Điều 40. Cơ chế ưu đãi về tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất
1. Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung
cư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được giao
thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án cải
tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định tại điểm a khoản 1
Điều 63 của Luật Nhà ở; phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được
xác định trong quy hoạch chi tiết do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc trong
văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư dự án.
Trường hợp trong phạm vi của dự án cải tạo, xây dựng
lại nhà chung cư có phần diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê là đất
do cơ quan, tổ chức của Nhà nước đang quản lý theo quy định của pháp luật đất
đai thì chủ đầu tư được miễn tiền bồi thường về đất, miễn tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất đối với phần diện tích này, trừ trường hợp diện tích đất này đủ điều
kiện tách thành dự án độc lập, riêng biệt theo quy định tại điểm
b khoản 4 Điều 34 của Nghị định này.
2. Trường hợp sau khi được lựa chọn mà chủ đầu tư
có nhu cầu điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất so với quy hoạch chi tiết đã được
phê duyệt và được cơ quan có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết
thì chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với phần diện
tích tăng thêm này theo quy định của pháp luật đất đai; việc xác định giá đất,
tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với phần diện tích tăng thêm này được
thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai.
3. Trường hợp theo quy hoạch được duyệt, địa điểm
có nhà chung cư bị phá dỡ vẫn tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư (không bao gồm
trường hợp quy gom) nhưng chủ đầu tư được toàn bộ các chủ sở hữu nhà chung cư
đó đồng ý không tái định cư tại chỗ và chủ đầu tư thống nhất thực hiện bồi thường,
tái định cư tại địa điểm khác hoặc bồi thường bằng tiền cho các chủ sở hữu này
theo phương án bồi thường, tái định cư được phê duyệt theo quy định của Nghị định
này thì chủ đầu tư dự án được hưởng các cơ chế ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất theo quy định tại khoản 1 Điều này.
4. Trường hợp khi Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở
theo quy định về chính sách thanh lý, hóa giá nhà ở trước đây nhưng Nhà nước mới
chỉ thu tiền nhà, chưa thu tiền sử dụng đất của người được thanh lý, hóa giá mà
nhà ở này thuộc diện phải phá dỡ để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cư thì chủ đầu tư dự án được miễn tiền bồi thường về đất, miễn tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất có nhà ở đã thanh lý, hóa giá này.
Điều 41. Cơ chế ưu đãi về kinh
doanh căn hộ, diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại trong dự án cải tạo, xây
dựng lại nhà chung cư
1. Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung
cư được bán các căn hộ thuộc diện quy định tại khoản 2 Điều này theo giá kinh
doanh thương mại mà không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước khi bán các
căn hộ này và không phải thực hiện chuyển đổi công năng sang nhà ở thương mại
theo quy định của pháp luật về nhà ở.
2. Các căn hộ nhà chung cư sau khi xây dựng lại được
bán theo giá kinh doanh thương mại bao gồm:
a) Căn hộ được xây dựng thêm để kinh doanh theo quy
hoạch được duyệt ngoài các căn hộ phải dành để bố trí tái định cư cho các chủ sở
hữu, người sử dụng nhà chung cư theo phương án bồi thường, tái định cư;
b) Căn hộ thuộc diện phải bố trí tái định cư nhưng
chủ sở hữu nhận bồi thường bằng tiền theo phương án bồi thường, tái định cư đã
được phê duyệt, bao gồm cả căn hộ thuộc diện phải bồi thường cho Nhà nước nhưng
Nhà nước không nhận căn hộ tái định cư mà nhận bồi thường bằng tiền theo quy định
tại điểm c khoản 1 Điều 33 của Nghị định này;
c) Căn hộ thuộc diện phải bố trí tái định cư theo
phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt nhưng chủ sở hữu không mua
phần diện tích chênh lệch theo quy định tại khoản 2 Điều 28 của
Nghị định này hoặc trường hợp chủ sở hữu đã được bố trí tái định cư sang địa
điểm khác theo quy định tại khoản 3 Điều 28 của Nghị định này;
3. Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung
cư được kinh doanh đối với phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại và các
công trình xây dựng khác (nếu có) trong phạm vi dự án được miễn tiền bồi thường
về đất, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định tại khoản
1 Điều 40 của Nghị định này.
Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng, góp vốn phần
diện tích quy định tại khoản này gắn với quyền sử dụng đất thì phải thực hiện
nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật đất đai.
4. Đối với phần diện tích kinh
doanh khác quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này mà nằm ngoài phạm vi dự án
được miễn tiền bồi thường về đất, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy
định tại khoản 1 Điều 40 của Nghị định này thì chủ đầu tư dự án phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về
đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.
Chương VII
ĐÓNG GÓP KINH PHÍ ĐỂ XÂY
DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ
Điều 42. Nguyên tắc đóng góp kinh
phí để xây dựng lại nhà chung cư
1. Chủ sở hữu nhà chung cư không thuộc trường hợp
nhà chung cư cũ quy định tại khoản 10 Điều 2 của Luật Nhà ở
phải đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư mới theo quy định tại khoản
2 Điều này.
2. Việc đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung
cư được thực hiện theo nguyên tắc sau đây:
a) Đối với phần diện tích căn hộ trong nhà chung cư
thì các chủ sở hữu nhà chung cư đóng góp kinh phí theo diện tích sử dụng căn hộ
chung cư mới được tái định cư nêu trong phương án bồi thường, tái định cư nhân
(x) giá nhà ở xây dựng mới được tính trên tổng mức đầu tư của dự án do các bên
thỏa thuận tại thời điểm lập phương án bồi thường, tái định cư;
b) Đối với phần diện tích khác không phải là căn hộ
thì các chủ sở hữu đóng góp kinh phí theo nguyên tắc quy định tại điểm a khoản
này để tiếp tục mục tiêu kinh doanh dịch vụ, thương mại theo nội dung chấp thuận
chủ trương đầu tư dự án được phê duyệt.
3. Trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư hoặc phần
diện tích khác không phải căn hộ nếu không đóng góp kinh phí theo quy định tại
khoản 2 Điều này thì được bồi thường theo quy định tại Điều 44
của Nghị định này.
Điều 43. Thời điểm đóng góp và
hình thức đóng góp kinh phí xây dựng lại nhà chung cư
1. Việc đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung
cư quy định tại Điều 42 của Nghị định này được thực hiện
theo tiến độ của dự án hoặc nộp một lần sau khi bàn giao căn hộ như sau:
a) Trường hợp đóng góp theo tiến độ thực hiện dự án
thì các lần đóng góp được áp dụng theo quy định về thanh toán trong mua bán,
thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của
pháp luật kinh doanh bất động sản và phải được nêu cụ thể trong hợp đồng mua
bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng;
b) Trường hợp đóng góp một lần sau khi bàn giao căn
hộ thì chủ sở hữu có trách nhiệm nộp toàn bộ số tiền đóng góp theo thỏa thuận
trong hợp đồng mua bán, thuê mua đã ký kết với chủ đầu tư dự án;
c) Số tiền đóng góp quy định tại khoản này không
bao gồm kinh phí bảo trì nhà chung cư, kinh phí quản lý vận hành nhà ở theo quy
định.
2. Hình thức đóng góp kinh phí quy định tại khoản 1
Điều này được thực hiện theo pháp luật kinh doanh bất động sản.
Đối với kinh phí bảo trì nhà chung cư và kinh phí
quản lý vận hành nhà chung cư thì chủ sở hữu nhà chung cư thực hiện nộp theo
quy định của pháp luật về nhà ở.
Điều 44. Bồi thường quyền sử dụng
đất và giá trị còn lại của căn hộ, diện tích khác trong trường hợp chủ sở hữu
không đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư
1. Quyền sử dụng đất đối với nhà chung cư là quyền
sử dụng chung. Tỷ lệ phần quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu nhà chung cư được
tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư chia cho tổng
diện tích sàn của các căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư theo quy định của
pháp luật đất đai.
2. Trường hợp thuộc diện quy định tại các điểm a, c và điểm d khoản 2 Điều 59 của Luật Nhà ở thì chủ sở
hữu nhà chung cư được bồi thường phần quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân chia
quy định tại khoản 1 Điều này nhân (x) giá đất cụ thể theo quy định của pháp luật
đất đai tại thời điểm lập phương án bồi thường, tái định cư.
3. Trường hợp thuộc diện quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 59 của Luật Nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung
cư được bồi thường theo quy định sau đây:
a) Đối với diện tích đất thì được bồi thường phần
quyền sử dụng đất theo tỷ lệ quy định tại khoản 1 Điều này nhân (x) giá đất cụ
thể tại thời điểm thực hiện bồi thường theo quy định của pháp luật đất đai;
b) Đối với diện tích nhà ở, diện tích khác thì được
bồi thường theo nguyên tắc diện tích sử dụng nhà ở, diện tích khác hiện có nhân
(x) giá nhà ở xây dựng mới do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành còn hiệu lực tại
thời điểm lập phương án bồi thường nhân (x) tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở,
diện tích khác hiện có.
Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở hiện có quy định
tại điểm này được xác định trong phương án bồi thường, tái định cư.
Chương VIII
ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH
Điều 45. Trách nhiệm của các Bộ
ngành liên quan
1. Bộ Xây dựng có các quyền hạn và trách nhiệm sau
đây:
a) Giúp Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ hướng dẫn,
chỉ đạo, đôn đốc các địa phương trong việc triển khai thực hiện các quy định về
cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và quy định của Nghị định này;
b) Hướng dẫn thực hiện các quy định về cải tạo, xây
dựng lại nhà chung cư theo nhiệm vụ được giao quy định trong Luật Nhà ở và Nghị định này;
c) Hướng dẫn cụ thể việc kiểm định, đánh giá chất
lượng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về nhà ở;
d) Chủ trì hoặc phối hợp với các Bộ, ngành có liên
quan thực hiện thanh tra, kiểm tra việc thực hiện các quy định về cải tạo, xây
dựng lại nhà chung cư và xử lý vi phạm theo thẩm quyền hoặc đề nghị cơ quan có
thẩm quyền xử lý các hành vi vi phạm liên quan đến cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cư;
đ) Tổng hợp, báo cáo Thủ tướng Chính phủ theo yêu cầu
định kỳ hoặc đột xuất tình hình thực hiện cải tạo, xây dựng lại các nhà chung
cư trong phạm vi cả nước;
e) Thực hiện các nhiệm vụ khác được giao theo quy định
của Luật Nhà ở, Nghị định này và các nhiệm
vụ khác do Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ giao.
2. Bộ Tài chính có các quyền hạn và trách nhiệm sau
đây:
a) Hướng dẫn việc sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà
nước để thực hiện các nội dung có liên quan đến việc cải tạo, xây dựng nhà
chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và
Nghị định này;
b) Thực hiện các nhiệm vụ khác theo chức năng quản
lý nhà nước được giao có liên quan đến chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cư hoặc các nhiệm vụ khác do Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ giao.
3. Bộ Tài nguyên và Môi trường có các quyền hạn và
trách nhiệm sau đây:
a) Chủ trì hướng dẫn việc xác định giá đất để tính
tiền bồi thường về đất trong dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy
định của Luật Nhà ở và Nghị định này;
b) Chủ trì xây dựng và ban hành theo thẩm quyền hoặc
đề xuất cơ quan có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung các quy định thuộc phạm vi quản
lý nhà nước của Bộ có liên quan đến công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
để đảm bảo thống nhất với quy định của Luật
Nhà ở và Nghị định này;
c) Thực hiện các nhiệm vụ khác theo chức năng quản
lý nhà nước được giao có liên quan đến chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và
Nghị định này hoặc các nhiệm vụ khác do Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ giao.
4. Bộ Kế hoạch và Đầu tư thực hiện các nhiệm vụ về
cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định này và các nhiệm vụ
khác do Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ giao.
5. Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm đầu tư
xây dựng lại các nhà chung cư của lực lượng vũ trang nhân dân để cho thuê theo
quy định của Luật Nhà ở, Nghị định này và
pháp luật có liên quan; phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh triển khai dự án
cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của lực lượng vũ trang nhân dân trên địa
bàn.
6. Các Bộ, ngành có liên quan khác trong phạm vi chức
năng, nhiệm vụ được giao có trách nhiệm ban hành theo thẩm quyền hoặc đề xuất
cơ quan có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung các quy định có liên quan đến việc cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư; chủ trì hoặc phối hợp với Bộ Xây dựng trong việc triển
khai thực hiện các quy định của Luật Nhà ở
và Nghị định này về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Điều 46. Trách nhiệm của địa
phương
1. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh:
a) Tổ chức triển khai, đôn đốc, chỉ đạo thực hiện
việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn bảo đảm đúng tiến độ, tuân
thủ các quy định của Luật Nhà ở, Nghị định
này và pháp luật có liên quan để đảm bảo an toàn tính mạng, tài sản của người
dân tại các nhà chung cư, khu chung cư trên địa bàn;
b) Tổ chức lập, ban hành kế hoạch cải tạo, xây dựng
lại nhà chung cư theo quy định của Nghị định này;
c) Bố trí ngân sách chi thường xuyên để thực hiện
các công việc về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Nghị định
này, bao gồm: việc rà soát, kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư; lập,
thẩm định, phê duyệt quy hoạch; tổ chức lập, phê duyệt, công bố kế hoạch cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư; thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cư đối với nhà chung cư do Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng bằng nguồn
vốn đầu tư công và các nội dung chi ngân sách khác của địa phương theo quy định
của Luật Nhà ở và Nghị định này; tổ chức
di dời, cưỡng chế di dời và bố trí chỗ ở tạm thời theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này.
d) Ban hành theo thẩm quyền các cơ chế, chính sách
cụ thể phù hợp với điều kiện của địa phương để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng
lại nhà chung cư trên địa bàn; đối với các tỉnh, thành phố có cơ chế chính sách
đặc thù thì căn cứ vào cơ chế đặc thù để phân cấp, ủy quyền thực hiện các nhiệm
vụ trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phù hợp với tình hình thực
tế của địa phương;
đ) Thực hiện công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục
pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cho các chủ sở hữu, người sử dụng
nhà chung cư, các cơ quan, tổ chức có liên quan và người dân trên địa bàn để thực
hiện;
e) Tổ chức thanh tra, kiểm tra xử lý các hành vi vi
phạm pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hoặc đề nghị cơ quan có thẩm
quyền xử lý các hành vi vi phạm theo quy định;
g) Thực hiện các nhiệm vụ khác có liên quan đến
chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được Luật Nhà ở, Nghị định này giao hoặc do Thủ tướng
Chính phủ, Chính phủ giao.
2. Trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh:
a) Giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh triển khai, đôn đốc,
chỉ đạo thực hiện các quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa
bàn, bảo đảm đúng tiến độ, tuân thủ các quy định của Luật Nhà ở, Nghị định này và pháp luật có liên
quan;
b) Tham mưu cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành
các văn bản theo thẩm quyền để triển khai thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại
nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở,
Nghị định này;
c) Chủ trì, phối hợp với các cơ quan chức năng của
địa phương thực hiện các nhiệm vụ có liên quan đến việc thực hiện chính sách cải
tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này;
d) Báo cáo Bộ Xây dựng kết quả thực hiện việc cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn theo định kỳ 06 tháng hoặc theo yêu cầu
đột xuất để Bộ Xây dựng tổng hợp, báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ;
đ) Thực hiện các nhiệm vụ khác có liên quan đến
chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được Luật Nhà ở, Nghị định này giao hoặc do Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh giao.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Chủ tịch Ủy
ban nhân dân cấp huyện và thủ trưởng các cơ quan có liên quan của địa phương chịu
trách nhiệm trước pháp luật nếu chậm trễ thực hiện hoặc không thực hiện hoặc thực
hiện không đúng các quy định của Luật Nhà ở,
Nghị định này và các văn bản pháp luật về nhà ở.
Điều 47. Hiệu lực thi hành
1. Nghị định này có hiệu lực thi hành từ ngày 01
tháng 8 năm 2024.
2. Nghị định số 69/2021/NĐ-CP
ngày 15 tháng 7 năm 2021 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hết
hiệu lực kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành.
3. Bãi bỏ Điều 7 của Nghị định số
35/2023/NĐ-CP ngày 20 tháng 6 năm 2023 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một
số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng.
Điều 48. Quy định chuyển tiếp
Quy định chuyển tiếp đối với các chính sách cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại điểm
c khoản 2, khoản 3 Điều 198 của Luật Nhà ở và quy định sau đây:
1. Đối với địa phương đã hoàn thành việc kiểm định,
đánh giá chất lượng toàn bộ nhà chung cư trên địa bàn trước thời điểm Nghị định
này có hiệu lực thi hành thì không phải thực hiện kiểm định, đánh giá lại theo
quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này,
trừ trường hợp nhà chung cư đã kiểm định chưa thuộc diện phá dỡ để xây dựng lại
nhưng sau ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, nhà chung cư này thuộc diện
phải phá dỡ theo quy định tại Điều 59 của Luật Nhà ở thì phải
kiểm định, đánh giá lại để làm cơ sở xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng lại
nhà chung cư theo quy định của Nghị định này.
Đối với các nhà chung cư đã thực hiện kiểm định và
thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại theo quy định tại khoản
2 Điều 59 của Luật Nhà ở nhưng chưa đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại
nhà chung cư thì trong thời hạn không quá 06 tháng, kể từ ngày Nghị định này có
hiệu lực thi hành, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải tổ chức lập, phê duyệt kế hoạch
cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư này theo quy định của Nghị định này.
2. Đối với các địa phương đã
phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trước ngày Nghị định này
có hiệu lực thi hành thì không phải lập, phê duyệt lại kế hoạch theo quy định tại
khoản 1 Điều 5 của Nghị định này, trừ
trường hợp phải điều chỉnh nội dung kế hoạch cho phù hợp với chương trình phát
triển nhà ở mới được phê duyệt hoặc chương trình phát triển nhà ở được điều chỉnh
bổ sung.
Kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh phải tổ chức lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại
nhà chung cư đối với từng dự án cụ thể theo quy định tại Điều 7
và Điều 8 của Nghị định này.
3. Đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo hình thức xây dựng chuyển giao (BT)
thì xử lý chuyển tiếp theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối
tác công tư.
4. Đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ
trương đầu tư hoặc được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc chấp thuận đầu
tư (gọi chung là chấp thuận chủ trương đầu tư) trước ngày Nghị định này có hiệu
lực thi hành thì không phải lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cư để thực hiện dự án theo quy định tại Điều 7 và Điều 8
của Nghị định này.
5. Đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
đã được chấp thuận hoặc điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật
về đầu tư, pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan trước ngày Nghị định
này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện theo nội dung chủ trương đầu tư
đã được chấp thuận; trường hợp điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định tại Điều 14 của Nghị định này thì thực hiện việc điều chỉnh chủ
trương đầu tư theo quy định của Luật Nhà ở
và Nghị định này.
Trường hợp đã nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị chấp thuận,
điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trước
ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng sau ngày Nghị định này có hiệu lực
thi hành, cơ quan có thẩm quyền chưa ban hành văn bản chấp thuận, điều chỉnh chủ
trương đầu tư thì tiếp tục được giải quyết theo quy định tại điểm
b khoản 3 Điều 198 của Luật Nhà ở.
6. Đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp
luật đầu tư, pháp luật nhà ở trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà
thuộc trường hợp phải điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định tại Điều 14 của Nghị định này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện
việc điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này.
7. Đối với dự án cải tạo, xây
dựng lại nhà chung cư đã lựa chọn được chủ đầu tư theo quy định của pháp luật
nhà ở, pháp luật đầu tư trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì không
phải thực hiện lựa chọn lại chủ đầu tư theo quy định của Nghị định này, trừ trường
hợp quy định tại khoản 11 Điều này và trường hợp thuộc diện chấm dứt hoạt động
của dự án theo quy định tại khoản 8 Điều 14 của Nghị định
này.
8. Đối với dự án cải tạo, xây dựng lại khu chung cư
có nhiều phân kỳ đầu tư được phê duyệt và chủ đầu tư đã được cơ quan có thẩm
quyền phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư cho một hoặc một số phân kỳ đầu
tư trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện theo
phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt; đối với các phân kỳ còn lại
của dự án chưa có phương án bồi thường, tái định cư được phê duyệt thì thực hiện
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này.
9. Đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
đã có phương án bồi thường, tái định cư được phê duyệt trước ngày Nghị định này
có hiệu lực thi hành thì các bên tiếp tục thực hiện theo phương án đã được phê
duyệt, trừ trường hợp các bên thống nhất thay đổi phương án bồi thường, tái định
cư theo quy định của Nghị định này.
10. Đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung
cư đã có phương án bồi thường, tái định cư được phê duyệt trước thời điểm Nghị
này có hiệu lực thi hành mà đến ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành có phần
diện tích nhà, đất chưa đưa vào phương án bồi thường, tái định cư thì phải lập
phương án bồi thường, tái định cư bổ sung để xác định việc bồi thường đối với
diện tích nhà, đất này theo quy định của Nghị định này để trình Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh xem xét, phê duyệt.
Trường hợp chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại
nhà chung cư đã thực hiện hỗ trợ bằng tiền cho người sử dụng căn hộ thuộc tài sản
công để di chuyển đi nơi khác theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật
có liên quan tại thời điểm thực hiện hỗ trợ và việc hỗ trợ này được xác định
trong phương án bồi thường, tái định cư được phê duyệt trước ngày Nghị định này
có hiệu lực thi hành thì khi lập phương án bồi thường, tái định cư bổ sung phần
diện tích nhà thuộc tài sản công cho Nhà nước (bao gồm cả phần diện tích nhà sử
dụng chung và phần diện tích căn hộ) theo quy định của Nghị định này mà trong
phương án bồi thường, tái định cư có nội dung Nhà nước thống nhất nhận bồi thường
bằng tiền hoặc kết hợp nhận bồi thường bằng tiền và một phần bồi thường bằng
căn hộ thì chủ đầu tư được khấu trừ phần kinh phí đã thực hiện hỗ trợ tiền nhà
cho người sử dụng căn hộ thuộc tài sản công theo phương án bồi thường, tái định
cư đã được phê duyệt trước đây.
Chủ đầu tư dự án có trách nhiệm báo cáo cụ thể số
kinh phí đã hỗ trợ về tiền nhà thuộc tài sản công cho người sử dụng căn hộ kèm
theo giấy tờ chứng minh việc hỗ trợ này gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để
chủ trì, phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có dự án và cơ quan tài
chính cùng cấp, cơ quan đã phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư trước
đây để xác định số tiền được khấu trừ khi lập phương án bồi thường, tái định cư
bổ sung theo quy định của Nghị định này trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét,
phê duyệt; số tiền phải bồi thường còn lại sau khi được khấu trừ, chủ đầu tư phải
thanh toán cho Nhà nước theo quy định của Nghị định này.
11. Trường hợp đã lựa chọn được chủ đầu tư dự án
trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng quá thời hạn 24 tháng tính
từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, không tính thời gian điều chỉnh quy
hoạch (nếu có) mà chủ đầu tư và các chủ sở hữu nhà chung cư không thực hiện được
việc bồi thường theo phương án bồi thường, tái định cư quy định tại khoản 9 Điều
này hoặc không thỏa thuận lại được phương án bồi thường, tái định cư theo quy định
của Nghị định này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chấm dứt dự án và tổ
chức lựa chọn lại chủ đầu tư theo quy định của Nghị định này.
12. Đối với dự án cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của
pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan trước ngày
Nghị định này có hiệu lực thi hành và chủ đầu tư đã làm thủ tục đề nghị miễn tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất nhưng chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì
thực hiện việc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất đối với phần diện tích đất được giao trong phạm vi dự án đã được cơ quan có
thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, không phải thực hiện thủ tục xác định
giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện
thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật
về đất đai.
13. Trường hợp đề xuất hưởng các cơ chế ưu đãi đầu
tư theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 198 của Luật Nhà ở
thì thực hiện như sau:
a) Chủ đầu tư có văn bản đề nghị gửi cơ quan quản
lý nhà ở cấp tỉnh bao gồm các nội dung: tên, địa chỉ của chủ đầu tư dự án, nội
dung ưu đãi đã được hưởng trước đây, đề xuất hưởng cơ chế ưu đãi đầu tư mới
theo quy định kèm theo 04 bộ hồ sơ pháp lý liên quan đến dự án cải tạo, xây dựng
lại nhà chung cư;
b) Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày nhận
được văn bản của chủ đầu tư dự án kèm theo hồ sơ quy định tại điểm a khoản này,
cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm xem xét, đánh giá về đề xuất hưởng
ưu đãi của chủ đầu tư bảo đảm phù hợp quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này và gửi lấy ý kiến
góp ý của cơ quan chức năng cấp tỉnh gồm: kế hoạch và đầu tư, tài chính, tài
nguyên và môi trường, quy hoạch - kiến trúc (nếu có) và cơ quan thuế cấp tỉnh;
c) Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày nhận
được văn bản đề nghị của cơ quan quản lý nhà ở, các cơ quan được lấy ý kiến quy
định tại điểm b khoản này phải có văn bản trả lời cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh;
d) Trong thời hạn tối đa 10 ngày, kể từ ngày nhận
được góp ý của các cơ quan quy định tại điểm c khoản này, cơ quan quản lý nhà ở
cấp tỉnh lập báo cáo kèm theo ý kiến góp ý của các cơ quan quy định tại điểm b
khoản này đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, chấp thuận;
đ) Trong thời hạn tối đa 10 ngày, kể từ ngày nhận
được báo cáo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh quy định tại điểm d khoản này, Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, chấp thuận việc áp dụng cơ chế ưu đãi theo quy định
tại điểm c khoản 2 Điều 198 của Luật Nhà ở.
|
Nơi nhận:
- Ban Bí thư Trung ương Đảng;
- Thủ tướng, các Phó Thủ tướng Chính phủ;
- Các bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ;
- HĐND, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương;
- Văn phòng Trung ương và các Ban của Đảng;
- Văn phòng Tổng Bí thư;
- Văn phòng Chủ tịch nước;
- Hội đồng Dân tộc và các Ủy ban của Quốc hội;
- Văn phòng Quốc hội;
- Tòa án nhân dân tối cao;
- Viện kiểm sát nhân dân tối cao;
- Kiểm toán nhà nước;
- Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia;
- Ngân hàng Chính sách xã hội;
- Ngân hàng Phát triển Việt Nam;
- Ủy ban trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam;
- Cơ quan trung ương của các đoàn thể;
- VPCP: BTCN, các PCN, Trợ lý TTg, TGĐ Cổng TTĐT,
các Vụ, Cục, đơn vị trực thuộc, Công báo;
- Lưu: VT, CN (2).
|
TM. CHÍNH PHỦ
KT. THỦ TƯỚNG
PHÓ THỦ TƯỚNG
Trần Hồng Hà
|
PHỤ
LỤC
(Kèm theo Nghị định
số 98/2024/NĐ-CP ngày 25 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ)
|
STT
|
Tên mẫu văn bản
|
|
Mẫu số 01
|
Mẫu văn bản đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư
do nhà đầu tư đề xuất
|
|
Mẫu số 02
|
Mẫu Tờ trình đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư
do cơ quan quản lý nhà ở đề xuất
|
|
Mẫu số 03
|
Mẫu văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư
|
|
Mẫu số 04
|
Mẫu văn bản chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu
tư
|
|
Mẫu số 05
|
Mẫu Tờ trình đề nghị chấp thuận nhà đầu tư
|
|
Mẫu số 06
|
Mẫu Quyết định chấp thuận nhà đầu tư
|
|
Mẫu số 07
|
Mẫu văn bản thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất
|
Mẫu
số 01
CỘNG HOÀ XÃ HỘI
CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
-----------------
VĂN BẢN ĐỀ NGHỊ CHẤP THUẬN CHỦ TRƯƠNG ĐẦU TƯ
Kính gửi: Cơ quan quản
lý nhà ở cấp tỉnh/thành phố...
Nhà đầu tư đề nghị thực hiện dự án đầu tư với các nội
dung như sau:
I. NHÀ ĐẦU TƯ
- Tên doanh nghiệp/tổ chức:
................................................................................
Tài liệu về tư cách pháp lý của tổ chức số:
..............; ngày cấp: ..............; cơ quan cấp:
........................................................
Địa chỉ trụ sở:
......................................................................
Mã số thuế (tại Việt Nam - nếu có): .......................................
Điện thoại: ............. Fax: ............ Email:
............ Website (nếu có): ……………………
- Vốn điều lệ: ..........(bằng chữ) đồng và tương
đương ............(bằng chữ) đô la Mỹ (tỷ giá ......... ngày ..... của ....).
- Thông tin về người đại diện theo pháp luật:
Họ tên: .......................... Giới tính:
…………………………
Ngày sinh: .................. Quốc tịch: ……………..
(Tài liệu về tư cách pháp lý của cá nhân) số: .........; ngày cấp
.............; nơi cấp: ...................
Địa chỉ thường trú:
..................................
Chỗ ở hiện tại:
.........................................
Điện thoại: ............. Fax: ............ Email:
............
(Trường hợp là nhà đầu tư nước ngoài thì phải có
thông tin về tổ chức kinh tế dự kiến thành lập gồm: tên tổ chức kinh tế, loại
hình tổ chức kinh tế, vốn điều lệ, tỷ lệ vốn góp của từng nhà đầu tư)
II. THÔNG TIN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1. Tên dự án, địa điểm thực hiện dự án:
1.1. Tên dự án: ………………………………………………………………..
1.2. Địa điểm thực hiện dự án: ………………………………………….
2. Mục tiêu dự án:
3. Quy mô dự án (theo quy hoạch chi tiết của dự án
đã được phê duyệt):
- Diện tích đất xây dựng: .... m2;
- Diện tích sàn xây dựng nhà ở: .... m2;
- Diện tích xây dựng các công trình khác (nếu có):
...m2
- Số tầng cao:...
- Chiều cao công trình: ...
- Mật độ xây dựng: ....
- Hệ số sử dụng đất...
- Loại nhà ở (căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ);
- Số lượng nhà ở: ........ căn;
- Quy mô dân số: ........ người;
- Vị trí dự án thuộc khu vực đô thị:
.......(có/không);
- Dự án thuộc khu vực hạn chế phát triển hoặc nội
đô lịch sử (được xác định trong đồ án quy hoạch đô thị) của đô thị loại đặc biệt:
....... (có/không).
4. Vốn đầu tư và phương án huy động vốn:
4.1. Tổng vốn đầu tư: .........(bằng chữ) đồng và
tương đương ........ (bằng chữ) đô la Mỹ (tỷ giá .......... ngày ……….. của
……..), trong đó:
- Vốn góp của nhà đầu tư:...(bằng chữ) đồng và
tương đương ... (bằng chữ) đô la Mỹ.
- Vốn huy động: .......... (bằng chữ) đồng và tương
đương ... (bằng chữ) đô la Mỹ, trong đó:
+ Vốn vay từ các tổ chức tín dụng:
…………………………………………………………
+ Vốn huy động từ cổ đông, thành viên, từ các chủ
thể khác: ...................
+ Vốn huy động từ nguồn khác (ghi rõ nguồn):
………………………………………..
- Lợi nhuận để lại của nhà đầu tư để tái đầu tư (nếu
có): …………………………
4.2. Nguồn vốn đầu tư:
a) Vốn góp để thực hiện dự án (ghi chi tiết theo từng
nhà đầu tư):
Phương thức góp vốn: ghi giá trị bằng tiền mặt, máy
móc thiết bị, giá trị quyền sử dụng đất, bí quyết công nghệ, ………………………………………….
b) Vốn huy động: ghi rõ số vốn, phương án huy động
(vay từ tổ chức tín dụng/công ty mẹ,...) và tiến độ dự kiến.
c) Lợi nhuận để lại của nhà đầu tư để tái đầu tư (nếu
có): ………………………..
5. Thời hạn hoạt động của dự án:
…………………………………………………….
6. Tiến độ thực hiện dự án: (ghi theo mốc thời điểm
tháng (hoặc quý)/năm. Ví dụ: tháng 01 (hoặc quý I)/2025):
a) Tiến độ góp vốn và huy động các nguồn vốn;
b) Tiến độ thực hiện các mục tiêu hoạt động chủ yếu
của dự án đầu tư;
c) Tiến độ xây dựng cơ bản và đưa công trình vào hoạt
động hoặc khai thác vận hành (nếu có);
d) Sơ bộ phương án phân kỳ đầu tư hoặc phân chia dự
án thành phần (nếu có);
(Trường hợp dự án đầu tư chia thành nhiều giai đoạn
thì phải ghi rõ tiến độ thực hiện từng giai đoạn).
7. Ưu đãi, hỗ trợ đầu tư và điều kiện áp dụng (nếu
có):
III. NHÀ ĐẦU TƯ CAM KẾT
1. Chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính hợp
pháp, chính xác, trung thực của hồ sơ và các văn bản gửi cơ quan nhà nước có thẩm
quyền.
2. Tuân thủ quy định của pháp luật Việt Nam và Quyết
định chấp thuận chủ trương đầu tư/Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
3. Cam kết chịu mọi chi phí, rủi ro nếu dự án không
được chấp thuận.
4. Đối với nhà đầu tư là công dân Việt Nam đồng thời
có quốc tịch nước ngoài: Trường hợp lựa chọn áp dụng điều kiện tiếp cận thị trường
và thủ tục đầu tư như quy định đối với nhà đầu tư trong nước, thì từ bỏ tất cả
các quyền và lợi ích của nhà đầu tư nước ngoài theo pháp luật trong nước hoặc
theo bất kỳ điều ước quốc tế nào có thể áp dụng đối với nhà đầu tư đó.
IV. HỒ SƠ KÈM THEO
1. Đề xuất dự án đầu tư hoặc báo cáo nghiên cứu tiền
khả thi dự án;
2. Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã thống
nhất với chủ sở hữu nhà chung cư;
3. Văn bản thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
(nếu có);
4. Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, báo cáo
tài chính 02 năm gần nhất;
5. Các hồ sơ liên quan khác (nếu có).
|
|
........,
ngày........tháng........năm......
NHÀ ĐẦU TƯ
(Ký, ghi rõ họ tên, chức danh và đóng dấu (nếu có))
|
Mẫu
số 02
|
SỞ XÂY DỰNG
TỈNH/THÀNH PHỐ……
-------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI
CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số: …...
|
……., ngày … tháng
… năm ……
|
TỜ TRÌNH
Đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cải
tạo, xây dựng lại nhà chung cư
1. Tên dự án (nếu có): …………………………………………………
2. Mục tiêu dự án: ………………………………………………………..
3. Địa điểm thực hiện dự án: ………………………………………….
4. Dự kiến hình thức lựa chọn nhà đầu tư:
5. Quy mô dự án (theo quy hoạch chi tiết của dự án
đã được phê duyệt):
- Diện tích đất xây dựng:.... m2;
- Diện tích sàn xây dựng nhà ở:.... m2;
- Diện tích công trình xây dựng khác (nếu có):....
m2;
- Số tầng cao:..
- Chiều cao công trình: ...
- Mật độ xây dựng: ...
- Hệ số sử dụng đất...
- Loại nhà ở (căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ);
- Số lượng nhà ở: ............. căn;
- Quy mô dân số: .......... người;
- Vị trí dự án thuộc khu vực đô thị:
......(có/không);
- Dự án thuộc khu vực hạn chế phát triển hoặc nội
đô lịch sử (được xác định trong đồ án quy hoạch đô thị) của đô thị loại đặc biệt:
....(có/không).
6. Tổng vốn đầu tư dự kiến: (tổng vốn bằng VNĐ)
………………………
7. Thời hạn hoạt động của dự án:
……………………………………………….
8. Tiến độ thực hiện dự án (ghi theo mốc thời điểm
tháng (hoặc quý)/năm. Ví dụ: tháng 01 (hoặc quý I)/2025):
a) Tiến độ góp vốn và huy động các nguồn vốn (nếu
có);
b) Tiến độ thực hiện các mục tiêu hoạt động chủ yếu
của dự án;
c) Tiến độ xây dựng cơ bản và đưa công trình vào hoạt
động hoặc khai thác vận hành (nếu có);
d) Sơ bộ phương án phân kỳ đầu tư hoặc phân chia dự
án thành phần (nếu có);
(Trường hợp dự án chia thành nhiều giai đoạn thì phải
ghi rõ tiến độ thực hiện từng giai đoạn).
9. Ưu đãi, hỗ trợ đầu tư và điều kiện áp dụng (nếu
có):
10. Hồ sơ kèm theo
a) Đề xuất dự án đầu tư;
b) Các hồ sơ liên quan khác (nếu có).
|
|
GIÁM ĐỐC
(Ký, ghi rõ họ tên, chức danh và đóng dấu)
|
Mẫu
số 03
|
ỦY BAN NHÂN DÂN
TỈNH/THÀNH PHỐ……..
-------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI
CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số: …./QĐ-....
|
……., ngày … tháng
… năm ……
|
CHẤP THUẬN CHỦ TRƯƠNG ĐẦU TƯ1
(Cấp lần đầu: ngày
........ tháng .... năm .......)
ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH/THÀNH
PHỐ ...
Căn cứ Luật Nhà
ở số 27/2023/QH15 ngày 27 tháng 11 năm 2023;
Căn cứ Nghị định số ...... của Chính phủ quy định
chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải
tạo, xây dựng lại nhà chung cư;
Căn cứ .... quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền
hạn và tổ chức bộ máy của...;
Căn cứ văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư và
hồ sơ kèm theo do .......... nộp ngày ….. và hồ sơ bổ sung nộp ngày....
(nếu có) và ý kiến của các cơ quan liên quan;
Xét đề nghị của Sở Xây dựng tại công văn số …….
ngày…. tháng …. năm…… của …..
QUYẾT ĐỊNH:
Điều 1. Chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cải
tạo, xây dựng lại nhà chung cư……...... với các nội dung sau đây:
1. Tên chủ đầu tư hoặc dự kiến hình thức lựa chọn
nhà đầu tư (đối với trường hợp lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án theo hình thức
đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư)
Trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời
chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án thì phải nêu rõ thông tin của chủ đầu
tư nêu trong văn bản đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư.
2. Tên dự án, địa điểm thực hiện dự án:
……………………………………..
3. Mục tiêu dự án:
......................................................................
4. Phạm vi, quy mô dự án:
5. Cơ cấu sản phẩm nhà ở trong dự án (số lượng nhà ở
tái định cư cho các chủ sở hữu nhà chung cư, số lượng nhà ở hoặc phần diện tích
khác được kinh doanh thương mại):
6. Vốn đầu tư của dự án (sơ bộ tổng chi phí thực hiện
dự án, nếu có): …….……………
- Vốn góp của nhà đầu tư:...(bằng chữ) đồng và
tương đương ... (bằng chữ) đô la Mỹ (tỷ giá ……… ngày ......... của ......).
- Vốn huy động: …………… (bằng chữ) đồng và tương
đương ... (bằng chữ) đô la Mỹ.
- Lợi nhuận để lại của nhà đầu tư để tái đầu tư (nếu
có): .................................................
7. Thời hạn hoạt động của dự án:
8. Tiến độ thực hiện dự án:
- Tiến độ góp vốn và tiến độ dự kiến huy động các
nguồn vốn;
- Tiến độ xây dựng cơ bản và đưa công trình vào hoạt
động hoặc khai thác vận hành (nếu có);
- Tiến độ bàn giao nhà ở cho người tái định cư;
- Sơ bộ phương án phân kỳ đầu tư hoặc phân chia dự
án thành phần (nếu có);
(Trường hợp dự án đầu tư chia thành nhiều giai đoạn
thì phải ghi rõ tiến độ thực hiện từng giai đoạn)
9. Công nghệ áp dụng (nếu có): ……………………………………………………
10. Ưu đãi, hỗ trợ đầu tư và điều kiện áp dụng (nếu
có):
Ghi rõ hình thức ưu đãi, hỗ trợ đầu tư và căn cứ,
điều kiện áp dụng (nếu có).
11. Các điều kiện khác để thực hiện dự án đầu tư (nếu
có): ……………
Điều 2. Tổ chức thực hiện
1. Trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân có
liên quan trong việc triển khai thực hiện dự án đầu tư, trong đó nêu rõ trách
nhiệm đầu tư, tiến độ thực hiện đầu tư, xây dựng và bàn giao phần hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án
a) .................................................................................................
b)
.................................................................................................
2. Giao …………… tổ chức đấu thầu chịu trách nhiệm về
tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư để thực hiện theo quy định của pháp luật về
đấu thầu, pháp luật xã hội hóa, pháp luật chuyên ngành (đối với trường hợp lựa
chọn nhà đầu tư dự án thông qua hình thức đấu thầu).
Điều 3. Điều khoản thi hành
1. Thời điểm có hiệu lực của Văn bản chấp thuận chủ
trương đầu tư: ……………
2. …...... (tên cơ quan, tổ chức kinh tế, cá nhân)
chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này.
3. Quyết định này được gửi cho …………… (tên cơ quan,
tổ chức kinh tế, cá nhân nộp hồ sơ) và một bản được lưu tại …………… (tên cơ quan
chấp thuận chủ trương đầu tư).
|
Nơi nhận:
- Như Điều 3;
- Các cơ quan tham gia thẩm định;
- Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh;
- UBND địa phương nơi thực hiện dự án;
- Lưu: VT,...
|
CHỦ TỊCH
(Ký tên/đóng dấu)
|
____________________
1 Trường hợp chấp thuận chủ trương đầu
tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư thì tên văn bản là: chấp thuận
chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư.
Mẫu
số 04
|
ỦY BAN NHÂN DÂN
TỈNH/THÀNH PHỐ…….
-------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI
CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số: …./QĐ-....
|
……., ngày … tháng
… năm ……
|
CHẤP THUẬN ĐIỀU CHỈNH CHỦ TRƯƠNG ĐẦU TƯ1
(Cấp lần đầu: ngày….
tháng …. năm……)
(Điều chỉnh lần thứ
...: ngày...tháng...năm….)
ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH/THÀNH
PHỐ....
Căn cứ Luật Nhà
ở số 27/2023/QH15 ngày 27 tháng 11 năm 2023;
Căn cứ Nghị định số ...... của Chính phủ quy định
chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải
tạo, xây dựng lại nhà chung cư;
Căn cứ .... quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền
hạn và tổ chức bộ máy của...;
Căn cứ Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư
hoặc Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư số
……. ngày…. tháng …. năm……;
Căn cứ văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư
và hồ sơ kèm theo do .......... nộp ngày ….. và hồ sơ bổ sung nộp
ngày.... (nếu có) và ý kiến của các cơ quan liên quan;
Xét đề nghị của Sở Xây dựng tại công văn số …….
ngày…. tháng …. năm…… của ……… .
QUYẾT ĐỊNH:
Điều 1. Chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu
tư của dự án .......... (tên dự án) đã được chấp thuận tại Văn bản chấp thuận
chủ trương đầu tư/văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà
đầu tư/văn bản chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư (nếu có) số ……. do …….
(tên cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư) chấp thuận ngày ……. với những nội
dung điều chỉnh như sau:
1. Nội dung điều chỉnh thứ nhất:
Nội dung ........ quy định tại Điều ...... Văn bản
chấp thuận chủ trương đầu tư/ Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp
thuận nhà đầu tư/ Văn bản chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư (nếu có) số
.......... ngày ......... được điều chỉnh như sau:
“Điều ...........:
…………………………………….”.
2. Nội dung điều chỉnh thứ hai:
Nội dung ........ quy định tại Điều ...... Văn bản
chấp thuận chủ trương đầu tư/ Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp
thuận nhà đầu tư/ Văn bản chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư (nếu có) số
.......... ngày ......... được điều chỉnh như sau:
“Điều .........:
……………………………………..”.
Điều 2. Tổ chức thực hiện
Trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên
quan trong việc triển khai thực hiện dự án đầu tư:
1
.................................................................................................
2
.................................................................................................
Điều 3. Điều khoản thi hành
1. Văn bản chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư
này có hiệu lực kể từ ngày ..... và là một bộ phận không tách rời của Văn bản
chấp thuận chủ trương đầu tư/Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp
thuận nhà đầu tư số ........... do ….. (tên cơ quan cấp) cấp lần đầu ngày ...
tháng ... năm... và các Văn bản chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư số
.........., điều chỉnh lần thứ ...... ngày .... (nếu có).
2. ...... (Tên cơ quan, tổ chức kinh tế, cá nhân)
chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này.
3. Quyết định này được gửi cho …………… (tên cơ quan,
tổ chức kinh tế, cá nhân nộp hồ sơ) và một bản được lưu tại …………… (tên cơ quan
chấp thuận chủ trương đầu tư).
|
Nơi nhận:
- Như Điều 3;
- Các cơ quan tham gia thẩm định;
- Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh;
- UBND địa phương nơi thực hiện dự án;
- Lưu: VT,...
|
CHỦ TỊCH
(Ký tên/đóng dấu)
|
____________________
1 Trường hợp điều chỉnh chấp thuận chủ
trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư thì tên văn bản
là: chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư.
Mẫu
số 05
|
SỞ XÂY DỰNG
TỈNH/THÀNH PHỐ……
-------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI
CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số: ……...
|
……., ngày … tháng
… năm ……
|
TỜ TRÌNH
Đề nghị chấp thuận nhà đầu tư
Kính gửi: Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh/thành phố...
Căn cứ Luật Nhà
ở số 27/2023/QH15 ngày 27 tháng 11 năm 2023;
Căn cứ Nghị định số ......... của Chính phủ quy
định chi tiết một số điều của Luật Nhà
ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;
Căn cứ Văn bản số...chấp thuận chủ trương đầu tư
dự án...;
Căn cứ kết quả tổ chức đánh giá hồ sơ mời quan
tâm đối với nhà đầu tư đăng ký thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cư...;
Sở Xây dựng tỉnh/thành phố... đề nghị Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh/thành phố chấp thuận với các nội dung như sau:
I. THÔNG TIN VỀ NHÀ ĐẦU TƯ
Tên doanh nghiệp/tổ chức:
.................................................(Tài liệu về tư cách pháp lý của
tổ chức) số: ..............; ngày cấp: ..............; cơ quan cấp:
.........................
Địa chỉ trụ sở:
......................................................................
Mã số thuế (tại Việt Nam - nếu có):
.......................................
Điện thoại: ............. Fax: ............ Email:
............ Website (nếu có): ………………………….
(Trường hợp là nhà đầu tư nước ngoài thì phải có
thông tin về tổ chức kinh tế dự kiến thành lập gồm: tên tổ chức kinh tế, loại
hình tổ chức kinh tế, vốn điều lệ, tỷ lệ vốn góp của từng nhà đầu tư)
II. THÔNG TIN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ (đã được chấp
thuận chủ trương đầu tư)
1. Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đã cấp số
........../QĐ ........ngày ..........
2. Nội dung dự án theo văn bản chấp thuận chủ
trương đầu tư:
……………………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………………
III. NHÀ ĐẦU TƯ CAM KẾT
1. ............ (tên nhà đầu tư) cam kết thực hiện
dự án đã được .............. (cơ quan chấp thuận chủ trương) chấp thuận chủ
trương đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại văn bản số
...../QĐ.... ngày .............. theo đúng tiến độ đã được quy định và đáp ứng
các điều kiện sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, nhà ở, xây dựng,
kinh doanh bất động sản, điều kiện đầu tư kinh doanh (nếu có) và điều kiện khác
theo quy định của pháp luật liên quan.
2. Chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính hợp
pháp, chính xác, trung thực của hồ sơ và các văn bản gửi cơ quan nhà nước có thẩm
quyền.
3. Cam kết chịu mọi chi phí, rủi ro nếu dự án không
được chấp thuận.
IV. HỒ SƠ KÈM THEO
- Hồ sơ mời quan tâm;
- Kết quả tổ chức đánh giá hồ sơ mời quan tâm;
- Các tài liệu liên quan khác trong quá trình tổ chức,
đánh giá hồ sơ mời quan tâm (nếu có).
|
|
GIÁM ĐỐC
(Ký, ghi rõ họ tên, chức danh và đóng dấu)
|
Mẫu
số 06
|
ỦY BAN NHÂN DÂN
TỈNH/THÀNH PHỐ……
-------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI
CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số: …./QĐ-....
|
……., ngày … tháng
… năm ……
|
QUYẾT ĐỊNH CHẤP THUẬN NHÀ ĐẦU TƯ
(Cấp lần đầu: ngày
….. tháng.... năm...)
ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH/THÀNH
PHỐ...
Căn cứ Luật Nhà
ở số 27/2023/QH15 ngày 27 tháng 11 năm 2023;
Căn cứ Nghị định số ..... của Chính phủ về cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư;
Căn cứ .... quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền
hạn và tổ chức bộ máy của...;
Căn cứ Văn bản số... chấp thuận chủ trương đầu
tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư...;
Căn cứ kết quả tổ chức đánh giá hồ sơ mời quan
tâm đối với nhà đầu tư đăng ký thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cư...;
Xét Tờ trình số ..... ngày ..... tháng … năm
….. của Sở Xây dựng tỉnh/thành phố...
QUYẾT ĐỊNH:
Chấp thuận .............. (tên Nhà đầu tư) là nhà đầu
tư thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư .............(tên dự án)
đã được chấp thuận chủ trương đầu tư tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư số
..............ngày .............. của .............. (cơ quan chấp thuận chủ
trương đầu tư) với nội dung như sau:
Điều 1. Thông tin về Nhà đầu tư thực hiện dự
án
Tên doanh nghiệp/tổ chức:
................................................................................
....(Tài liệu về tư cách pháp lý của tổ chức)1
số: ..............; ngày cấp: ..............; cơ quan cấp:
............................
Mã số thuế (tại Việt Nam - nếu có):
.......................................
Địa chỉ trụ sở:
......................................................................
Điện thoại: ............. Fax: ............ Email:
............ Website (nếu có):………..
Điều 2. Thông tin về dự án đầu tư theo kết quả tổ
chức đánh giá hồ sơ mời quan tâm
1. Vốn đầu tư của dự án (sơ bộ tổng chi phí thực hiện
dự án, nếu có):
- Vốn góp của nhà đầu tư:...(bằng chữ) đồng và
tương đương ... (bằng chữ) đô la Mỹ (tỷ giá ...........ngày ........ của .........).
- Vốn huy động: ............. (bằng chữ) đồng và
tương đương ... (bằng chữ) đô la Mỹ.
- Lợi nhuận để lại của nhà đầu tư để tái đầu tư (nếu
có): ............................
2. Tiến độ thực hiện dự án:
a) Tiến độ góp vốn và huy động các nguồn vốn: ............................
- Vốn góp (Tiến độ, tỷ lệ và phương thức góp vốn -
ghi chi tiết theo từng nhà đầu tư):
(*): Phương thức góp vốn: ghi giá trị bằng tiền mặt,
máy móc thiết bị, giá trị quyền sử dụng đất, bí quyết công nghệ,
..........................................
- Vốn huy động (dự kiến):
........................................................
b) Tiến độ xây dựng cơ bản và đưa công trình vào hoạt
động hoặc khai thác vận hành (nếu có);
c) Tiến độ bàn giao nhà ở;
d) Sơ bộ phương án phân kỳ đầu tư hoặc phân chia dự
án thành phần (nếu có)
(Trường hợp dự án đầu tư chia thành nhiều giai đoạn
thì phải ghi rõ tiến độ thực hiện từng giai đoạn)
Điều 3. Thời hạn hoạt động của dự án:
Điều 4. Quyết định này được cấp cho
.............. (tên nhà đầu tư); một bản gửi Bộ Xây dựng; một bản gửi
.............. (tên cơ quan tổ chức đấu thầu) và một bản được lưu tại
.............. (tên cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh).
|
Nơi nhận:
- Như Điều 4;
- Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh;
- UBND địa phương nơi thực hiện dự án;
- Lưu: VT,...
|
CHỦ TỊCH
(Ký, ghi rõ họ tên, chức danh và đóng dấu)
|
____________________
1 Là một trong các loại giấy tờ sau: Quyết
định thành lập, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, tài liệu tương đương
khác.
Mẫu
số 07
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ
NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
----------------
ngày ….. tháng
.... năm....
VĂN BẢN THỎA THUẬN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Số..../....
Căn cứ Luật Nhà
ở số 27/2023/QH15 ngày 27 tháng 11 năm 2023;
Căn cứ Nghị định số ........... của Chính phủ về
cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;
Tôi (chủ sở hữu nhà chung cư tái định cư) thống
nhất thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp (nhà đầu tư được
lựa chọn) để thực hiện dự án, cụ thể như sau:
Hai bên chúng tôi gồm:
I. BÊN CHUYỂN NHƯỢNG
- Tên: .......... là chủ sở hữu căn hộ số....địa chỉ
tại....theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở số....được cấp tại...;
- Căn cước công dân số...cấp ngày...tại...
(Trường hợp chủ sở hữu là tổ chức thì điền đầy đủ
thông tin của tổ chức theo Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp)
II. BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG
- Tên tổ chức: ……………………………………………………………………………
- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy chứng
nhận đăng ký đầu tư số: ........
- Người đại diện theo pháp luật: …………… Chức vụ:
.....................
(Trường hợp là người đại diện theo ủy quyền thì ghi
theo giấy ủy quyền (văn bản ủy quyền) số ............ (nếu có). Thẻ căn cước
công dân (hộ chiếu) số: ................. cấp ngày: ..../........./.......,
tại ...................)
- Địa chỉ: ……………………………………………………………………….
- Điện thoại liên hệ: ................... Fax:
……………………………
- Số tài khoản: ............ tại Ngân hàng:
…………………………..
- Mã số thuế: …………………………………………………………………..
Hai bên đồng ý thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất theo các thỏa thuận sau đây:
Điều 1. Thông tin về căn hộ hoặc phần diện tích
khác thực hiện chuyển nhượng
- Nội dung trong giấy tờ chứng minh quyền sở hữu
nhà ở, quyền sử dụng đất ở;
- Thông tin về thế chấp (nếu có).
Điều 2. Thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
Tôi thống nhất chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở,
quyền sử dụng đất ở (Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất số:....) của mình tại
căn hộ số .... địa chỉ tại .... để Công ty (nhà đầu tư được lựa chọn) thực hiện
dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Công ty ... có trách nhiệm làm thủ tục để được phê
duyệt chủ trương đầu tư dự án và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư và bố trí chỗ ở tạm thời theo đúng như thỏa thuận trong đề xuất phương án bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư đã được thống nhất (kèm theo văn bản này là đề xuất
phương án bồi thường).
Điều 3. Quyền và trách nhiệm của các bên
1. Quyền và trách nhiệm của bên chuyển nhượng
a) Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng làm thủ tục chấp
thuận chủ trương đầu tư và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
và bố trí chỗ ở tạm thời theo đúng như thỏa thuận tại Điều 2 của văn bản này;
b) Không được bán, cho thuê mua, thế chấp nhà ở cho
người khác trước khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở tái định cư cho chủ đầu tư dự
án;
c) Cung cấp bản sao có công chứng, chứng thực giấy
tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở cho chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật
nhà ở;
d) Quyền và trách nhiệm khác do các bên thỏa thuận (nếu
có):
2. Quyền và trách nhiệm của bên nhận chuyển nhượng
a) Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy
đủ, trung thực về quyền sử dụng đất chuyển nhượng;
b) Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp bản sao có
công chứng, chứng thực giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở;
c) Quyền và trách nhiệm khác do các bên thỏa thuận
(nếu có):
Điều 4. Hiệu lực của văn bản thỏa thuận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất
Văn bản này có 04 bản chính do chủ sở hữu nhà chung
cư và Công ty ... mỗi bên giữ 02 bản và văn bản sẽ hết hiệu lực khi các bên ký
kết hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê nhà ở theo quy định của pháp luật.
|
BÊN CHUYỂN NHƯỢNG
(Ký, ghi rõ họ tên)
|
BÊN NHẬN CHUYỂN
NHƯỢNG
(Ký, ghi rõ họ tên, đóng dấu
và ghi chức vụ người ký)
|