|
TỔNG CỤC THUẾ
CỤC THUẾ TP HÀ NỘI
-------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA
VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số: 81107/CT-TTHT
V/v hướng
dẫn khai thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản
|
Hà Nội, ngày 19 tháng 12 năm 2017
|
Kính gửi: Ông Chu Quang Minh
(Đ/c: 34
Láng Hạ - Đống Đa - Hà Nội)
MST:
5000335911
Trả lời công văn không số đề ngày 05/12/2017 của Ông
Chu Quang Minh hỏi về chính sách thuế TNCN, Cục Thuế TP Hà Nội có ý kiến như
sau:
- Căn cứ Điều 3 Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày
15/08/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân, Luật
sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy
định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung
một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân hướng dẫn về các thu nhập được miễn
thuế TNCN:
"1. Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân,
Điều 4 của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm:
...b) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng
đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở,
quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
b.1) Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở được miễn thuế theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này phải đồng thời đáp ứng
các điều kiện sau:
b.1.1) Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc
quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình
xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể
như sau:
b.1.1.1) Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng
đất ở căn cứ vào Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
b.1.1.2) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng
thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được
miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền
sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.
b.1.1.3) Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu
nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở
riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ
chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ
có nhà ở, đất ở riêng không được
miễn thuế.
...b.1.3) Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.
Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn
thuế cho phần chuyển nhượng đó.
b.2) Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân
chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không
đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản
lý thuế
b.3) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở; công trình xây dựng
hình thành trong tương lai không thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân
theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này.
...2. Thủ tục, hồ sơ miễn thuế đối với các trường hợp miễn thuế nêu tại điểm
a, b, c, d, đ, khoản 1, Điều này được thực hiện theo văn bản
hướng dẫn về quản lý thuế.”
- Căn cứ Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/06/2015 của
Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện thuế GTGT, thuế TNCN đối với cá nhân cư trú có
hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về
thuế TNCN quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế số
71/2014/QH13 và Nghị định số 12/2015/NĐ-CP
ngày 12/02/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật sửa
đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều
các Nghị định về thuế.
+ Tại khoản 1 Điều 12 sửa đổi, bổ sung tiết b.1.2 điểm
b khoản 1 Điều 3 Thông tư số 111/2013/TT-BTC như sau:
b.1.2) Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời
điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở
là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Riêng trường hợp được
cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật
về đất đai thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được
tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại, cấp đổi”
+ Tại khoản 4 Điều 21 sửa đổi, bổ sung tiết b.1 điểm b khoản 3 Điều 16 Thông tư số
156/2013/TT-BTC như sau:
“b.1) Hồ sơ khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động
sản bao gồm:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông
tư số 92/2015/TT-BTC
- Bản chụp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ
chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu
các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó. Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở,
công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì nộp bản sao hợp đồng mua bán
nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai ký với chủ dự án cấp I, cấp II hoặc sàn giao dịch của chủ dự
án; hoặc bản sao hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, căn hộ kỹ trước thời điểm có hiệu lực
của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 26/3/2010 của Chính phủ quy định chi tiết
thi hành Luật nhà ở.
- Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua
bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành
trong tương lai thì nộp Hợp đồng chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình
thành trong tương lai đã được công chứng; hoặc Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để có quyền mua nhà, nền nhà, căn hộ đã được
công chứng. Nếu chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình
thành trong tương lai từ lần thứ hai trở đi thì các bên phải xuất trình thêm hợp đồng
chuyển nhượng lần trước liền kề. Trường hợp
ủy quyền bất động sản thì nộp Hợp đồng ủy quyền bất động sản.
- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế theo
hướng dẫn tại điểm b.2, khoản này (trong trường
hợp chuyển nhượng bất động sản được miễn thuế thu nhập cá nhân).
- Các tài liệu làm căn cứ chứng minh việc góp vốn theo quy định của
pháp luật (trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản do góp vốn vào doanh nghiệp thuộc diện
tạm thời chưa thu thuế thu nhập cá nhân).
Cơ quan thuế thông báo số thuế phải nộp theo mẫu số
03/TBT-BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC cho cá nhân.”
+ Tại khoản 5 Điều 21 sửa đổi, bổ sung điểm c và điểm
d khoản 3 Điều 16 Thông tư số 156/2013/TT-BTC như sau:
“c) Nơi nộp hồ sơ khai thuế
Cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhượng
bất động sản tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục Thuế nơi có bất động sản
chuyển nhượng. Trường hợp ở địa
phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có bất động sản
chuyển nhượng.
Trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà ở hình thành
trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì khai thuế,
nộp thuế thu nhập cá nhân tại Chi cục Thuế địa phương nơi có nhà ở hình thành
trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hoặc tổ chức,
cá nhân được cơ quan thuế ủy nhiệm thu.
d) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế
thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là 10 (mười) ngày kể từ thời
điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của
pháp luật.
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là
người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng bất
động sản. Trường hợp cá nhân nhận chuyển
nhượng nhà hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây
dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.”
- Căn cứ khoản 3 Điều 16 Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày
6/11/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế,
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của. Luật Quản lý thuế và Nghị định số
83/2013/NĐ-CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ hướng dẫn về khai thuế TNCN từ chuyển
nhượng bất động sản;
“3. Khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động
sản
a) Nguyên tắc khai thuế
a.1) Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thực hiện
khai thuế theo từng lần phát
sinh, kể cả trường hợp được miễn thuế.
...b) Hồ sơ khai thuế và hồ sơ miễn thuế:
...b.2) Hồ sơ miễn thuế đối với chuyển nhượng bất động sản:
...b.2.5) Đối với trường hợp cá nhân chuyển nhượng chỉ
có duy nhất một nhà
ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định thì
cá nhân chuyển nhượng nộp hồ sơ khai thuế theo hướng dẫn tại điểm b.1 khoản này. Trên Tờ khai cá nhân tự
khai thu nhập được miễn
thuế và ghi rõ được miễn thuế
thu nhập cá nhân theo quy định đối với nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất và chịu
trách nhiệm trước pháp luật về việc khai có duy nhất một nhà ở; quyền sử dụng đất ở tại
Việt Nam.”
Căn cứ các quy định trên, Cục Thuế TP Hà Nội hướng dẫn
về nguyên tắc như
sau:
- Cá nhân được miễn thuế TNCN đối với thu nhập từ
chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá
nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có
duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam và thỏa mãn các điều kiện quy
định tại tiết b khoản 1 Điều 3 Thông tư số 111/2013/TT-BTC và khoản 1 Điều 12
Thông tư số 92/2015/TT-BTC nêu trên.
- Khi chuyển nhượng bất động sản, cá nhân phải khai
thuế TNCN theo từng lần phát sinh đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
kể cả trường hợp được miễn thuế TNCN, hồ sơ khai thuế đối với thu nhập từ chuyển
nhượng bất động sản quy định tại khoản 4 Điều 21 Thông tư số 92/2015/TT-BTC nêu
trên. Để được miễn thuế TNCN khi
chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất, cá nhân khai vào tờ khai chuyển nhượng bất
động sản (mẫu 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC) theo
quy định tại khoản 3 Điều 16 Thông tư số 156/2013/TT-BTC nêu trên.
- Cá nhân lựa chọn việc khai miễn thuế TNCN để được
hưởng miễn thuế TNCN, trường hợp cá nhân lựa chọn không khai miễn thuế TNCN thì
phải nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định.
Trường hợp còn vướng mắc, đề nghị Ông Chu Quang Minh
cung cấp hồ sơ cụ thể và liên hệ với Chi cục Thuế nơi có đất chuyển nhượng để
được hướng dẫn.
Cục Thuế TP Hà Nội trả lời để cá nhân ông Chu Quang
Minh được biết và
thực hiện./.
|
Nơi nhận:
- Như
trên;
- CCT Bắc Từ Liêm;
- Phòng KTNB;
- Phòng Pháp
chế;
- Lưu: VT, TTHT(2).
|
KT. CỤC TRƯỞNG
PHÓ CỤC TRƯỞNG
Mai Sơn
|