|
BỘ TÀI CHÍNH
TỔNG CỤC THUẾ
-------
|
CỘNG HÒA XÃ
HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số: 798/TCT-CS
V/v: hóa đơn
|
Hà Nội, ngày
13 tháng 3 năm 2019
|
Kính gửi: Cục
Thuế thành phố Hà Nội.
Tổng cục Thuế nhận được công văn số
64757/CT-TTHT ngày 21/9/2018 của Cục Thuế thành phố Hà Nội về việc khấu trừ thuế
GTGT. Về vấn đề này, Tổng cục Thuế có ý kiến như sau:
Căn cứ Khoản
2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát
triển và quản lý nhà ở xã hội quy định như sau:
“Điều 5. Quỹ đất để phát triển
nhà ở xã hội đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát
triển đô thị
1. Chủ đầu tư dự án phát triển
nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện
tích đất (bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng - chuyển
giao (BT) và hình thức xây dựng - kinh doanh - chuyển giao (BOT) tại các đô thị
từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành
20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng
được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ
thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.
Chủ đầu tư dự án phát triển
nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị đó có trách nhiệm trực tiếp đầu
tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% (trừ trường hợp Nhà nước thu hồi quỹ
đất 20% để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách và trường hợp
chủ đầu tư không có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì chuyển
giao quỹ đất này cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án).
2. Trường hợp dự án phát triển
nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10
ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng
nhà ở xã hội quy định tại Khoản 1 Điều này, hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương
đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ
với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội, hoặc nộp bằng
tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa
vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng
nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn.”
Tại Khoản 2 Điều
1 Thông tư số 139/2016/TT-BTC ngày 16/9/2016 của Bộ Tài chính hướng dẫn miễn
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; hoàn trả lại hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài
chính cho chủ đầu tư khi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và phương pháp xác định
tiền sử dụng đất phải nộp khi người mua, thuê mua được phép bán lại nhà ở xã hội
quy định:
“2. Hoàn trả lại hoặc khấu
trừ vào nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp khi thực
hiện dự án đầu tư khác) của Chủ đầu tư phải nộp cho Nhà nước trong trường hợp
Chủ đầu tư này đã nộp tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc đã nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với
phần diện tích đất được xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản
1 Điều 9 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP;”
“2. Miễn tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sử
dụng quỹ đất 20% của các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát
triển đô thị theo quy định của pháp luật về nhà ở, bao gồm cả phần diện tích đất
20% để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại được cấp có thẩm quyền
phê duyệt trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội.”
Căn cứ Khoản
10 Điều 7 Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thi hành Luật thuế Giá trị gia tăng và Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày
18/12/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật
thuế Giá trị gia tăng quy định về giá tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng
bất động sản như sau:
“10.
Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng
bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.
a)
Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được quy định cụ thể như sau:
a.1)
Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán,
giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách
nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải
phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.
Ví
dụ 35: Năm 2014 Công ty kinh doanh bất động sản A được Nhà nước giao đất để đầu
tư xây dựng cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán. Tiền sử dụng đất phải nộp (chưa
trừ tiền sử dụng đất được miễn giảm, chưa trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt
bằng theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt) là 30 tỷ đồng. Dự án
được giảm 20% số tiền sử dụng đất phải nộp. Số tiền bồi thường, giải phóng mặt
bằng theo phương án đã được duyệt là 15 tỷ đồng.
Tổng
giá trị đất được trừ được xác định như sau:
-
Tiền sử dụng đất được miễn giảm là: 30 tỷ x 20% = 6 tỷ (đồng);
-
Tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn,
giảm) là: 30 tỷ - 6 tỷ - 15 tỷ = 9 tỷ (đồng);
-
Tổng giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân
sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường
giải phóng mặt bằng là: 9 tỷ + 15 tỷ = 24 tỷ (đồng). Tổng giá đất được trừ được
phân bổ cho số m2 đất được phép kinh doanh.
…
a.7)
Trường hợp xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư để bán thì giá đất
được trừ tính cho 1m2 nhà để bán được xác định bằng giá đất được trừ theo quy định
từ điểm a.1 đến a.6 nêu trên chia (:) số m2 sàn xây dựng không bao gồm diện
tích dùng chung như hành lang, cầu thang, tầng hầm, công trình xây dựng dưới mặt
đất.
Căn
cứ Điều 6 Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ
Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của
Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất quy định về phân bổ tiền sử dụng đất
cho các đối tượng sử dụng tại công trình hỗn hợp có nhà ở;
Căn
cứ Khoản 1 Điều 1 Quyết định số 1989/QĐ-BTC ngày 14/8/2014 của
Bộ Tài chính về việc dính chính Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ
Tài chính quy định như sau:
“1.
Đính chính Điều 6 như sau:
- Đã
in là: “Điều 6. Phân bổ tiền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng tại
công trình hỗn hợp có nhà ở
Việc
phân bổ tiền sử dụng đất đối với trường hợp công trình xây dựng nhiều tầng gắn
liền với đất được Nhà nước giao đất cho nhiều đối tượng sử dụng quy định tại Khoản 3 Điều 4 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP được thực hiện
như sau:...”
- Sửa
lại là: “Điều 6. Phân bổ tiền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng tại
công trình hỗn hợp có nhà ở
Việc
phân bổ tiền sử dụng đất đối với trường hợp công trình xây dựng nhiều tầng gắn
liền với đất được Nhà nước giao đất cho nhiều đối tượng sử dụng quy định tại
Khoản 3 Điều 4 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP (chỉ áp dụng
đối với trường hợp Nhà nước phải phân bổ để xác định tiền sử dụng đất khi Nhà
nước trực tiếp giao đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc xác định giá trị tài
sản là nhà gắn liền với đất đối với quỹ nhà thuộc sở hữu của Nhà nước tại các
tòa nhà nhiều tầng; không áp dụng đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế để thực hiện dự án xây dựng nhà ở nhiều tầng
để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê) được thực hiện như sau: ...”
Căn
cứ quy định nêu trên, về nguyên tắc thì:
Trường
hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở
nhiều tầng để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê thì không thuộc đối tượng áp dụng
tại Điều 6 Thông tư số 76/2014/TT-BTC nêu trên.
Trường
hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất
được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước
(không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt
bằng theo quy định pháp luật.
Thông
tư số 139/2016/TT-BTC ngày 16/9/2016 của Bộ Tài chính có hướng dẫn hoàn trả lại
hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp
khi thực hiện dự án đầu tư khác) của Chủ đầu tư phải nộp cho Nhà nước trong trường
hợp Chủ đầu tư này đã nộp tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc đã nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối
với phần diện tích đất được xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 1 Điều 9 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP.
Trường
hợp Công ty TNHH Đầu tư xây dựng và XNK Tây Đô được ủy ban nhân dân thành phố
Hà Nội giao đất để thực hiện dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại,
khách sạn và nhà ở thì đề nghị Cục Thuế thành phố Hà Nội phối hợp với Sở Tài
chính thành phố Hà Nội và các đơn vị có liên quan để xác định khoản tiền sử dụng
đất phải nộp ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật về đất đai để làm
căn cứ để xác định giá đất được trừ khi tính thuế GTGT theo quy định hiện hành.
Tổng
cục Thuế trả lời Cục Thuế thành phố Hà Nội được biết./.
|
Nơi nhận:
- Như trên;
- Phó TCTr Cao Anh Tuấn (để b/c);
- Vụ PC (BTC);
- Vụ PC (TCT);
- Lưu: VT, CS (4b).
|
TL. TỔNG CỤC
TRƯỞNG
VỤ TRƯỞNG VỤ CHÍNH SÁCH
Lưu Đức Huy
|