|
TỔNG
CỤC THUẾ
CỤC THUẾ TP HÀ NỘI
-------
|
CỘNG
HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số: 56877/CT-TTHT
V/v kê khai
thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS
|
Hà Nội, ngày 19 tháng 7 năm 2019
|
Kính
gửi: Công ty Cổ phần đầu tư DIA
(Đ/c: KCN Thạch Thất; Quốc Oai, TT Quốc Oai, Huyện Quốc Oai,
Hà Nội
MST: 0500468389)
Trả lời công văn 123/CV ngày 3/7/2019
của Công ty Cổ phần đầu tư DIA (sau đây gọi là Công ty) hỏi
về hồ sơ khai thuế, nộp thuế TNCN đối với việc chuyển nhượng bất động sản, Cục
Thuế TP Hà Nội có ý kiến như sau:
- Căn cứ Khoản 5 Điều 2 Thông tư số
111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Luật Thuế
thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá
nhân và Nghị định 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi
tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa
đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân
quy định về thu nhập về chuyển nhượng bất động sản:
“5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất
động sản
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động
sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền
sử dụng đất
b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm:
b.1) Nhà ở; kể cả nhà ở hình thành
trong tương lai
b.2) Kết cấu hạ tầng và các công
trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
…
c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền
sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai
…
g) Các khoản thu nhập khác nhận được
từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.”
- Căn cứ Thông tư số 92/2015/TT-BTC
ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và
thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn
thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại
luật sửa đổi, bổ sung một số, điều của các luật về thuế số 71/2014/QH13 và nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của chính phủ quy định
chi tiết thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế và sửa
đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về thuế:
+ Tại Điều 17 sửa đổi bổ sung Điều 12
Thông tư số 111/2013/TT-BTC quy định về căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ
chuyển nhượng bất động sản:
“Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.
1. Giá chuyển nhượng
…
b) Giá chuyển nhượng đối với chuyển
nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng
trên đất, kể cả công trình xây dựng hình thành
trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng
tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp trên hợp đồng chuyển
nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá
do Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy
định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn
liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn
liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định
giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại
nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của
công trình trên đất.
Đối với công trình xây dựng hình
thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên
tổng giá trị hợp đồng
nhân (x) với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ
công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng
được xác định theo giá Ủy ban nhân (x) với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp
đồng. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có
quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.
…
2. Thuế suất
Thuế suất đối với chuyển nhượng bất
động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.
3. Thời điểm tính thuế từ chuyển
nhượng bất động sản được xác định như sau:
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán
thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định
của pháp luật;
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng
có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng
bất động sản. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng
nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đắt gắn với công trình xây dựng
tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
4. Cách tính thuế
a) Thuế thu nhập cá nhân đối với
thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
|
Thuế thu nhập
cá nhân phải nộp
|
=
|
Giá chuyển nhượng
|
x
|
Thuế suất 2%
|
…”
+ Tại Khoản 4 Điều 21 quy định về hồ
sơ khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản :
“b.1)
Hồ sơ khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
theo mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm
theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC .
- Bản chụp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc
quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào
bản chụp đó. Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng
hình thành trong tương lai thì nộp bản sao hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai ký với chủ dự án cấp I, cấp II hoặc sàn giao dịch của chủ dự án;
hoặc bản sao hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, căn hộ ký trước thời điểm
có hiệu lực của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 26/3/2010 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành Luật nhà ở.
- Hợp đồng chuyển nhượng bất động
sản. Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở,
công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì
nộp Hợp đồng chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở,
công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã được công chứng; hoặc Hợp đồng
chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để có quyền mua nhà, nền nhà, căn hộ đã được
công chứng. Nếu chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành
trong tương lai từ lần thứ hai trở đi thì các bên
phải xuất trình thêm hợp đồng chuyển nhượng lần trước
liền kề. Trường hợp ủy quyền bất động sản thì nộp Hợp đồng ủy quyền bất động sản.
- Các giấy tờ làm căn cứ xác định
thuộc đối tượng được miễn thuế theo hướng dẫn tại
điểm b.2, khoản này (trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản được miễn thuế
thu nhập cá nhân).
- Các tài liệu làm căn cứ
chứng minh việc góp vốn theo quy định của pháp luật (trong trường hợp chuyển nhượng bất động
sản do góp vốn vào doanh nghiệp thuốc diện tạm thời
chưa thu thuế thu nhập cá nhân).
Cơ quan thuế thông báo số thuế phải
nộp theo mẫu số 03/TBT-BĐS-TNCN ban hành
kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC cho cá nhân.”
Căn cứ các quy định trên, trường hợp
cá nhân có hoạt động chuyển nhượng bất động sản thì cá nhân thực hiện nghĩa vụ
thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản với thuế suất 2%. Cá
nhân nộp hồ sơ khai thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo quy
định tại Khoản 4, Điều 21, Thông tư 92/2015/TT-BTC nêu trên.
Đề nghị Công ty liên hệ Chi cục Thuế
huyện Quốc Oai để căn cứ hồ sơ thực tế hướng dẫn Công ty thực hiện.
Cục Thuế TP Hà Nội trả lời để Công ty
được biết và thực hiện./.
|
Nơi nhận:
- Như trên;
- CCT Huyện Quốc Oai;
- Phòng TDPC;
- Lưu: VT, TTHT(2).
|
CỤC TRƯỞNG
Mai Sơn
|