|
BỘ
TÀI CHÍNH
TỔNG CỤC THUẾ
******
|
CỘNG
HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
********
|
|
Số: 3522/TCT-TS
V/v: Vướng
mắc các Khoản thu từ đất
|
Hà
Nội, ngày 19 tháng 09 năm 2006
|
Kính
gửi: Cục thuế tỉnh Khánh Hòa
Trả lời Công văn số 1009/CT-THDT
ngày 12/5/2006 của Cục thuế tỉnh
Khánh Hòa về việc vướng mắc về các Khoản thu liên quan đến đất đai, Tổng cục
Thuế có ý kiến như sau:
I. VỀ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT:
1. Việc Ủy ban nhân dân xã, phường,
thị trấn (UBND xã) xác nhận: Đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất đã được xét duyệt, làm cơ sở xác định việc không thu tiền sử dụng đất
(sau đây gọi tắt là SDĐ) đối với trường hợp SDĐ ổn định trước ngày 15/10/1993
nhưng không có các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 50 Luật
Đất đai, đã được quy định tại Khoản 4, Điều 50 của Luật Đất
đai năm 2003.
Yêu cầu Cục thuế tỉnh Khánh Hòa
thực hiện đúng quy định, không được yêu cầu bổ sung các thủ tục gây phiền hà đối
với người sử dụng đất.
2. Căn cứ quy định tại Khoản 5 Điều 87 Luật Đất đai 2003, trường hợp hộ gia đình, cá
nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại Khoản 1, 2
và 5 Điều 50 Luật Đất đai, nay được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất thì diện tích đất ở được xác định theo hạn mức giao đất ở do Ủy
ban nhân dân tỉnh quy định; diện tích đất còn lại ngoài hạn mức đất giao đất ở
được xác định là đất vườn, ao. Việc thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp này
được phân biệt như sau:
- Nếu thửa đất nêu trên đã được
sử dụng ổn định trước 15/10/1993 thì người SDĐ không phải nộp tiền SDĐ. Trường
hợp sau này người SDĐ được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển Mục đích SDĐ từ
diện tích đất vườn, ao (ngoài diện tích hạn mức giao đất ở đã được cấp GCNQSDĐ ở)
sang làm đất ở thì phải nộp tiền SDĐ theo quy định đối với trường hợp chuyển Mục
đích từ đất nông nghiệp sang đất ở.
- Nếu thửa đất nêu trên được sử
dụng từ ngày 15/10/1993 trở đi thì người SDĐ phải nộp tiền SDĐ theo quy định
(diện tích đất ở ghi trên GCNQSDĐ thu tiền SDĐ theo giá đất ở; diện tích đất vườn,
ao ghi trên GCNQSDĐ thu tiền SDĐ theo giá đất nông nghiệp).
3. Câu hỏi 3 của Cục thuế nêu
chưa rõ và có phần mâu thuẫn, Tổng cục Thuế chỉ trả lời được theo ý như sau:
Trường hợp đất ở có vườn, ao đã được cấp GCNQSDĐ trước ngày Luật Đất đai 2003
có hiệu lực thi hành thì:
- Đối với diện tích đất vườn, ao
ghi trên GCNQSDĐ nay người sử dụng đất không đổi GCNQSDĐ thì không phải nộp tiền
SDĐ.
- Trường hợp người SDĐ xin đổi lại
GCNQSDĐ toàn bộ diện tích đất ở được xác định lại theo đúng quy định tại Khoản 2, 3, 4 Điều 87 Luật Đất đai thì người sử dụng đất không
phải nộp tiền SDĐ (kể cả diện tích đất vườn, ao được chuyển Mục đích sử dụng
sang đất ở).
- Trường hợp người sử dụng đất
được cấp mới GCNQSDĐ với diện tích đất ở lớn hơn diện tích đất ở quy định tại
các Khoản 2, 3, 4 Điều 87 Luật Đất đai thì phải nộp tiền
SDĐ phần diện tích chênh lệch giữa diện tích đất ở ghi trên GCNQSDĐ và diện
tích đất ở quy định tại các Khoản 2, 3, 4 Điều 87 Luật Đất đai
theo hình thức chuyển Mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở.
4. Liên quan đến nội dung Cục
thuế nêu, Tổng cục Thuế đã có Công văn số 990TCT/TS ngày 04/04/2005 gửi Cục thuế
các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hướng dẫn về thu tiền sử dụng đất, cụ
thể: Đất không có giấy tờ theo quy định tại Khoản 1, Điều 50 Luật
Đất đai, nếu đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 là đất nông nghiệp,
nay làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp thì không phải
nộp tiền sử dụng đất, nếu được cấp có thẩm quyền cho phép chuyển Mục đích sang
đất phi nông nghiệp thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 6 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất.
5. Căn cứ quy định tại Khoản 1(b), Điều 45 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, hộ gia đình, cá nhân sử dụng
thửa đất ở có vườn ao được hình thành trước ngày 18/12/1980 và đã được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, nếu
có nhu cầu chuyển Mục đích sử dụng đất từ đất vườn ao sang đất ở và diện tích đất
vườn ao đó được xác định là đất ở theo quy định tại Khoản 2 Điều
87 của Luật Đất đai 2003 thì không phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển Mục
đích sử dụng, nếu không có nhu cầu sử dụng mà chuyển nhượng một phần thửa đất
đó cho người khác thì người nhận chuyển nhượng cũng không phải nộp tiền sử dụng
đất.
6. Tại Khoản 4, Điều
5 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung một số Điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định
số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần đã quy
định: "Hộ gia đình, cá nhân được chuyển Mục đích sử dụng từ đất vườn, ao
trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư nhưng không được công nhận là đất
ở hoặc chuyển Mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở phải nộp tiền sử dụng
đất theo quy định tại Điều 6 của Nghị định này và hộ gia đình, cá nhân đang sử
dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất
theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này, nếu chưa đủ khả năng nộp tiền sử dụng
đất cho Nhà nước thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp trên giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất; số tiền sử dụng đất ghi nợ được tính theo giá đất tại
thời Điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất".
Do vậy, trường hợp các hộ gia
đình, cá nhân đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đã cấp trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục ghi
nợ số tiền đã ghi nợ trên GCNQSDĐ (không phải tính lại).
Về hồ sơ, thủ tục ghi nợ tiền sử
dụng đất được thực hiện theo Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ
Tài chính hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày
07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP
ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất và Quyết định số
2746/QĐ-BTC ngày 16/8/2006 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc đính chính Thông
tư số 70/2006/TT-BTC nêu trên.
7. Căn cứ quy định tại Khoản 2 Điều 11 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của
Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, trường hợp hộ gia đình ông A là hộ gia đình
có công với cách mạng, thuộc đối tượng được xét giảm tiền sử dụng đất phải nộp
trong hạn mức giao đất ở, đang sử dụng thửa đất có diện tích 250m2,
trong đó có 180m2 đất sử dụng trước ngày 15/10/1993, nay được cơ
quan có thẩm quyền xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cả diện tích
250m2 mà hạn mức giao đất ở của địa phương là 150m2, thì
gia đình ông A không được xét giảm tiền sử dụng đất đối với diện tích 70m2
trong thửa đất 250m2 do ông đã không phải nộp tiền sử dụng đất đối với
phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở.
8. Tổng cục Thuế ghi nhận ý kiến
của Cục thuế liên quan đến nội dung do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ghi
trên "Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính" ban hành
kèm theo Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của Bộ Tài
chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường để báo cáo Bộ Tài chính có ý kiến với Bộ
Tài nguyên và Môi trường.
Trong khi chưa có văn bản hướng
dẫn thì việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất thuộc trách nhiệm
chính của cơ quan Thuế. Trường hợp "Phiếu chuyển thông tin địa chính"
gửi đến không phù hợp với việc xác định của cơ quan Thuế thì trước hết cơ quan
cần kiểm tra kỹ cơ sở pháp lý của mình, nếu vẫn khẳng định việc xác định của
mình đúng thì ra thông báo cho người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính
và đồng thời thông báo lại cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường biết.
II. VỀ TIỀN THUÊ ĐẤT, THUÊ MẶT
NƯỚC:
1. Về giá thuê đất đối với trường
hợp trước ngày 01/01/2006 mà đến ngày 01/01/2006 vẫn chưa hết thời hạn 5 năm,
đã được Tổng cục Thuế hướng dẫn tại Công văn số 3182/TCT-TS ngày 29/8/2006 gửi
Cục thuế các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (bản photocopy gửi kèm theo).
2. Tại Điểm 5, Mục
I, Phần D Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu
tiền thuê đất, thuê mặt nước quy định: "Thông tư này thay thế việc… hướng
dẫn về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước tại Thông tư số 98/2002/TT-BTC ngày
24/10/2002 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện việc miễn thuế, giảm thuế cho
các đối tượng được hưởng ưu đãi đầu tư theo Nghị định số 51/1999/NĐ-CP ngày
08/7/1999 của Chính phủ quy định chi Tiết thi hành Luật khuyến khích đầu tư
trong nước (sửa đổi) số 03/1998/QH10".
Như vậy, từ ngày 01/01/2006 việc
miễn giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước đối với doanh nghiệp nhà nước sau khi
chuyển thành công ty cổ phần (thực hiện theo Nghị định số 64/2002/NĐ-CP ngày
19/6/2002 của Chính phủ về việc chuyển doanh nghiệp nhà nước thành công ty cổ
phần và theo Nghị định số 44/1998/NĐ-CP ngày 29/6/1998 về chuyển doanh nghiệp
nhà nước thành công ty cổ phần) và doanh nghiệp nhà nước giao cho tập thể người
lao động, bán cho tập thể, cá nhân hoặc pháp nhân theo Nghị định số
103/1999/NĐ-CP ngày 10/9/1999 của Chính phủ về giao, bán, khoán kinh doanh, cho
thuê doanh nghiệp nhà nước thực hiện theo quy định tại Thông tư số
120/2005/TT-BTC nêu trên.
Tại Khoản 5, Điều
13 Nghị định số 142/2005/NĐ-CP nêu trên quy định: "Dự án đang hoạt động
mà được ưu đãi về miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước cao hơn quy định của
Nghị định này thì được hưởng mức ưu đãi cho thời gian còn lại; trường hợp mức
ưu đãi thấp hơn quy định tại Nghị định này thì được hưởng theo quy định tại Nghị
định này của thời hạn ưu đãi còn lại".
Như vậy, đối với doanh nghiệp cổ
phần hóa, nếu đang trong thời gian được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định
tại Thông tư số 98/2002/TT-BTC nêu trên thì từ ngày 01/01/2006 áp dụng theo
nguyên tắc trên. Trường hợp doanh nghiệp thuê thêm đất mới thì mới được thực hiện
việc miễn giảm theo quy định tại Nghị định số 142/2005/NĐ-CP nêu trên; Đối với
diện tích đất không thuê mới thì đến nay vẫn chưa có quy định khác. Trong khi
chưa có hướng dẫn mới, đề nghị Cục thuế giải quyết ưu đãi về tiền thuê đất theo
quy định hiện hành.
3. Về thực hiện ưu đãi đầu tư đối
với tổ chức, cá nhân trong nước thuê mặt nước trước ngày Nghị định số
142/2005/NĐ-CP nêu trên có hiệu lực thi hành:
Như đã nêu tại Điểm 2 Mục này,
Nghị định số 142/2005/NĐ-CP nêu trên không quy định hồi tố đối với các trường hợp
được miễn giảm. Do đó, đối với các dự án của tổ chức, cá nhân trong nước có
thuê mặt nước trước ngày 01/01/2006 mà đã nộp tiền thuê đất thì nay không được
hưởng ưu đãi theo Nghị định số 142/2005/NĐ-CP nêu trên. Trường hợp chưa nộp tiền
thuê đất và nếu thuộc diện được ưu đãi và đang còn trong thời hạn được ưu đãi
thì được miễn giảm tiền thuê đất cho thời gian được ưu đãi còn lại kể từ ngày
01/01/2006 theo quy định tại Điều 14, Điều 15 Nghị định số
142/2005/NĐ-CP nêu trên.
4. Về ưu đãi tiền thuê đất theo
Nghị định số 142/2005/NĐ-CP đối với các dự án đầu tư đã nộp tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê trước đây, đã được trả lời tại Điểm 3 nêu trên.
5. Tại Khoản 4, Điều
13 Nghị định số 142/2005/NĐ-CP nêu trên quy định: "4. Miễn, giảm tiền
thuê đất, thuê mặt nước theo quy định tại Điều 14, Điều 15 Nghị định này chỉ được
thực hiện trực tiếp với đối tượng được thuê và tính trên số tiền thuê đất, thuê
mặt nước phải nộp".
Trường hợp Nông trường Bò giống
Miền Trung được Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp trước ngày 01/01/1999
thì nay phải chuyển sang thuê đất, sau đó Nông trường đã giao khoán cho các hộ
nông trường viên trực tiếp sản xuất, nay Nông trường chuyển đổi thành Công ty cổ
phần Bò giống Miền Trung và vẫn tiếp tục giao khoán cho từng hộ thì từng hộ nhận
khoán chỉ được miễn tiền thuê đất theo quy định tại Điểm 3, Mục
II, Phần C Thông tư số 120/2005/TT-BTC nêu trên nếu từng hộ đó trực tiếp ký
hợp đồng thuê đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền (xác định mỗi hộ là 1 đối
tượng nộp tiền thuê đất).
III. VỀ THUẾ CHUYỂN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT:
Tổng cục Thuế đã có Công văn số
3078/TCT-TS ngày 22/8/2006 trả lời Cục thuế tỉnh Khánh Hòa (bản photocopy gửi
kèm theo).
IV. VỀ LỆ PHÍ TRƯỚC BẠ:
Tại Điểm 2.1, Mục
I, Phần II Thông tư số 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ quy định: "Diện
tích nhà chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích sàn nhà (kể cả diện tích
công trình phụ kèm theo) của một căn hộ (đối với nhà chung cư) hoặc một tòa nhà
thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân".
Căn cứ quy định trên, trường hợp
trên Phiếu chuyển thông tin địa chính để xác định nghĩa vụ tài chính của người
sử dụng đất có nhà ở xác nhận diện tích thửa đất là 50m2, phần diện
tích đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 30m2, diện
tích đất vi phạm lộ giới (lưu không) là 20m2, diện tích nhà là 50m2
và được xác định là vi phạm lộ giới 20m2. Trường hợp này chỉ thu lệ
phí trước bạ đối với diện tích nhà đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng; phần diện tích nhà đất vi phạm lộ giới nếu
không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng thì không thu lệ phí trước
bạ.
Chính sách thu các Khoản từ đất
hiện còn nhiều vướng mắc. Nhiếu vấn đề vướng mắc đã được Tổng cục Thuế, Bộ Tài
chính trả lời, đề nghị Cục thuế tỉnh Khánh Hòa cần nghiên cứu và đối với những
vấn đề vướng mắc có tính thực tiễn thì khi hỏi cần đề xuất phương án xử lý.
Trên đây là những nội dung Tổng
cục Thuế trả lời để Cục thuế biết và thực hiện, không nên để dồn nhiều vấn đề,
thuộc nhiều lĩnh vực để tập trung hỏi vào một công văn như công văn số
1009/CT-THDT nêu trên./.
|
Nơi nhận:
- Như trên;
- Vụ Pháp chế;
- Lưu: VT, TS.
|
KT.
TỔNG CỤC TRƯỞNG
PHÓ TỔNG CỤC TRƯỞNG
Phạm Duy Khương
|