Kính gửi: Thuế
tỉnh Hà Tĩnh
Trả lời công văn số 750/CCTKV.XI-KTTT1 ngày
17/4/2025 của Chi cục Thuế khu vực XI (nay là Thuế tỉnh Hà Tĩnh) vướng mắc về
kê khai thuế đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất thuê. Về vấn đề này, Cục
Thuế có ý kiến như sau:
* Về thuế TNDN:
- Tại Điều 13, Điều 14 Nghị định số
218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của Chính phủ quy định:
“Điều 13. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
bao gồm thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất; thu
nhập từ cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định
của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng; công
trình kiến trúc gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng
đó không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng
quyền thuê đất; thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản khác gắn liền với đất
đai.
Điều 14. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất
động sản được xác định bằng doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản
trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động
chuyển nhượng bất động sản”.
- Tại Điều 16 Thông tư số
78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính quy định:
“1. Doanh nghiệp thuộc diện chịu thuế thu nhập từ
chuyển nhượng bất động sản bao gồm: Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế,
mọi ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản; Doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất.
2. Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động
sản bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền
thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
quyền thuê đất theo quy định của pháp luật); Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại
đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất
đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn
liền với đất; Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất,
kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng
giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất; Thu nhập từ chuyển nhượng các
tài sản gắn liền với đất; Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử
dụng nhà ở.
Thu nhập từ cho thuê lại đất của doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản không bao gồm trường hợp doanh nghiệp chỉ cho thuê nhà,
cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất.”
- Tại Điều 17 Thông tư số
78/2014/TT-BTC quy định về căn cứ tính thuế TNDN đối với thu nhập từ chuyển
nhượng bất động sản (đã được sửa đổi, bổ sung tại Điều 9 Thông
tư số 96/2015/TT-BTC ngày 22/6/2015 của Bộ Tài chính) quy định:
“Điều 17. Căn cứ tính thuế
...
1. Thu nhập chịu thuế.
Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản
được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản
trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động
chuyển nhượng bất động sản.
a) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động
sản.
a.1) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động
sản được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng
chuyển nhượng, mua bán bất động sản phù hợp với quy định của pháp luật (bao gồm
cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có).
Trường hợp giá chuyển quyền sử dụng đất theo hợp
đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do Ủy
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp
đồng chuyển nhượng bất động sản thì tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng
bất động sản.
- Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời
điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đã
đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất tại
cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
...”
3. Xác định số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp:
... Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải
xác định riêng để kê khai nộp thuế và không áp dụng ưu đãi thuế thu nhập doanh
nghiệp...”
- Tại điểm b.2 khoản 1 Điều 17 Thông
tư số 78/2014/TT-BTC quy định:
“b.2) Chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ
bao gồm:
- Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù
hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
+ Đối với đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng
đất, thu tiền cho thuê đất thì giá vốn là số tiền sử dụng đất, số tiền cho thuê
đất thực nộp Ngân sách Nhà nước;
...”.
Căn cứ quy định nêu trên, thì doanh nghiệp có hoạt
động chuyển quyền sử dụng đất cho thuê (đất thu tiền thuê đất nộp một lần cho cả
thời gian thuê) thì thu nhập từ hoạt động này được xác định là thu nhập từ hoạt
động chuyển nhượng bất động sản; thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản
phải xác định riêng và không áp dụng ưu đãi thuế TNDN. Trường hợp giá chuyển
quyền sử dụng đất theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản thấp hơn
giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thì tính
theo giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định
tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.
* Về thuế GTGT
- Tại khoản 1 Điều 1 Nghị định số
49/2022/NĐ-CP ngày 29/7/2022 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/2/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng đã được sửa đổi,
bổ sung một số điều theo Nghị định số 12/2015/NĐ-CP, Nghị định số
100/2016/NĐ-CP và Nghị định số 146/2017/NĐ-CP quy định về giá đất được trừ để
tính thuế giá trị gia tăng trường hợp bất động sản như sau:
“1. Sửa đổi, bổ sung khoản 3, 4 Điều
4 như sau:
“3. Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản,
giá tính thuế giá trị gia tăng là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất
được trừ để tính thuế giá trị gia tăng.
a) Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia
tăng được quy định cụ thể như sau:
...
a.4) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế
giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng. Cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ
thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng (nếu có). Trường hợp không xác
định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính
thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất
động sản của các tổ chức, cá nhân đã xác định giá đất bao gồm cả giá trị cơ sở
hạ tầng theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 4 Nghị định số
209/2013/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 3 Điều 3
Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2015) thì giá đất được trừ
để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng không
bao gồm cơ sở hạ tầng.
Trường hợp không tách được giá trị cơ sở hạ tầng
tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia
tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định
tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
...”
Căn cứ quy định nêu trên, đề nghị Thuế tỉnh Hà Tĩnh
căn cứ quy định về giá tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại
khoản 1 Điều 1 Nghị định số 49/2022/NĐ-CP ngày 29/7/2022 của
Chính phủ nêu trên và hồ sơ của đơn vị để thực hiện theo quy định.
Cục Thuế thông báo để Thuế tỉnh Hà Tĩnh được biết./.
|
Nơi nhận:
- Như trên;
- PCTr. Đặng Ngọc Minh (để b/c);
- Cục QLGSCST, Vụ PC (BTC);
- Ban PC (CT);
- Website CT;
- Lưu VT, CS.
|
TL. CỤC TRƯỞNG
KT. TRƯỞNG BAN BAN CHÍNH SÁCH
THUẾ QUỐC TẾ
PHÓ TRƯỞNG BAN
Mạnh Thị Tuyết Mai
|