|
TỔNG
CỤC THUẾ
CỤC THUẾ TP. HỒ CHÍ MINH
-------
|
CỘNG
HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số: 2740/CT-TTHT
V/v Thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển
nhượng hợp đồng bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Thông
tư số 12/2011/TT-BTC
|
TP.
Hồ Chí Minh, ngày 09 tháng 04 năm 2011
|
|
Kính
gửi:
|
Tổng Cục Thuế
Đ/chỉ: số 123 Lò Đúc, Hà Nội
|
Trong thời gian vừa qua, Cục Thuế TP
đã nhận được nhiều ý kiến của các Chi Cục thuế phản ánh các vướng mắc trong quá
trình triển khai thực hiện Thông tư số 12/2011/TT-BTC ngày 26/01/2011 của Bộ
Tài chính về thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng hợp đồng bán nhà ở hình
thành trong tương lai, Cục Thuế TP xin báo cáo Tổng cục Thuế như sau:
1. Tại điểm 2, điểm 4 Điều 2 Thông tư
số 12/2011/TT-BTC quy định:
“2. Tại Điều 3 thay thế đoạn: “hợp đồng
góp vốn để có quyền mua nền nhà, căn hộ” bằng đoạn: “hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai”.”
Về hồ sơ khai thuế gồm có:
“- Hợp đồng chuyển nhượng Hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai đã được công chứng. Nếu chuyển nhượng từ
lần thứ hai trở đi thì các bên phải xuất trình hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai lần trước.
- Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai ký với chủ dự án cấp I, cấp II hoặc sàn giao dịch của chủ dự
án.
- Tờ khai thuế TNCN mẫu số 11/KK-TNCN
(Ban hành kèm theo Thông tư số 62/2009/TT-BTC ngày 27/3/2009 của Bộ Tài chính).
Khi kê khai chỉ tiêu (04) trên mẫu tờ khai thì phản ánh Hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai thay cho Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà.”
Căn cứ quy định nêu trên, trường hợp
cá nhân chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì hợp
đồng chuyển nhượng phải có công chứng, đối với cá nhân chuyển nhượng hợp đồng
góp vốn để có quyền mua nền nhà (đối với các dự án được phép chuyển nhượng nền
nhà) thì hiện cơ quan công chứng không chấp nhận công chứng do không phải là
nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày
23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, như
vậy đối với hợp đồng chuyển nhượng nền nhà không có công chứng, cơ quan thuế có
được tiếp nhận hồ sơ để tính thuế TNCN hay không?
Ý kiến của Cục Thuế TP: hợp đồng góp
vốn để có quyền mua nền nhà (đối với các dự án được phép chuyển nhượng nền nhà)
không phải là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lại theo quy định
tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 nên không cần phải công chứng.
2. Tại điểm 4 Điều 2 Thông tư số 12/2011/TT-BTC
hướng dẫn về thủ tục hồ sơ kê khai nộp thuế TNCN đối với chuyển nhượng hợp đồng
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có quy định:
“Hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng
hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nếu giá chuyển nhượng ghi trên
hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và
trong Tờ khai thuế không phù hợp với giá thị trường thì cơ quan thuế ấn định giá
chuyển nhượng để tính thuế sau khi tham khảo (theo Biên bản làm việc) giá tại
sàn giao dịch bất động sản của dự án hoặc sàn giao dịch bất động sản nơi có bất
động sản chuyển nhượng.”
Căn cứ quy định nêu trên thì nếu giá
chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và trong tờ khai
thuế không phù hợp với giá thị trường thì cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhượng
để tính thuế sau khi tham khảo giá tại sàn giao dịch bất động sản, vậy căn cứ
nào để xác định giá chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai và trong tờ khai thuế không phù hợp với giá thị trường?
Ý kiến Cục thuế TP: Trong trường hợp
này, mỗi 1 hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cơ
quan thuế đều phải tham khảo giá tại sàn giao dịch bất động sản để so sánh với
giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng và tờ khai thuế, nếu không phù hợp thì phải
ấn định giá chuyển nhượng để tính thuế theo giá tại sàn giao dịch bất động sản?
Trong thực tế các sàn giao dịch bất động sản không thực hiện lập biên bản xác
định giá với cơ quan thuế, như vậy cơ quan thuế có được áp dụng tính thuế TNCN
với mức thuế suất 2% hay không?
3. Tại điểm 4 Điều 2 Thông tư số 12/2011/TT-BTC
hướng dẫn về thủ tục hồ sơ kê khai nộp thuế TNCN đối với chuyển nhượng hợp đồng
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có quy định:
“Thu nhập tính thuế đối với việc chuyển
nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được xác định bằng (=)
Tổng giá chuyển nhượng tính theo giá sàn giao dịch trừ (-) Tổng giá mua ghi trên
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Thuế suất áp dụng đối với
hoạt động chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai là 25%.”
Căn cứ theo quy định nêu trên, trường
hợp việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai xác
định được tổng giá chuyển nhượng theo giá sàn giao dịch và tổng giá mua theo
hợp đồng có đầy đủ hóa đơn chứng từ hợp pháp, thì thuế TNCN phải nộp bằng (=)
thu nhập tính thuế nhân (x) thuế suất 25%, trong đó thu nhập tính thuế được xác
định bằng (=) Tổng giá chuyển nhượng tính theo giá sàn giao dịch trừ (-) Tổng
giá mua ghi trên Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Trường hợp việc chuyển nhượng hợp đồng
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai xác định được tổng giá chuyển nhượng
theo giá sàn giao dịch nhưng tổng giá mua theo hợp đồng không có đầy đủ hóa đơn
chứng từ hợp pháp, thì có được tính thuế TNCN theo mức 25% trên thu nhập tính
thuế hay không?
Ý kiến Cục Thuế TP: Trường hợp việc
chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai xác định được tổng
giá chuyển nhượng theo giá sàn giao dịch nhưng tổng giá mua theo hợp đồng không
có đầy đủ hóa đơn chứng từ hợp pháp, thì thuế TNCN phải nộp bằng (=) tổng giá
chuyển nhượng theo giá sàn giao dịch (x) thuế suất 2%.
4. Tại điểm 4 Điều 2 Thông tư số 12/2011/TT-BTC
hướng dẫn về thủ tục hồ sơ kê khai nộp thuế TNCN đối với chuyển nhượng hợp đồng
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có quy định:
“Trường hợp không xác định được giá
sàn giao dịch thì áp dụng thuế suất 2% trên tổng giá mua ghi trong Hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai.”
Căn cứ theo quy định nêu trên, trường
hợp cơ quan thuế không xác định được giá sàn giao dịch thì áp dụng thuế suất 2%
trên tổng giá mua ghi trong Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai,
trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng được kê khai trên
tờ khai thuế cao hơn giá mua ghi trong hợp đồng thì xử lý như thế nào? Và nếu
trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng được kê khai trên
tờ khai thuế và giá mua ghi trên hợp đồng đều thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quy định (đối với quyền sử dụng đất) hoặc thấp hơn giá tính lệ phí
trước bạ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (đối với nhà và các công trình
xây dựng) tại thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của
Pháp luật thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá nào?
Ý kiến Cục Thuế TP: Trường hợp giá chuyển
nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng được kê khai trên tờ khai thuế cao hơn
giá mua ghi trong hợp đồng thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng ghi
trên hợp đồng chuyển nhượng. Và nếu giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển
nhượng được kê khai trên tờ khai thuế và giá mua ghi trên hợp đồng đều thấp hơn
giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (đối với quyền sử dụng đất) hoặc thấp
hơn giá tính lệ phí trước bạ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (đối với nhà
và các công trình xây dựng) tại thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực
theo quy định của Pháp luật thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá do Ủy ban nhân
dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định.
Cục Thuế TP kính báo cáo Tổng Cục Thuế
xem xét và sớm có văn bản hướng dẫn để Cục Thuế TP thực hiện thống nhất trên
địa bàn.
|
Nơi nhận:
- Như trên;
- P.PC, THNVDT
- Các CCT Q, H
- Lưu (HC, TTHT).
|
KT.
CỤC TRƯỞNG
PHÓ CỤC TRƯỞNG
Nguyễn Trọng Hạnh
|