BỘ
TÀI CHÍNH
TỔNG CỤC THUẾ
-----
|
CỘNG
HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-------
|
Số: 1907/TCT-CS
V/v tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ
|
Hà
Nội, ngày 19 tháng 05 năm 2008
|
Kính
gửi: Cục Thuế tỉnh Quảng Ngãi
Trả lời công văn số 2575/CT-NVDT
ngày 02/11/2007 và công văn số 367/CT-THNVDT ngày 10/2/2008 của Cục thuế tỉnh
Quảng Ngãi hỏi về thu tiền sử dụng đất, miễn, giảm tiền sử dụng đất và lệ phí
trước bạ, Tổng cục Thuế có ý kiến như sau:
1) Về tiền sử dụng đất và lệ phí
trước bạ đối với người thừa kế:
- Tại Điều 637 Bộ
Dân sự quy định về thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại: “1. Những
người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di
sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; … 3. Trong trường
hợp di sản đã được chia thì mỗi người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản do người
chết để lại tương ứng nhưng không vượt quá phần tài sản mà mình đã nhận, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác”.
- Tại Điều 45
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật
Đất đai quy định việc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá
nhân trong trường hợp thửa đất ở có vườn, ao quy định:
“1. Diện tích đất ở đối với hộ
gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước ngày Nghị
định này có hiệu lực thi hành được xác định theo quy định sau: a) Diện tích đất
ở là diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;
b) Trường hợp người sử dụng đất
có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao sang đất ở thì diện tích
đất ở được xác định lại theo quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều
87 của Luật Đất đai, khoản 2 và khoản 3 Điều 80 của Nghị định này; hộ gia
đình, cá nhân không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch
giữa diện tích đất ở được xác định lại và phần diện tích đất ở ghi trên giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất;
c) Trường hợp Nhà nước thu hồi đất
để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng,
phát triển kinh tế thì diện tích đất ở được xác định lại theo quy định tại điểm
b khoản này và người bị thu hồi đất được bồi thường theo giá đất ở đối với diện
tích đất ở được xác định lại.
2. Trường hợp đất ở có vườn, ao
trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư được sử dụng trước ngày 18 tháng
12 năm 1980 mà trong hồ sơ địa chính hoặc các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất
quy định tại các tài khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai
có ghi nhận rõ ranh giới thửa đất ở (hoặc thổ cư) thì toàn bộ diện tích đất đó
được xác định là đất ở theo quy định tại khoản 2 Điều 87 của Luật
Đất đai; trường hợp ranh giới thửa đất chưa được xác định trong hồ sơ địa
chính hoặc trên các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì diện tích đất ở
được xác định không quá năm (05) lần hạn mức diện tích giao đất ở của tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại khoản 2 Điều 83 và
khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai nhưng tổng diện tích không vượt quá diện
tích đất mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng; phần diện tích đất còn lại sau
khi đã xác định thửa đất ở thì được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.
3. Trường hợp đất ở có vườn, ao
trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư được sử dụng từ ngày 18 tháng 12
năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 thì diện tích đất ở được xác định
theo quy định tại các khoản 3, 4 và 5 Điều 87 của Luật Đất đai”.
- Tại Khoản 2, Điều
6 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất quy định: “2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
a) Chuyển từ đất vườn, ao trong
cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm
đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất
tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;
b) Chuyển từ đất nông nghiệp được
Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng
mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng
đất tính theo giá đất nông nghiệp;
c) Chuyển mục đích sử dụng đất
có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở
thì thu tiền sử dụng đất như sau:
- Đất nhận chuyển nhượng có nguồn
gốc là đất nông nghiệp thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền
sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông
nghiệp;
- Đất nhận chuyển nhượng có nguồn
gốc là đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thì thu tiền sử dụng đất bằng
mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng
đất tính theo giá đất phi nông nghiệp”.
Căn cứ quy định nêu trên, trường
hợp không có thỏa thuận khác thì người thừa kế quyền sử dụng đất có trách nhiệm
thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, tương ứng
phần tài sản mà mình được nhận. Trường hợp bố, mẹ sử dụng đất có nguồn vốn có
giấy tờ theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2, Khoản 5, Điều 50 Luật
Đất đai năm 2003, đã đăng ký là đất thổ cư, nhưng chưa được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Sau khi bố mẹ qua đời,
ngày 15/9/2005 các con làm thủ tục phân chia quyền sử dụng đất để làm nhà ở và
được cấp Giấy chứng nhận đất trồng cây hàng năm và đất vườn, với thời hạn sử dụng
là 20 năm. Nay UBND thành phố Quảng Ngãi quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã
cấp và cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều chỉnh mục đích sử dụng đất
nông nghiệp sang làm đất ở ổn định lâu dài thì việc thu tiền sử dụng đất được
xem xét theo từng trường hợp cụ thể. Trường hợp, xác định đất ở thuộc quyền sử
dụng của ông Hưng và bà Rô có giấy tờ hợp lệ theo quy định tại Khoản
1, Khoản 2, Khoản 5, Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 và xác định rõ ranh giới
thửa đất ở thì nay chuyển đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hộ gia đình nhận
thừa kế không phải nộp tiền sử dụng đất.
Trường hợp UBND thành phố Quảng
Ngãi xác định trường hợp đã cấp Giấy chứng nhận là đất trồng cây hàng năm, nay
quyết định lại là chuyển mục đích sử dụng đất là đất ở thì phải nộp tiền sử dụng
đất theo quy định.
2) Về hồ sơ miễn, giảm tiền sử dụng
đất theo quy định của Luật Đầu tư: Bao gồm “những giấy tờ có liên quan chứng
minh thuộc diện không phải nộp, được hưởng ưu đãi, hoặc được miễn, giảm nghĩa vụ
tài chính đã được quy định tại các văn bản pháp luật có liên quan” theo hướng dẫn
tại điểm 2, Mục I Thông tư số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày
18/4/2005 của liên Bộ Tài chính – Tài nguyên và Môi trường và tại điểm 4.1, Mục VIII, Phần B Thông tư số 60/2007/TT-BTC ngày 14/6/2007
của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế và hướng
dẫn thi hành Nghị định số 85/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế hướng dẫn về kê khai miễn,
giảm tiền sử dụng đất và được hướng dẫn cụ thể tại điểm 5 Tờ khai nộp tiền sử dụng
đất theo mẫu số 01/TSDĐ kèm theo, bao gồm cả Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định
của Luật Đầu tư.
3) Về khấu trừ và miễn, giảm tiền
sử dụng đất đối với cơ sở kinh doanh:
Tại Khoản 4, Điều
5 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất quy định: “Trường hợp người được giao đất thực hiện bồi thường, hỗ trợ
cho người có đất bị thu hồi theo quy định tại Điều 3 Nghị định
số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, thì được trừ số tiền đã bồi thường
đất, hỗ trợ đất vào tiền sử dụng đất phải nộp, nhưng mức được trừ không vượt
quá tiền sử dụng đất phải nộp”.
Căn cứ quy định nêu trên và căn
cứ hướng dẫn tại điểm 4.3, Mục VIII, Phần B Thông tư số 60/2007/TT-BTC
(nêu trên) về kê khai tiền sử dụng đất và được hướng dẫn cách tính cụ thể trên
Thông báo nộp tiền sử dụng đất theo mẫu số 02/TSDĐ kèm theo, thì tiền sử dụng đất
được miễn, giảm đối với cơ sở kinh doanh giao đất thực hiện được đầu tư được
tính trên tiền sử dụng đất còn phải nộp, sau khi trừ các khoản được giảm, trừ
(nếu có), bao gồm tiền bồi thường đất, hỗ trợ về đất.
Việc xác định tiền bồi thường đất,
hỗ trợ đất thực hiện theo quy định tại Khoản 6, 7, Điều 4 Đất
đai năm 2003 và Nghị định số 197/2004/NĐ-CP, Khoản 1, Điều
4 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Chương IV,
Chương V Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định một số
trường hợp thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ về đất.
4) Về lệ phí trước bạ:
- Tại Điều 7 Nghị
định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 của Chính phủ về Lệ phí trước bạ quy
định: “Tổ chức, cá nhân nhận tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ có
trách nhiệm: 1. Mỗi lần nhận (mua, được cho, được thừa kế …) tài sản phải kê
khai lệ phí trước bạ với cơ quan Thuế theo đúng mẫu tờ khai và chịu trách nhiệm
về tính chính xác của việc kê khai”.
- Tại điểm 3, Mục
III, Phần II Thông tư số 95/2005/TT-BTC hướng dẫn: “Đối với nhà xưởng sản
xuất kinh doanh (bao gồm cả đất kèm theo nhà xưởng) của một tổ chức, cá nhân được
tính chung cho toàn bộ nhà xưởng trong cùng một khuôn viên thửa đất/nhà thuộc
quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân đó. Trường hợp tổ chức, cá
nhân đăng ký quyền sở hữu, sử dụng một lần hoặc chia ra đăng ký sở hữu, sử dụng
nhiều lần thì toàn bộ nhà xưởng trong cùng một khuôn viên của tổ chức, cá nhân
đó chỉ là phải nộp lệ phí trước bạ mức cao nhất làm năm trăm (500) triệu đồng”.
Căn cứ quy định nêu trên, trường
hợp cơ sở kinh doanh được cơ quan có thẩm quyền quyết định phê duyệt dự án đầu
tư sản xuất kinh doanh, nhưng được cơ quan thẩm quyền ra quyết định giao đất
làm nhiều lần cho mỗi khuôn viên thửa đất trong cùng một dự án thì cơ sở kinh
doanh phải kê khai nộp lệ phí trước bạ khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đối với từng khuôn viên thửa đất theo quyết định giao đất hợp pháp, số tiền
lệ phí trước bạ phải nộp không quá 500 triệu đồng đối với một thửa đất.
Tổng cục Thuế trả lời để Cục thuế
được biết./.
Nơi nhận:
- Như trên;
- Vụ PC; QLCS, CST;
- Ban PC, HT;TTTĐ;
- Lưu: VT, CS. (3b)
|
KT.
TỔNG CỤC TRƯỞNG
PHÓ TỔNG CỤC TRƯỞNG
Phạm Duy Khương
|