|
BỘ TÀI CHÍNH
TỔNG CỤC THUẾ
--------
|
CỘNG HÒA XÃ
HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số: 169/TCT-CS
V/v: tính tiền sử dụng đất
|
Hà Nội, ngày
14 tháng 01 năm 2019
|
Kính gửi:
Cục Thuế tỉnh Phú Thọ
Trả lời Công văn số 6286/CT-THDT ngày 12/11/2018
của Cục Thuế tỉnh Phú Thọ về xác định tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng
đất, Tổng cục Thuế có ý kiến như sau:
- Tại điểm d, khoản 1, Điều 5 Nghị
định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất
quy định:
“d)
Chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai để thực hiện dự án đầu tư mà
phải chuyển mục đích sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất như sau:
-
Trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp để thực
hiện dự án đầu tư mà phải chuyển mục đích sử dụng đất sang
đất ở, đất nghĩa trang, nghĩa địa thì nộp tiền sử dụng đất theo
giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này
của loại đấtsau khi chuyển mục đích sử dụng đất.
-
Khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được
trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích. Khoản tiền này được
xác định theo giá đất của mục đích sử dụng đất nhận chuyển nhượng tại thời điểm
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhưng
không vượt quá số tiền bồi thường, hỗ trợ tương ứng với trường hợp Nhà
nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật.
-
Khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu
trên được xác định như sau:
+
Trường hợp giá đất để tính tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển
mục đích được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì giá của loại
đất nhận chuyển nhượng cũng được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá
đất.
+
Trường hợp giá đất để tính tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển
mục đích được xác định bằng các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu
nhập, thặng dư thì giá của loại đất nhận chuyển nhượng cũng được xác định lại
theo các phương pháp này.”
-
Tại khoản 2, Điều 4 Thông tư số 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số
45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất quy
định:
“2.
Trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng hợp pháp quyền sử dụng đất nông
nghiệp trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân; đất
nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao có thời hạn (mà người sử dụng đất
trước đó đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất) để thực hiện dự
án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc nhà ở để bán kết hợp với cho thuê hoặc dự
án xây dựng hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa thì tiền sử dụng đất phải nộp được
xác định như sau:
2.1.
Trường hợp sử dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để xác định tiền sử dụng
đất khi chuyển mục đích sử dụng đất:
a)
Căn cứ vào hồ sơ địa chính, giá đất tại Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất
do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, số tiền mà tổ chức kinh tế đã trả để nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất do cơ quan tài chính xác định, trong thời hạn
05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ về các thông tin có liên quan nêu
trên, cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi chuyển mục đích
của dự án tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích và số tiền sử dụng đất phải
nộp sau khi trừ (-) đi số tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức
kinh tế.
b)
Số tiền mà tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được
xác định quy đổi về thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất theo công thức sau:
-
Đối với đất nhận chuyển nhượng là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn
gốc được Nhà nước giao có thời hạn và người sử dụng đất đã nộp tiền sử dụng đất:
|
Số tiền tổ chức kinh tế đã trả để được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
|
=
|
Diện tích đất chuyển mục đích sử dụng đất
|
x
|
Giá của loại đất trước khi chuyển mục đích quy định tại Bảng
giá đất tương ứng với thời hạn sử dụng đất
|
x
|
Hệ số điều chỉnh giá đất
|
x
|
Số năm sử dụng đất còn lại
|
|
Thời hạn sử dụng của đất nhận chuyển nhượng
|
Trong
đó: Diện tích đất chuyển mục đích là diện tích mà người sử dụng đất trước đó đã
hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất.
-
Đối với đất nhận chuyển nhượng là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng
đất của hộ gia đình, cá nhân:
|
Số tiền tổ chức kinh tế đã trả để được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
|
=
|
Diện tích đất chuyển mục đích sử dụng đất
|
x
|
Giá của loại đất trước khi chuyển mục đích quy định tại Bảng
giá đất
|
x
|
Hệ số điều chỉnh giá đất
|
Căn
cứ thông tin về số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng của dự án tương ứng với
trường hợp được Nhà nước thu hồi đất do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc
Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng chuyển đến; số tiền mà tổ
chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định quy đổi
theo công thức nêu trên, cơ quan tài chính thực hiện xác định số tiền cụ thể mà
tổ chức kinh tế được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo nguyên tắc quy
định tại Điểm d Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP và
chuyển cho cơ quan thuế thực hiện.
Quy
trình và thời gian luân chuyển hồ sơ để xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử
dụng đất giữa cơ quan tài nguyên và môi trường, cơ quan thuế và cơ quan tài
chính thực hiện theo Thông tư hướng dẫn của Liên Bộ Tài chính và Tài nguyên và
Môi trường.
2.2.
Trường hợp sử dụng các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng
dư để tính thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất:
Căn
cứ giá đất cụ thể của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và giá đất cụ
thể của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất của thời hạn sử dụng đất
còn lại do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định; căn cứ số tiền tổ chức kinh tế
đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trừ vào tiền sử dụng đất phải
nộp do cơ quan tài chính xác định theo công thức dưới đây và theo nguyên tắc
quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 5 Nghị định số
45/2014/NĐ-CP; trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ về
các thông tin có liên quan nêu trên, cơ quan thuế xác định và thông báo số tiền
sử dụng đất phải nộp.
-
Đối với đất nhận chuyển nhượng là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn
gốc được Nhà nước giao có thời hạn và người sử dụng đất đã nộp tiền sử dụng đất:
|
Số tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất
|
=
|
Diện tích đất được chuyển mục đích sử dụng đất
|
x
|
Giá đất cụ thể của loại đất trước khi chuyển mục đích của
thời hạn sử dụng đất do UBND cấp tỉnh quyết định
|
x
|
Số năm sử dụng đất còn lại
|
|
Thời hạn sử dụng của đất nhận chuyển nhượng
|
Trong
đó: Diện tích đất chuyển mục đích là diện tích mà người sử dụng đất trước đó đã
hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất.
-
Đối với đất nhận chuyển nhượng là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng
đất của hộ gia đình, cá nhân:
|
Số tiền tổ chức kinh tế đã trả để được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
|
=
|
Diện tích đất được chuyển mục đích sử dụng đất
|
x
|
Giá đất cụ thể của loại đất trước khi chuyển mục đích do
UBND cấp tỉnh quyết định
|
-
Tại Điều 11; khoản 1, khoản 2 Điều 12 và Điều 20 Thông tư
liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày
22/6/2016 của Liên Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ và
trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất
đai của người sử dụng đất quy định:
“Điều
11. Trách nhiệm của cơ quan tài chính
1.
Báo cáo Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất của địa phương tổ chức thẩm định
giá đất theo đề nghị của cơ quan tài nguyên và môi trường và gửi kết quả thẩm
định cho cơ quan tài nguyên và môi trường. Trong thời gian không quá 03
ngày làm việc kể từ ngày nhận được kết quả thẩm địnhgiá, cơ quan tài
nguyên và môi trường có trách nhiệm hoàn thiện phương án giá đất trình Ủy
bannhân dân cấp tỉnh quyết định theo quy định.
2.
Xác định các Khoản mà người sử dụng đất được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất phải nộp trên cơ sở hồ sơ do Văn phòng đăng ký đất đai chuyển đến.
Điều
12. Trách nhiệm của cơ quan thuế
1.
Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ do Văn phòng đăng ký đất đai chuyển đến. Trường
hợp phát hiện hồ sơ có sai sót hoặc thiếu căn cứ để xác định nghĩa vụ
tài chính thì cơ quan thuế đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai xác định hoặc bổ
sung thông tin.
2.
Tiếp nhận thông tin về các Khoản người sử dụng đất được trừ vào tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất phải nộp do cơ quan tài chính chuyển đến (nếu có).
…
Điều
20. Trách nhiệm thi hành
1. Ủy
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có trách nhiệm ban hành
quy trình luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người
sử dụng đất theo hướng dẫn tại Thông tư này phù hợp với Điều kiện thực
tế địa phương. Trong đó, cần quy định rõ về thời gian luân chuyển hồ sơ giữa
các cơ quan đảm bảo không được vượt quá tổng thời gian thực hiện từng loại thủ
tục hành chính đất đai theo quy định của Chính phủ.
2.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ, cơ quan thuế, cơ quan tài chính, kho bạc nhà nước có
trách nhiệm thực hiện giải quyết hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của
người sử dụng đất trong thời hạn quy định tại Thông tư này và Quy định cụ thể của
địa phương. Chịu trách nhiệm theo nhiệm vụ được phân công đối với trường hợp chậm
xử lý gây thiệt hại cho nhà nước và người sử dụng đất.”
Căn
cứ quy định nêu trên, cơ quan tài chính có trách nhiệm xác định các khoản người
sử dụng đất được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp, chuyển thông tin đến cơ
quan thuế để tính tiền sử dụng đất phải nộp, UBND tỉnh Phú Thọ có trách nhiệm
ban hành Quy trình luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của
người sử dụng đất ban hành theo quy định tại Thông tư liên tịch số
88/2016/TTLT/BTC-BTNMT nêu trên.
Khoản
tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp được
trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp được xác định theo quy định tại điểm d, khoản 1, Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP nêu trên.
Trường
hợp còn phát sinh vướng mắc về xác định các khoản được trừ vào tiền sử dụng đất
phải nộp, đề nghị Cục Thuế tỉnh Phú Thọ báo cáo UBND tỉnh Phú Thọ để chỉ đạo cơ
quan chức năng thực hiện theo quy định.
Tổng
cục Thuế thông báo để Cục Thuế tỉnh Phú Thọ được biết./.
|
Nơi nhận:
- Như trên;
- Phó TCTr Cao Anh Tuấn (để báo cáo);
- Vụ PC - BTC;
- Vụ PC - TCT;
- Lưu: VT, CS (3b).
|
TL. TỔNG CỤC TRƯỞNG
KT. VỤ TRƯỞNG VỤ CHÍNH SÁCH
PHÓ VỤ TRƯỞNG
Hoàng Thị Hà Giang
|