|
BỘ
TÀI CHÍNH
-------
|
CỘNG
HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số: 18254/BTC-QLG
V/v thực hiện đúng các quy định pháp luật về
thẩm định giá
|
Hà
Nội, ngày 23 tháng 12
năm 2016
|
Kính
gửi: Các doanh nghiệp thẩm định giá
Trong năm 2016, Bộ Tài chính đã tiến
hành kiểm tra 40 doanh nghiệp thẩm định giá, kết quả thực hiện việc chấp hành
quy định của pháp luật về thẩm định giá được đánh giá khái quát như sau:
1. Đánh giá chung tình hình hoạt động
của doanh nghiệp
Về cơ bản, các doanh nghiệp thẩm định
giá đều có ý thức tuân thủ các quy định của pháp luật về thẩm định giá và Hệ thống
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, cụ thể: các doanh nghiệp
được kiểm tra đều có đăng ký kinh doanh dịch vụ thẩm định
giá; người đại diện theo pháp luật là Giám đốc hoặc Phó Giám đốc được Giám đốc ủy
quyền có Thẻ thẩm định viên về giá; các thẩm định viên
đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp hoặc chi nhánh đều ký hợp đồng lao động; các
doanh nghiệp thực hiện báo cáo với Cục Quản lý giá khi có sự thay đổi về người
đại diện theo pháp luật, địa chỉ trụ sở chính hoặc địa chỉ giao dịch, thẩm định
viên về giá hành nghề,... tại doanh nghiệp; nội dung Chứng thư thẩm định giá và
Báo cáo kết quả thẩm định giá của các doanh nghiệp cơ bản
tuân thủ theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
2. Một số tồn tại của doanh nghiệp
trong thời kỳ kiểm tra
Qua kiểm tra, vẫn còn một số doanh
nghiệp thẩm định giá chưa thực hiện đúng quy định pháp luật về thẩm định giá, cụ
thể:
- Chưa thực hiện đúng chế độ trích nộp
Bảo hiểm xã hội, Bảo hiểm y tế,... đối với người lao động
là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp. Một số Công ty báo
cáo thẩm định viên thỏa thuận không đóng Bảo hiểm xã hội, Bảo hiểm y tế,...
- Đã trích lập quỹ dự phòng rủi ro
nghề nghiệp về thẩm định giá nhưng chưa được hạch toán đúng vào tài khoản dự
phòng phải trả quy định tại Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày
28/3/2014 của Bộ Tài chính.
- Phát hành Báo cáo kết quả thẩm định
giá và Chứng thư thẩm định giá chưa đúng theo Mẫu quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 ban hành kèm
theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC và Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05
ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 6/3/2015 của Bộ Tài chính.
- Cơ sở pháp lý của một số Báo cáo kết
quả thẩm định giá và Chứng thư thẩm định giá chưa cập nhật các văn bản QPPPL mới
ban hành và đã có hiệu lực thi hành hoặc viện dẫn các văn bản pháp luật đã hết
hiệu lực hoặc thiếu căn cứ pháp lý liên quan đến Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định
giá Việt Nam hoặc viện dẫn các văn bản QPPL về đất đai mặc dù mục đích thẩm định
giá không liên quan đến pháp luật về đất đai.
- Chưa tuân thủ đầy đủ quy định về
Quy trình thẩm định giá tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt nam số 05 tại Quyết định
số 77/2005/QĐ-BTC và Thông tư số 28/2015/TT-BTC: phần lớn các doanh nghiệp thẩm
định giá khi xác định giá trị tài sản thẩm định giá, thẩm định viên chỉ áp dụng
01 phương pháp thẩm định giá mà không áp dụng phương pháp thẩm định giá khác để
đối chiếu kết quả và kết luận chính xác về kết quả thẩm định giá; đồng thời
cũng không có biện luận, phân tích về những căn cứ thực tế việc không sử dụng đủ
02 phương pháp thẩm định giá.
- Về các phương
pháp thẩm định giá
+ Đối với Phương pháp so sánh: Một số
doanh nghiệp không lập Bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so
sánh hoặc có lập Bảng điều chỉnh nhưng còn sơ sài hoặc thiếu biện luận, diễn giải
kèm theo; chưa lưu trong hồ sơ chứng cứ việc khảo sát thị trường, nguồn thông
tin thu thập và phụ lục hình ảnh tài sản so sánh. Biên bản khảo sát chưa có xác
nhận của thẩm định viên hoặc không ghi ngày, tháng, năm khảo
sát. Báo giá không ghi ngày tháng cung cấp báo giá, báo giá là bản sao chưa có
dấu hoặc báo giá sau ngày phát hành chứng thư,... Thông tin tài sản so sánh
chưa tương đồng, còn khác biệt lớn với tài sản thẩm định giá, đặc biệt là quy
mô về diện tích, vị trí.
+ Đối với phương pháp chi phí: Một số
doanh nghiệp khi tiến hành thẩm định giá đối với tài sản là nhà, vật kiến trúc,
máy thiết bị, thẩm định viên không có đánh giá hay phân tích tỷ lệ hao mòn làm
cơ sở để xác định giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá hoặc thẩm định viên
không thực hiện theo quy định của Tiêu chuẩn thẩm định giá
Việt Nam mà căn cứ giá trị trên sổ sách kế toán (nguyên giá và giá trị còn lại)
vận dụng Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/4/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn
chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định để xác định giá trị của
tài sản mà không đánh giá tỷ lệ chất lượng hao mòn thực tế của tài sản thẩm định
giá.
+ Đối với phương pháp thặng dư: Một số
doanh nghiệp khi ước tính doanh thu phát triển, thẩm định viên đã sử dụng 03
tài sản so sánh để xác định doanh thu của tài sản thẩm định, tuy nhiên không
lưu giữ Phiếu điều tra khảo sát các tài sản so sánh này làm chứng cứ thị trường;
chưa nêu rõ cơ sở xác định tỷ suất chiết khấu và lợi nhuận của nhà đầu tư trong
Báo cáo kết quả thẩm định giá.
3. Yêu cầu chấn
chỉnh tồn tại đối với các doanh nghiệp
Qua kết quả kiểm tra, Bộ Tài chính yêu
cầu các doanh nghiệp thẩm định giá nghiêm túc rút kinh nghiệm và khắc phục những
thiếu sót đối với các vấn đề sau đây:
- Thực hiện đúng chế độ trích nộp Bảo
hiểm xã hội, Bảo hiểm y tế,... đối với người lao động là thẩm định viên về giá
đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp.
- Hạch toán đúng vào tài khoản dự
phòng phải trả việc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp về thẩm định giá
quy định tại Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 của Bộ Tài chính.
- Tuân thủ đúng, đầy đủ các quy định
của Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam; trong đó
có các Tiêu chuẩn thẩm định giá đã có hiệu lực thi hành tại
Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuẩn
thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04; Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015
của Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07;
Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính ban hành kèm theo
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 và Thông tư số 145/2016/TT-BTC
ngày 06/10/2016 ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 có hiệu lực từ
ngày 01/01/2017. Thẩm định viên khi thực hiện thẩm định giá cần đặc biệt lưu ý
những nội dung sau:
+ Phát hành Báo cáo kết quả thẩm định
giá và Chứng thư thẩm định giá đúng theo Mẫu quy định tại
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC
ngày 6/3/2015 của Bộ Tài chính.
+ Cơ sở pháp lý tại Báo cáo kết quả
thẩm định giá và Chứng thư thẩm định giá cần được rà soát, cập nhật đảm bảo
đúng và đủ theo mục đích thẩm định giá, đặc điểm kinh tế-kỹ thuật của của tài sản
theo quy định của Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
+ Về cơ sở giá
trị của tài sản, thẩm định viên cần căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm
pháp lý, đặc điểm kinh tế-kỹ thuật và đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định
giá để lựa chọn một trong hai cơ sở giá trị là giá trị thị trường hoặc giá trị
phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá. Khi áp dụng cơ sở giá trị phi thị trường,
thẩm định viên cần nêu tên của loại giá trị phi thị trường cụ thể được áp dụng
và đưa ra các căn cứ, lập luận cụ thể.
+ Áp dụng từ 02 phương pháp thẩm định
giá trở lên đối với một tài sản thẩm định giá để đối chiếu kết quả và kết luận
chính xác về kết quả thẩm định giá trừ trường hợp thực hiện theo quy định khác
của pháp luật chuyên ngành. Khi áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá, thẩm định
viên cần đánh giá và chỉ rõ phương pháp thẩm định giá nào
là phương pháp thẩm định giá chính, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng
để kiểm tra, đối chiếu, từ đó phân tích, tính toán để đi đến kết luận cuối cùng
về kết quả thẩm định giá.
+ Thực hiện đầy đủ các bước trong từng
phương pháp thẩm định giá mà thẩm định viên lựa chọn: Phương pháp so sánh theo
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 - Cách tiếp cận từ
thị trường; phương pháp chi phí tái tạo và phương pháp chi phí thay thế theo
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 - Cách tiếp cận từ chi phí và phương
pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu theo Tiêu chuẩn thẩm định
giá Việt Nam số 10 - Cách tiếp cận từ thu nhập ban hành kèm theo Thông tư số
126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính.
Bộ Tài chính yêu cầu các doanh nghiệp
thẩm định giá nghiêm túc rút kinh nghiệm và thực hiện đúng quy định của pháp luật
về thẩm định giá./.
|
Nơi nhận:
- Như trên;
- Lãnh đạo Bộ (để báo cáo);
- Website Bộ Tài chính;
- Lưu: VT, QLG.
|
TL. BỘ TRƯỞNG
CỤC TRƯỞNG CỤC QUẢN LÝ GIÁ
Nguyễn Anh Tuấn
|