Những văn bản cần biết về giá đất theo Luật Đất đai 2024

Luật Đất đai 2024 được thông qua ngày 18/1/2024, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024. Theo đó, có nhiều quy định mới về giá đất như sau:

1. Bãi bỏ khung giá đất

Theo quy định tại Điều 113 Luật Đất đai 2013 thì khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng.

Tại Nghị quyết 18/NQ-TW năm 2022 đưa ra nhiệm vụ, giải pháp là” Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường”

Nhằm thể chế hóa Nghị quyết 18/NQ-TW năm 2022 và trên cơ sở thống nhất giữa các cơ quan, Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ quy định về khung giá đất và thực hiện xây dựng bảng giá đất hằng năm.

2. Quy định phương pháp định giá đất mới

Khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định về phương pháp định giá đất như sau:

Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất

…

5. Các phương pháp định giá đất bao gồm:

a) Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá;

b) Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất;

c) Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

d) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường;

đ) Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác chưa được quy định tại các điểm a, b, c và d khoản này sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Như vậy, các phương pháp định giá đất theo Luật Đất đai 2024 gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

3. Một số điểm mới về bảng giá đất

Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định về bảng giá đất. Theo đó, có nhiều quy định mới về xây dựng, áp dụng bảng giá đất. Đơn cử như:

- Chu kỳ xây dựng bảng giá đất là hằng năm (theo Luật Đất đai 2013 là 05 năm).

- Bổ sung thêm trường hợp sử dụng bảng giá đất để tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm (điểm b khoản 1 Điều 159).

- Bổ sung thêm trường hợp sử dụng bảng giá đất để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân (điểm d khoản 1 Điều 159).

- Bổ sung trường hợp sử dụng bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất khi bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê (điểm l khoản 1 Điều 159).

- Bỏ quy định phải gửi dự thảo bảng giá đất cho cơ quan xây dựng khung giá đất xem xét trước (bởi vì Luật Đất đai 2024 đã bỏ quy định về khung giá đất)

4. Danh mục văn bản quy định về giá đất năm 2024