1. Nhà chung cư là gì?
Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 có định nghĩa về nhà chung cư như sau "Nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp."
2. Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư
- Căn cứ Theo khoản 20, 21 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 thì:
Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là phần diện tích trong căn hộ hoặc trong phần diện tích không phải là căn hộ trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và trang thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích không phải là căn hộ của chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở 2023.
Phần sở hữu chung của nhà chung cư là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và trang thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó theo quy định của Luật Nhà ở 2023.
- Căn cứ theo khoản 1 Điều 142 Luật Nhà ở 2023 quy định phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
+ Phần diện tích trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;
+ Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;
+ Hệ thống trang thiết bị sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, trừ các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung quy định tại khoản 2 Điều 142 Luật Nhà ở 2023
- Khoản 2 Điều 142 Luật Nhà ở 2023 quy định phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:
+ Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều 142 Luật Nhà ở 2023; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;
+ Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị sử dụng chung trong nhà chung cư bao gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật và tường bao hộp kỹ thuật (nếu có), hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, hệ thống phòng cháy, chữa cháy và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;
+ Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhà chung cư nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;
+ Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc trường hợp đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc không thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được phê duyệt bao gồm: sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung dự án đã được phê duyệt.
3. Quản lý phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
Căn cứ theo Điều 9 Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định về quản lý phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu như sau:
- Đối với phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư có mục đích để ở thì các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý; nếu nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành thì giao cho đơn vị quản lý vận hành quản lý phần sở hữu này; trường hợp không thuộc diện phải có đơn vị quản lý vận hành thì Hội nghị nhà chung cư quyết định giao cho Ban quản trị hoặc giao cho đơn vị khác quản lý phần sở hữu chung này.
- Đối với phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp thì thực hiện quản lý theo quy định sau đây:
+ Trường hợp không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu chức năng kinh doanh dịch vụ với khu chức năng căn hộ thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý phần sở hữu chung này; việc quản lý vận hành phần sở hữu chung này được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Thông tư 05/2024/TT-BXD;
+ Trường hợp phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu chức năng kinh doanh dịch vụ với khu chức năng căn hộ thì chủ sở hữu khu chức năng căn hộ có trách nhiệm quản lý phần sở hữu chung của khu chức năng này; việc quản lý vận hành phần sở hữu chung này được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Thông tư 05/2024/TT-BXD. Đối với phần sở hữu chung của khu chức năng kinh doanh dịch vụ thì do đơn vị quản lý vận hành quản lý, trường hợp không thuộc diện phải có đơn vị quản lý vận hành thì do chủ sở hữu khu chức năng này thực hiện quản lý.
- Đối với phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý; việc quản lý vận hành phần sở hữu chung này được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Thông tư 05/2024/TT-BXD
- Đối với nhà sinh hoạt cộng đồng của tòa nhà chung cư thì do các chủ sở hữu hoặc Ban quản trị (nếu nhà chung cư có Ban quản trị) hoặc đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện quản lý theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư.
Người mua nhà chung cư hay chủ đầu tư mới là người được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở?
Căn cứ theo khoản 4 Điều 9 Luật Nhà ở 2023 quy định: “Đối với nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để bán, cho thuê mua thì không cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà ở, trừ trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở chưa bán, chưa cho thuê mua; trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.”
Bên cạnh đó, theo tại khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau: “Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua, trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.”
Đối với các dự án căn hộ chung cư thì chủ đầu tư sẽ thực hiện các thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho cư dân theo thủ tục quy định tại Điều 41 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
Như vậy, nhà chung cư là nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để cho thuê mua, để bán nên sẽ không cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư mà sẽ cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà chung cư và chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua, thuê mua chung cư.
4. Tổng hợp văn bản hướng dẫn về nhà chung cư và quản lý, vận hành nhà chung cư
1
Luật Kinh doanh bất động sản 2023
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực từ ngày 01/08/2024 quy định về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản. Trong đó, liên quan đến nguyên tắc kinh doanh nhà ở chung cư được quy định tại Điều 13; thông tin về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đối với bất động sản là nhà chung cư quy định tại Điều 6.
2
Luật Nhà ở 2023
Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực từ ngày 01/08/2024 quy định về sở hữu, phát triển, quản lý vận hành, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam. Trong đó, liên quan đến công nhận quyền sở hữu nhà ở chung cư cần lưu ý Điều 9 quy định về công nhận quyền sở hữu nhà ở chung cư
Liên quan đến cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cần lưu ý các quy định sau
- Điều 58 quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư
- Điều 59 quy định về nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ
- Điều 63 quy định về cơ chế ưu đãi để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
- Điều 72 quy định về bố trí nhà ở phục vụ tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời
- Điều 75 quy định về phá dỡ nhà chung cư
Liên quan đến quản lý và sử dụng nhà chung cư cần lưu ý các quy định sau
- Điều 142 quy định về phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư
- Điều 144 quy định về chỗ để xe của nhà chung cư
- Điều 145 quy định về hội nghị nhà chung cư
- Điều 146 quy định về ban quản trị nhà chung cư
- Điều 149 quy định về đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư
- Điều 151 quy định về giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư
3
Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai
Nghị định 101/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/08/2024 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2024. Trong đó; trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản cụ thể là nhà chung cư trong dự án phát triển nhà ở quy định tại Điều 41.
4
Nghị định 98/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
Nghị định 98/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/08/2024 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2023 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Trong đó, cần lưu ý các quy định nội bật sau Điều 40 hướng dẫn về cơ chế ưu đãi để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Điều 24 hướng dẫn trình tự, thủ tục di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; Điều 15, Điều 16, Điều 17, Điều 18 hướng dẫn lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
5
Nghị định 95/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở
Nghị định 95/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/08/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở, liên quan đến điều kiện của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư quy định tại Mục 1 Chương XII và cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu ược quy định tại Mục 2 Chương XII
6
Thông tư 05/2024/TT-BXD hướng dẫn Luật Nhà ở do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành
Thông tư 05/2024/TT-BXD có hiệu lực từ ngày 01/08/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở năm 2023. Thông tư này ban hành kèm theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, trong đó một số quy định cần lưu ý như sau:
- Điều 4 quy định về nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư
- Điều 5 quy định về nguyên tắc xác định diện tích căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư
- Điều 6 quy định về Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư
- Điều 8 quy định về quản lý phần sở hữu riêng trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
- Điều 9 quy định về quản lý phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
- Điều 14 quy định về hội nghị nhà chung cư
- Điều 19 quy định về Ban quản trị nhà chung cư
- Điều 28 quy định về đơn vị thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư
- Điều 32 quy định về bảo trì nhà chung cư